觀察者網(wǎng)·大橘財(cái)經(jīng)訊（文/張志峰 編輯/周遠(yuǎn)方）二手房市場的水有多深，買過房的人大概都懂?！安杷M(fèi)”“更名費(fèi)”“讓渡費(fèi)”各式套路滿滿，令人防不勝防。

中介，本是買賣雙方請來辦理房屋交易繁雜手續(xù)的服務(wù)角色，如今卻被視為買房過程中繞不過去的魔咒。以至于有人戲稱，沒有與中介斗智斗勇過的人生，是不完整的人生。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，近年來隨著各個(gè)城市對于違法違規(guī)亂想的治理力度不斷加大，類似中介亂收費(fèi)、無照經(jīng)營等行為已經(jīng)得到有效遏制，但目前市場關(guān)于傭金不透明引發(fā)的一些奇葩事情仍時(shí)有發(fā)生。

金博大律師事務(wù)所資深律師曹文峰也告訴觀察者網(wǎng)，類似的訴訟案件每年都有很多，在一些具體案件中，買方認(rèn)為受到欺詐、中介久久收不到傭金、賣方不愿意承擔(dān)費(fèi)用都可能提起訴訟，由于各方保留證據(jù)情況不一，法官判案過程變數(shù)很多，往往要具體情況具體分析，最后很難下結(jié)論誰對誰錯(cuò)，因此“都是行業(yè)規(guī)則本身存在漏洞或監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致的惡果”。

近日，上海市民劉芳（化名）在買房時(shí)，就因Q房網(wǎng)中介傭金不透明而卷入了一場“吃差價(jià)”漩渦中。而當(dāng)觀察者網(wǎng)就該事件采訪另外兩方——中介與賣家時(shí)，得到的是另外兩個(gè)不一樣的故事。

三方各執(zhí)一詞，陷入僵局

買家劉芳，看重一套住宅，因與Q房網(wǎng)中介夏某相熟，在得到其“全部交易過程中只收取1%傭金，無任何其他費(fèi)用”的反復(fù)承諾后，委托夏某居間交易。

最終房產(chǎn)順利過戶，定價(jià)358萬元，劉芳與賣家王海（化名）結(jié)清款項(xiàng)之后，即按照合同約定支付3.58萬元傭金給夏某。

然而在交易過程中，夏某多次阻撓其與王海建立聯(lián)系和直接溝通，使劉芳產(chǎn)生懷疑。最終買賣雙方悄悄取得聯(lián)系，才得知王海原本報(bào)給中介的底價(jià)是355萬元，被中介授意抬高了房價(jià)，最后以358萬元成交，多出來的3萬元，要王海以傭金名義返還給中介夏某。

因此，劉芳認(rèn)定Q房網(wǎng)中介夏某欺詐消費(fèi)者，惡意抬高房價(jià)，并以“傭金”名義私自吃下3萬元差價(jià)。

劉芳表示：“對于一套300多萬的房子來說，3萬傭金提前說明白了真的不算什么，但中介不該背著買家暗地里收，誰都不想收到欺騙?！?

而賣家王海在交易過程中還遇到一個(gè)插曲：在自己預(yù)算之外還需要繳納1.54萬元個(gè)人所得稅，中介夏某告訴他，可以代為疏通房產(chǎn)交易中心關(guān)系，免除個(gè)稅，但需要支付7500元“好處費(fèi)”。

于是王海按照夏某要求，在沒有收到任何書面證據(jù)的前提下，將7500元現(xiàn)金親自轉(zhuǎn)交夏某指定人員。

不過，這次“疏通”沒有發(fā)生效果，王海仍需按照規(guī)定足額繳納了1.54萬元個(gè)人所得稅，而之前支出的7500元“好處費(fèi)”卻被要求簽訂一份“文字材料”，表明這筆錢并非行賄逃稅所用，才可以退還。

