（文/楊光 編輯/明月）城市更新俗稱“舊改”，存量房時(shí)代，一線城市的土地更顯稀缺，城市更新突然獲得各大開(kāi)發(fā)商所追捧。

提到城市更新，大家首先想到的是大灣區(qū)，由于地理位置及歷史原因，這里誕生了大批城市更新項(xiàng)目及企業(yè)。

然而，近期上海新入市兩大優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目——新湖·明珠城和新湖·上海青藍(lán)國(guó)際，刷新了人們的認(rèn)知。

兩大標(biāo)桿之作相繼入市

需要指出的是，城市更新不是簡(jiǎn)單的拿地、開(kāi)發(fā)、銷售，其所涉及的拆遷、安置、公共設(shè)施更新、商業(yè)設(shè)計(jì)、城市環(huán)境改造等方方面面，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力要求極高，并不是所有房企都有能力且愿意去做的。

新湖中寶作為上海乃至全中國(guó)最早涉足棚改的民營(yíng)房企之一，在二十年前參與滬上舊改項(xiàng)目之初，曾不被許多業(yè)界人士所理解。

如今，這些周期漫長(zhǎng)的城市更新項(xiàng)目陸續(xù)入市，卻成為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)變革之年的利潤(rùn)及現(xiàn)金流保障。

尤其是其在上海內(nèi)環(huán)的200萬(wàn)方優(yōu)質(zhì)舊改土儲(chǔ)，自近兩年入世以來(lái)，源源不斷為上海高端住宅市場(chǎng)注入新鮮血液，也為企業(yè)帶來(lái)豐厚回報(bào)。

日前，在上海公布的第五批集中供應(yīng)名單中，來(lái)自普陀區(qū)的新湖·明珠城三期和靜安區(qū)的新湖·上海青藍(lán)國(guó)際二期兩大由新湖操刀的內(nèi)環(huán)標(biāo)桿級(jí)城市更新項(xiàng)目赫然在列，在如今內(nèi)環(huán)豪宅愈加稀缺的市場(chǎng)中，引發(fā)了極大關(guān)注。

新湖·明珠城實(shí)景圖

公開(kāi)資料顯示，新湖明珠城位于普陀區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，總體量約90萬(wàn)平方米，是新湖2001年就開(kāi)始參與改造的城市更新項(xiàng)目，歷經(jīng)20年匠心打造，已成為上海舊改的一個(gè)成功樣本，構(gòu)建出上海濱水生態(tài)住區(qū)。

項(xiàng)目占據(jù)1150米長(zhǎng)的蘇州河一線河岸，并且占據(jù)了整個(gè)蘇州河水質(zhì)最好的一段區(qū)域，也是唯一一處90°完整轉(zhuǎn)角的地方，讓項(xiàng)目自然形成了雙面環(huán)水的視野格局。

與純新盤(pán)不同，明珠城，作為內(nèi)環(huán)城市更新項(xiàng)目，共四期開(kāi)發(fā)銷售，此次入市房源已是三期二批次。且新湖將之開(kāi)創(chuàng)性地規(guī)劃為開(kāi)放復(fù)合大社區(qū)，通過(guò)商業(yè)街區(qū)和濱水景觀空間的緊密聯(lián)接，讓社區(qū)充分享受城市生活的便利，又將生活空間向蘇州河岸打開(kāi)。

新湖·上海青藍(lán)國(guó)際實(shí)景圖

和明珠城類似，青藍(lán)國(guó)際位于靜安區(qū)，地處外灘三公里繁華地帶，靠近規(guī)劃中不夜城、大悅城兩大商業(yè)、辦公集中的區(qū)域。同時(shí)距離蘇州河以北約 2.4 公里，擁有不錯(cuò)的濱河景觀。項(xiàng)目總建筑面積約33.9萬(wàn)平方米，內(nèi)部形成上海內(nèi)環(huán)罕見(jiàn)的約2.1萬(wàn)平方米景觀園林。

項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期曾獲得2018年“上海市建設(shè)工程白玉蘭獎(jiǎng)”，二期預(yù)計(jì)將于今年11月底開(kāi)盤(pán)。

值得一提的是，受新房限價(jià)政策影響，兩大項(xiàng)目單價(jià)分別為10.52萬(wàn)元/平方米和11.48萬(wàn)元/平方米，甚至低于周邊次新房?jī)r(jià)格，倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。因此，項(xiàng)目絲毫不受目前樓市遇冷的大環(huán)境影響，認(rèn)籌依舊火爆。

