（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）近日，購房者顧琪向觀察者網(wǎng)表示，招商外灘璽（備案名：虹璽名?。┐罅靠蛻粑窗凑找?guī)定凍結(jié)資金，涉嫌違規(guī)認籌。與此同時，“違規(guī)”購房者的進入讓入圍積分水漲船高，損害了部分合法合規(guī)購房者的權(quán)益。

對此，招商外灘璽方面向觀察者網(wǎng)回應(yīng)，項目認購期間的流程及操作，符合政府要求的認購原則規(guī)范。銷售開盤前凍資，是符合規(guī)范要求的合理、合法的商業(yè)行為。

上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局方面認為，購房政策中沒有規(guī)定開發(fā)商需要凍結(jié)購房者的部分資金，凍資屬于開發(fā)商自主行為。購房者投訴的凍資協(xié)議屬于開發(fā)商自身的認籌規(guī)則，可以歸為雙方約定的合同糾紛。事情發(fā)生后，開發(fā)商負責人向虹口房管局表示，目前除維權(quán)人解除凍資外，所有購房者相應(yīng)資金已凍結(jié)。

突然出現(xiàn)的350組客戶

10月29日凍結(jié)資金完成認籌后，顧琪得知招商外灘璽部分購房者并沒有凍結(jié)資金，但依舊成功完成認籌手續(xù)?！捌渲?，既有購房者沒有凍結(jié)任何資金，也有二套房按照首套標準凍結(jié)的。”

為求證事實，顧琪向另外一名銷售人員透露，“自己資金不夠，是不是可以不用凍結(jié)資金或者只凍結(jié)部分”，得到了肯定的答復。

“將違規(guī)認籌情況反饋后，項目負責人曾主動和我溝通。”顧琪表示，項目方承認認籌過程有過違規(guī)行為，且承諾之后認籌將合法合規(guī)。

對此，招商外灘璽方面表示，“該客戶提出了我們無法滿足甚至明顯侵犯其他購房者的合理權(quán)益的訴求，如在入圍積分尚未確認的情況下，要求確保其積分入圍?！币蛟摽蛻衄F(xiàn)場情緒激動，銷售員為不影響當日現(xiàn)場購房秩序，項目工作人員應(yīng)購房者要求返還相關(guān)材料。后續(xù)該客戶明確繼續(xù)認購，仍需按照統(tǒng)一認購流程執(zhí)行。

公開信息顯示，招商外灘璽此次推出309套房源，入圍比為2.5，認購人數(shù)超過772.5即觸發(fā)積分實行搖號政策。認籌時間6天半，從2021年10月27日起至11月2日中午12時截止。

前五天，招商外灘璽認購情況并不理想，平均每天認籌一百余組。在顧琪看來，一開始少報人數(shù)是招商外灘璽的營銷策略，“先給消費者營造一種項目熱度不高、低分購房者可以先沖的假象，在低分購房者大量占位后，在最后一天帶關(guān)系戶前來認籌?！?

11月1日是認籌的倒數(shù)第二天，據(jù)媒體報道，有350多組客戶涌入招商外灘璽，一舉觸發(fā)2.5倍入圍積分制，同時讓入圍積分變得撲朔迷離起來。類似的情況曾出現(xiàn)在仁恒海上源，連續(xù)多天認購低迷后，在最后的一天半內(nèi)觸發(fā)積分制。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析，顧琪的猜測不是沒可能，但執(zhí)行難度不低。用數(shù)學題作為比方，若想把平均分從90降到80，可以減少90分的占比，增加70分甚至更低分占比拉低平均分。

之所以認為這是招商外灘璽的營銷策略，是因為后續(xù)“上車”的購房者中有顧琪的朋友，并向其坦言并未凍結(jié)資金，是通過關(guān)系完成認籌的?！昂罄m(xù)才知道當天是關(guān)系戶認籌日，認籌了一百組，多數(shù)高于62分。”

最直接的影響是，“老老實實執(zhí)行規(guī)定的購房者將因為他們的操作導致出局?！鳖欑鞅硎?，自己分數(shù)為61-62，周一結(jié)束之前預(yù)估60分。最后兩天的操作導致入圍分上提5分左右，本來58分左右的入圍分數(shù)線提升到了63分，機會渺茫。

最高“凍資”超總價9成

招商外灘璽地塊，原為虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01宅地。

2020年3月，中海以底價34.3億元競得該地塊，63155元/平方米的樓面價創(chuàng)下上海當時宅地的最高紀錄。隨后，坊間傳出中海與華潤、萬科合作開發(fā)的消息，由于三家房企皆是該地塊的中標候選人，且競拍環(huán)節(jié)并未舉牌，“疑似圍標”傳聞不脛而走。

當年6月，該地塊重新掛牌出讓，最后招商以44.04億元的價格收入囊中，樓面價81089元/平方米，對外推廣名為招商外灘璽。

據(jù)悉，招商外灘璽備案均價為12.25萬/平方米，主力戶型為86平方米的兩室兩廳，按照套均計算，總價約1000萬元。也就是說，首套且首貸需要支付首付350萬，二套則需要支付700萬。

但在項目公示的銷售方案中，購房者需要繳納個人認購金262萬元，同時，參照銀行認房認貸口徑認定的首套或二套房首付比例，首套且首貸房凍結(jié)資金金額不少于197萬元，二套房凍結(jié)資金金額不少于657萬元。

為此，顧琪前后共“凍結(jié)”了919萬元，較其應(yīng)付首付多出219萬。

這或許是招商外灘璽“放松凍資”的主要原因。根據(jù)顧琪提供的資料顯示，項目營銷總謝某表示，“盯牢買700萬的首套客戶，按照35%計算首付只需245萬，但招商外灘璽認籌金就高達292萬，這種特殊客戶還要凍資，明顯是高于政策規(guī)定?！?

事實上，開發(fā)商凍資行為從積分制未執(zhí)行之前就已出現(xiàn)，且新房市場大部分項目的認籌規(guī)則都對凍資有具體規(guī)定。一般而言，開發(fā)商凍資其實是為了提高門檻，快速篩選出和項目匹配的客戶?！霸敢饨o這些人提供便利，或許是開發(fā)商對其資金情況較為清晰?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，凍資超出正常二套房首付的現(xiàn)象在上海部分項目上的確有出現(xiàn)，但實際上是與政策規(guī)定不符的，購房者可以進行相應(yīng)的投訴。此外，為保證整個房地產(chǎn)銷售的有序平穩(wěn)，公平、公正、公開是非常重要的原則。

北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師表示，目前來看，對于“開發(fā)商要求凍資”這一事項，到底應(yīng)該如何操作、如何監(jiān)管、如何落實無論是在法律層面還是政策層面都沒有形成明文規(guī)定，相關(guān)做法都還只是停留在“慣例”的層面，所以申購人依據(jù)“慣例”進行的維權(quán)，如果找不到法律或者政策的支撐，其實難度很大。

不過，在鞠秦儀律師看來，開發(fā)商既然公開要求申購人進行“凍資”，那么就應(yīng)當秉持“誠實信用”、“公平公正”的原則，一視同仁的要求所有申購者均須“凍資”，而不應(yīng)當搞雙重標準、內(nèi)部操作。這種“雙標”行為不僅會有損公平合理的市場環(huán)境，也一定程度上會影響到自身企業(yè)的口碑和信譽。

（文中顧琪為化名）

本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。