“當(dāng)初給錢的時(shí)候連個(gè)收據(jù)都不開，現(xiàn)在讓我一個(gè)60多歲的人簽些亂七八糟的東西，怎么敢答應(yīng)。”因此，王海決定與買家劉芳建立“同盟關(guān)系”，拒絕支付3萬元傭金，并承諾事情如愿解決之后，將355萬元到手價(jià)之外的部分退還劉芳。

隨后，兩人一同維權(quán)，先后向Q房網(wǎng)總部、上海消保委、上海房管局等多地投訴，均未能得到滿意答復(fù)，被房管局建議通過司法途徑解決。

賣家王海出具的事件說明

啟信寶數(shù)據(jù)顯示，Q房網(wǎng)成立于2014年，運(yùn)營主體為深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，控股股東系A(chǔ)股上市公司國創(chuàng)高新，總市值37.57億元。同時(shí)，根據(jù)其官網(wǎng)信息，Q房網(wǎng)至今已在珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū)等14個(gè)城市發(fā)展了1100余家店鋪，匯聚員工26000人。從規(guī)模上看，已屬于行業(yè)前列企業(yè)。

當(dāng)觀察者網(wǎng)致電作為第三方的Q房網(wǎng)時(shí)，深圳總部表示拒絕采訪，只接受當(dāng)事人投訴，而直接參與人夏某則表示接觸媒體不在其職責(zé)范圍內(nèi)，同樣拒絕采訪。

最終，夏某所在門店店長韓某向觀察者網(wǎng)表示，業(yè)內(nèi)所謂差價(jià)，通常指買家多付了錢給中介，中介卻沒有全部支付給賣家，而是私自扣留了一部分。而這個(gè)交易中，購房款并未由中介經(jīng)手，收取賣家3萬元傭金是雙方此前談好的傭金價(jià)錢，你情我愿、白紙黑字的，也稱不上吃差價(jià)。至于向買家劉芳隱瞞，是因?yàn)椤斑@是中介與賣家的事情，跟她完全沒有關(guān)系，沒有義務(wù)告知對方”，并非故意隱瞞。

此外，韓某承認(rèn)曾收取王海7500元“辦事錢”，可以從傭金中抵扣，“直接退還也可以，但總得給我簽一個(gè)說明文字作為收據(jù)吧，不然怎么證明？”

對于王海拒絕支付3萬元傭金的行為，韓某認(rèn)為，“一方面是他自身素質(zhì)問題，不信守承諾，另一方面全是買家從中作梗?！盦房網(wǎng)正在準(zhǔn)備向法院提起訴訟，追討傭金。

業(yè)內(nèi)：需要主管部門下重手，讓傭金透明化

那么在這場交易里中介的行為，究竟是不是“吃差價(jià)”，是否合規(guī)？

觀察者網(wǎng)采訪了多名業(yè)內(nèi)從業(yè)人員，得到的答案也是模棱兩可。

上海一家小型中介公司負(fù)責(zé)人告訴觀察者網(wǎng)，這種現(xiàn)象在全國都非常普遍，雖然表面上大家約定住宅統(tǒng)一按照3%來收取傭金，但中介行業(yè)競爭壓力太大，為了搶奪房源和客戶，通常都會(huì)私下里給客戶降價(jià)，1%以下的傭金都很常見，但這個(gè)價(jià)格中介公司基本都要虧本，所以不可能不在背后搞小動(dòng)作，多數(shù)業(yè)主也認(rèn)可這種做法，只要傭金合理，業(yè)主也沒有戳穿的理由，自然算不上“吃差價(jià)”。

盧文曦向觀察者網(wǎng)分析稱，伴隨著房價(jià)十余年間的不斷上漲，二手房交易過程中圍繞著“黑中介”造成的一系列房地產(chǎn)亂象從未斷絕，相關(guān)部門也一直在治理。這個(gè)交易案例中的“吃差價(jià)”行為，跟過去幾年動(dòng)輒十余萬甚至百十萬的差價(jià)相比自然不算什么，但其核心問題在于不透明，讓買家感受到了欺騙。