以房地產(chǎn)為基，以科技投資為翼

也正是由于新湖持續(xù)深耕城市更新業(yè)態(tài)，且70%存量房地產(chǎn)項(xiàng)目處于經(jīng)濟(jì)活躍江浙滬地區(qū)的前瞻性，近年來(lái)為企業(yè)帶來(lái)了持續(xù)穩(wěn)定的收益率和現(xiàn)金流。

特別是在如今行業(yè)巨變、融資收緊的情況下，各大房企都深深陷在資金流動(dòng)性的焦慮之中，同時(shí)引發(fā)財(cái)務(wù)成本增加、利潤(rùn)下滑、評(píng)級(jí)下調(diào)等不利境地，連部分頭部企業(yè)都未能幸免。

反觀新湖，在穩(wěn)健的財(cái)務(wù)支持下，面對(duì)行業(yè)變局也更顯從容。

日前，新湖中寶發(fā)布三季報(bào)顯示，2021年前三季度，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入89.89億元，同比增長(zhǎng)12.01%；歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)15.39億元，同比大增61.03%。新湖在財(cái)報(bào)中明確表示，主要系本期償還債務(wù)，財(cái)務(wù)費(fèi)用減少所致。

更重要的是，由于多個(gè)舊改項(xiàng)目進(jìn)入收獲季，企業(yè)房地產(chǎn)預(yù)售收入增加，2021年前三季度新湖經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~高達(dá)66.38億元，比之去年全年的50.39億元及2019年的22.68億元都要高出許多。

據(jù)新湖方面透露，企業(yè)位于上海內(nèi)環(huán)的虹口瑪寶項(xiàng)目、黃埔亞龍項(xiàng)目及天虹項(xiàng)目也將在接下來(lái)的數(shù)年時(shí)間內(nèi)陸續(xù)入市，足以支撐其未來(lái)幾年的現(xiàn)金流和營(yíng)收利潤(rùn)增長(zhǎng)，使企業(yè)順利渡過(guò)行業(yè)低谷。

此外值得注意的是，新湖并沒(méi)有單純地將未來(lái)押注在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，新湖系實(shí)控人黃偉憑借過(guò)人的天賦，使企業(yè)具有與生俱來(lái)的投資基因，這才是企業(yè)真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在眾多投資業(yè)態(tài)中，高新科技是企業(yè)目前重點(diǎn)布局領(lǐng)域，已形成較為穩(wěn)健的網(wǎng)絡(luò)交聯(lián)格局。

截至2021年中期，新湖對(duì)高科技企業(yè)的投資累計(jì)已超 100 億元，投資領(lǐng)域涉及區(qū)塊鏈、人工智能、高端制造、芯片設(shè)計(jì)、生物醫(yī)藥等，已形成較為龐大的規(guī)模和體系，投資的企業(yè)包括趣鏈科技、邦盛科技、宏華數(shù)科、云天勵(lì)飛、蕙新醫(yī)療等眾多擁有國(guó)際領(lǐng)先的國(guó)產(chǎn)自主可控技術(shù)的高科技企業(yè)，且這些企業(yè)將于近年陸續(xù)上市。

其中，今年4月，趣鏈科技完成數(shù)億元的新一輪融資，正式邁入獨(dú)角獸企業(yè)行列，易方達(dá)基金、銀宏基金等知名投資機(jī)構(gòu)領(lǐng)投。

7月，以數(shù)碼噴印技術(shù)為核心的宏華數(shù)科于科創(chuàng)板首發(fā)上市，目前新湖中寶持有其 18.75%的股份。

8 月，云天勵(lì)飛上市申請(qǐng)獲得科創(chuàng)板上市委員會(huì)審議通過(guò)。云天勵(lì)飛是較早實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)人像系統(tǒng)在國(guó)內(nèi)一線城市落地的 AI 企業(yè)之一，以“端云協(xié)同”為核心技術(shù)路線，以“算法芯片化”為核心技術(shù)能力，打造了算法平臺(tái)、芯片平臺(tái)兩大核心技術(shù)平臺(tái)，在智慧安防、城市治理、交通服務(wù)、人居生活、商業(yè)零售等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了大規(guī)模場(chǎng)景的業(yè)務(wù)落地。

在投資過(guò)程中，新湖不斷挖掘衍生出適合自身的新業(yè)務(wù)、新方向，從而與所投企業(yè)更加深入的合作，資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)共同構(gòu)建起完整生態(tài)圈。

分析人士指出，可以預(yù)見(jiàn)，隨著投資生態(tài)圈逐漸完善以及各高科技企業(yè)相繼上市，新湖系整體價(jià)值恐將再次迎來(lái)一波跨越式增長(zhǎng)。因此，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基石，以高科技投資為雙翼的新湖，未來(lái)可期。

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