（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）近日，購(gòu)房者顧琪向觀察者網(wǎng)表示，招商外灘璽（備案名：虹璽名?。┐罅靠蛻粑窗凑找?guī)定凍結(jié)資金，涉嫌違規(guī)認(rèn)籌。與此同時(shí)，“違規(guī)”購(gòu)房者的進(jìn)入讓入圍積分水漲船高，損害了部分合法合規(guī)購(gòu)房者的權(quán)益。

對(duì)此，招商外灘璽方面向觀察者網(wǎng)回應(yīng)，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)期間的流程及操作，符合政府要求的認(rèn)購(gòu)原則規(guī)范。銷售開(kāi)盤前凍資，是符合規(guī)范要求的合理、合法的商業(yè)行為。

上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局方面認(rèn)為，購(gòu)房政策中沒(méi)有規(guī)定開(kāi)發(fā)商需要凍結(jié)購(gòu)房者的部分資金，凍資屬于開(kāi)發(fā)商自主行為。購(gòu)房者投訴的凍資協(xié)議屬于開(kāi)發(fā)商自身的認(rèn)籌規(guī)則，可以歸為雙方約定的合同糾紛。事情發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人向虹口房管局表示，目前除維權(quán)人解除凍資外，所有購(gòu)房者相應(yīng)資金已凍結(jié)。

突然出現(xiàn)的350組客戶

10月29日凍結(jié)資金完成認(rèn)籌后，顧琪得知招商外灘璽部分購(gòu)房者并沒(méi)有凍結(jié)資金，但依舊成功完成認(rèn)籌手續(xù)?！捌渲?，既有購(gòu)房者沒(méi)有凍結(jié)任何資金，也有二套房按照首套標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)的?！?

為求證事實(shí)，顧琪向另外一名銷售人員透露，“自己資金不夠，是不是可以不用凍結(jié)資金或者只凍結(jié)部分”，得到了肯定的答復(fù)。

“將違規(guī)認(rèn)籌情況反饋后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾主動(dòng)和我溝通?！鳖欑鞅硎?，項(xiàng)目方承認(rèn)認(rèn)籌過(guò)程有過(guò)違規(guī)行為，且承諾之后認(rèn)籌將合法合規(guī)。

對(duì)此，招商外灘璽方面表示，“該客戶提出了我們無(wú)法滿足甚至明顯侵犯其他購(gòu)房者的合理權(quán)益的訴求，如在入圍積分尚未確認(rèn)的情況下，要求確保其積分入圍?！币蛟摽蛻衄F(xiàn)場(chǎng)情緒激動(dòng)，銷售員為不影響當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房秩序，項(xiàng)目工作人員應(yīng)購(gòu)房者要求返還相關(guān)材料。后續(xù)該客戶明確繼續(xù)認(rèn)購(gòu)，仍需按照統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)流程執(zhí)行。

公開(kāi)信息顯示，招商外灘璽此次推出309套房源，入圍比為2.5，認(rèn)購(gòu)人數(shù)超過(guò)772.5即觸發(fā)積分實(shí)行搖號(hào)政策。認(rèn)籌時(shí)間6天半，從2021年10月27日起至11月2日中午12時(shí)截止。

前五天，招商外灘璽認(rèn)購(gòu)情況并不理想，平均每天認(rèn)籌一百余組。在顧琪看來(lái)，一開(kāi)始少報(bào)人數(shù)是招商外灘璽的營(yíng)銷策略，“先給消費(fèi)者營(yíng)造一種項(xiàng)目熱度不高、低分購(gòu)房者可以先沖的假象，在低分購(gòu)房者大量占位后，在最后一天帶關(guān)系戶前來(lái)認(rèn)籌?！?