“實(shí)際操作中，想要避免踩雷也很容易?！北R文曦表示，一方面，買賣雙方一定要建立直接溝通和交易的關(guān)系，很多東西一碰面就明白；另一方面，所有的圈套都有“魚餌”，大都是貪小便宜導(dǎo)致，利益面前一定要慎之又慎。

一位大型中介公司法務(wù)在接受觀察者采訪時(shí)表示，本案里中介向賣家索取傭金的訴訟，在過去幾年通常會(huì)得到法院認(rèn)可，因?yàn)橛邪准埡谧值暮贤?，證明當(dāng)時(shí)雙方認(rèn)可了這一做法，這也是此種收傭方式被普遍運(yùn)用的重要原因。但中介所用手段畢竟不夠正派，現(xiàn)在類似案件已經(jīng)越來越不被認(rèn)可，特別是買賣雙方能夠有力證明中介有欺詐行為時(shí)。

該法務(wù)人士表示，現(xiàn)在的信息交流越來越方便，這種套路已經(jīng)越來越為人所知，基本上買賣雙方一碰面，就會(huì)知道其中問題；同時(shí)過去購房款都是中介經(jīng)手，所以容易從中作梗，而現(xiàn)在都是雙方直接交付，想讓房東“吃到肚子里的再吐出來”，難度可想而知。因此有長遠(yuǎn)眼光的大公司基本都開始漸漸舍棄這種做法，以免陷入無休止的訴訟糾紛中，也能保住自身口碑。

對于具體辦法，他坦言，目前最行之有效的辦法是傭金透明化，這需要地方主管部門制定規(guī)則，并嚴(yán)格執(zhí)行，也可以在司法訴訟時(shí)真正做到有法可依，而不是簡單按照合同糾紛處置。但現(xiàn)在各地的推進(jìn)速度卻大不相同，有些地方吃差價(jià)現(xiàn)象仍然常見，而深圳等少數(shù)地區(qū)卻已經(jīng)很少發(fā)生。

各家、各地情況不一

觀察者網(wǎng)調(diào)查全國幾家大型中介公司發(fā)現(xiàn)，即便同一家公司，在各地情況也大不相同。

例如中介行業(yè)龍頭企業(yè)鏈家，雖然在絕大多數(shù)地區(qū)均打出“不吃差價(jià)，吃一賠十”的廣告標(biāo)語，但對于“差價(jià)”的解釋卻不同，例如上海，承諾每一筆交易都公開透明，服務(wù)費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)；而成都卻并未注明服務(wù)費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，只將差價(jià)定義為“客戶支付的購房款減去房東的出售價(jià)”。

觀察者網(wǎng)撥打鏈家承諾履約電話時(shí)，得到的回復(fù)也是“不同地區(qū)的承諾有所不同，要具體案例具體分析”。

再如東南沿海區(qū)域最大的中介公司樂有家，2020年1月還專門在深圳總部召開了“杜絕差價(jià)，十倍賠償”的服務(wù)升級(jí)發(fā)布會(huì)，其承諾覆蓋的主要區(qū)域同樣時(shí)深圳等少數(shù)地區(qū)。

一名在深圳工作多年的樂有家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴觀察者網(wǎng)，針對這種背著客戶收傭金的做法，主要是前段時(shí)間深圳房協(xié)出了通知，要求傭金透明化，否則不但直接處罰很嚴(yán)厲，而且會(huì)暫停網(wǎng)簽資格，這一下子捏住了大中介公司的命脈，從那之后公司一旦收到類似投訴，核實(shí)之后幾乎都會(huì)做出讓步，同時(shí)公司也會(huì)嚴(yán)厲警告員工，加大對個(gè)人的處罰力度。

“其實(shí)大家都公開透明，也是一樣競爭，誰還愿意再去做哪些招人恨的事情，而且客戶也吃這一套。但關(guān)鍵還是市場要規(guī)范，其他很多地方就禁止不了，因?yàn)榇蠹叶纪孢@一套，誰不這樣做，誰就沒有生意做?！鄙鲜鼋?jīng)紀(jì)人直言。

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