據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，7月8號(hào)，在清華大學(xué)舉辦的“第三屆孫冶方金融獎(jiǎng)”頒獎(jiǎng)典禮上，美國埃默里大學(xué)副教授、美聯(lián)儲(chǔ)亞特蘭大分行研究員陳凱跡提到，根據(jù)西南財(cái)大的中國家庭金融調(diào)查2013年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)全國平均住房空置率高達(dá)22.4%。相比之下，美國在2006年房地產(chǎn)泡沫的高峰期，人均住房空置率僅有3%，不到中國的1/7。

在闡述獲獎(jiǎng)?wù)撐臅r(shí)，他系統(tǒng)地闡釋了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，并且指出，在高房價(jià)下，會(huì)極大的降低包括企業(yè)家和工人在內(nèi)所有人的消費(fèi)需求，也會(huì)埋下金融危機(jī)的種子。

陳凱跡。資料圖

三大因素致房價(jià)跑贏收入

陳凱跡提到，從2004年開始，中國的平均房價(jià)就一直以將近2倍收入的速度來飆升。

其中，在2004-2013年房地產(chǎn)10年黃金期，全國35個(gè)一二線城市房價(jià)的實(shí)際增長率大約為17%左右。

另外，在2015年下半年的房價(jià)瘋長期，全國300個(gè)大中小型城市中，有58個(gè)城市的房價(jià)增速超過了10%，其中10個(gè)城市的房價(jià)超過了40%，9個(gè)超過30%，還有9個(gè)超過了20%。

“這一速度是遠(yuǎn)高于同期大約11%的可支配收入的增長速度，以及9%的實(shí)際工資上漲速度。”陳凱跡說道。

據(jù)他分析，中國的房價(jià)之所以能夠在長期以遠(yuǎn)高于國民收入的增長而增長，主要有三大因素：

第一、人口紅利所帶來的高資本回報(bào)率。

第二、中國經(jīng)濟(jì)市場的不完善和對(duì)資本外流的控制。

第三、中國土地的稀缺性，以及相關(guān)土地政策，特別是十八億畝耕地紅線。

他提出，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，擁有高資本收益率的企業(yè)投機(jī)性購房，是使中國房價(jià)增長能夠長時(shí)期高于國民收入增長的關(guān)鍵因素。

“其原因是在經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，本身具有高資本回報(bào)的企業(yè)，由于對(duì)未來中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型結(jié)束后的低資本回報(bào)率例行預(yù)期會(huì)將本來投于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，不斷流向房地產(chǎn)的直到二者的利潤率相等為止。”

陳凱跡分析稱，“這些企業(yè)的固定資本回報(bào)率長期高于一個(gè)經(jīng)濟(jì)平均收入增長速度的時(shí)候，可想而知，房價(jià)的增長速度，也自然會(huì)在長時(shí)間內(nèi)高于該經(jīng)濟(jì)體收入的增長速度”。

“相信政府對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的決心”

至于房地產(chǎn)泡沫對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，陳凱跡主要分析了4點(diǎn)：

首先，房價(jià)的泡沫會(huì)不斷擠出企業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)的投資和技術(shù)研發(fā)，加劇資本錯(cuò)配，使得產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度變化；

其次，泡沫會(huì)通過減少未來企業(yè)家和工人的收入，極大地降低包括企業(yè)家和工人在內(nèi)所有人的消費(fèi)需求；

然后，這將會(huì)迫使對(duì)住房有剛需的群體和低收入的群體不得不提前購房，扭曲他們?cè)谏芷谥械南M(fèi)路徑；

最后，通過造成高金融杠桿率，刺激影子銀行的膨脹為金融危機(jī)埋下了種子。

為此，他提出了三點(diǎn)政策建議。首當(dāng)其中的，是制度措施。

短期內(nèi)，要抑制房地產(chǎn)泡沫，不僅需要建立和健全嚴(yán)格的房地產(chǎn)登記制度，而且要建立健全透明的房地產(chǎn)交易制度。

在此基礎(chǔ)上，限制炒房資金在全國跨地區(qū)的流動(dòng)，并收取房產(chǎn)稅。

與此同時(shí)，對(duì)于租賃市場的建立健全，陳凱跡強(qiáng)調(diào)，要有地方政府積極引導(dǎo)中低收入群體和空置房擁有者進(jìn)入租賃市場，最終要給最低收入的群體提供廉租房。

“我們很可喜的看到，我們的政府已經(jīng)在這里面的很多點(diǎn)，都已經(jīng)進(jìn)行了具體的實(shí)施。”他補(bǔ)充道。

那什么是抑制房地產(chǎn)泡沫的長效機(jī)制呢？

陳凱跡總結(jié)道，為了抑制投機(jī)性購房需求，并使資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，中國的經(jīng)濟(jì)還需從資源驅(qū)動(dòng)性發(fā)展模式轉(zhuǎn)型至創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)性發(fā)展模式，而這一轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵在于不斷深化宏觀經(jīng)濟(jì)若干領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性改革。

“比方說，我們要大力鼓勵(lì)消費(fèi)以及高端消費(fèi)的發(fā)展，要允許高端服務(wù)業(yè)的進(jìn)入，以及減少產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的壁壘。我們相信，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的決心，將提高企業(yè)家，特別是民營企業(yè)家對(duì)投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信心”。