11月1日是認(rèn)籌的倒數(shù)第二天，據(jù)媒體報(bào)道，有350多組客戶涌入招商外灘璽，一舉觸發(fā)2.5倍入圍積分制，同時(shí)讓入圍積分變得撲朔迷離起來(lái)。類似的情況曾出現(xiàn)在仁恒海上源，連續(xù)多天認(rèn)購(gòu)低迷后，在最后的一天半內(nèi)觸發(fā)積分制。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析，顧琪的猜測(cè)不是沒(méi)可能，但執(zhí)行難度不低。用數(shù)學(xué)題作為比方，若想把平均分從90降到80，可以減少90分的占比，增加70分甚至更低分占比拉低平均分。

之所以認(rèn)為這是招商外灘璽的營(yíng)銷策略，是因?yàn)楹罄m(xù)“上車”的購(gòu)房者中有顧琪的朋友，并向其坦言并未凍結(jié)資金，是通過(guò)關(guān)系完成認(rèn)籌的?！昂罄m(xù)才知道當(dāng)天是關(guān)系戶認(rèn)籌日，認(rèn)籌了一百組，多數(shù)高于62分?！?

最直接的影響是，“老老實(shí)實(shí)執(zhí)行規(guī)定的購(gòu)房者將因?yàn)樗麄兊牟僮鲗?dǎo)致出局?！鳖欑鞅硎荆约悍?jǐn)?shù)為61-62，周一結(jié)束之前預(yù)估60分。最后兩天的操作導(dǎo)致入圍分上提5分左右，本來(lái)58分左右的入圍分?jǐn)?shù)線提升到了63分，機(jī)會(huì)渺茫。

最高“凍資”超總價(jià)9成

招商外灘璽地塊，原為虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01宅地。

2020年3月，中海以底價(jià)34.3億元競(jìng)得該地塊，63155元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下上海當(dāng)時(shí)宅地的最高紀(jì)錄。隨后，坊間傳出中海與華潤(rùn)、萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)的消息，由于三家房企皆是該地塊的中標(biāo)候選人，且競(jìng)拍環(huán)節(jié)并未舉牌，“疑似圍標(biāo)”傳聞不脛而走。

當(dāng)年6月，該地塊重新掛牌出讓，最后招商以44.04億元的價(jià)格收入囊中，樓面價(jià)81089元/平方米，對(duì)外推廣名為招商外灘璽。

據(jù)悉，招商外灘璽備案均價(jià)為12.25萬(wàn)/平方米，主力戶型為86平方米的兩室兩廳，按照套均計(jì)算，總價(jià)約1000萬(wàn)元。也就是說(shuō)，首套且首貸需要支付首付350萬(wàn)，二套則需要支付700萬(wàn)。

但在項(xiàng)目公示的銷售方案中，購(gòu)房者需要繳納個(gè)人認(rèn)購(gòu)金262萬(wàn)元，同時(shí)，參照銀行認(rèn)房認(rèn)貸口徑認(rèn)定的首套或二套房首付比例，首套且首貸房?jī)鼋Y(jié)資金金額不少于197萬(wàn)元，二套房?jī)鼋Y(jié)資金金額不少于657萬(wàn)元。

為此，顧琪前后共“凍結(jié)”了919萬(wàn)元，較其應(yīng)付首付多出219萬(wàn)。

這或許是招商外灘璽“放松凍資”的主要原因。根據(jù)顧琪提供的資料顯示，項(xiàng)目營(yíng)銷總謝某表示，“盯牢買700萬(wàn)的首套客戶，按照35%計(jì)算首付只需245萬(wàn)，但招商外灘璽認(rèn)籌金就高達(dá)292萬(wàn)，這種特殊客戶還要凍資，明顯是高于政策規(guī)定。”

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商凍資行為從積分制未執(zhí)行之前就已出現(xiàn)，且新房市場(chǎng)大部分項(xiàng)目的認(rèn)籌規(guī)則都對(duì)凍資有具體規(guī)定。一般而言，開(kāi)發(fā)商凍資其實(shí)是為了提高門檻，快速篩選出和項(xiàng)目匹配的客戶。“愿意給這些人提供便利，或許是開(kāi)發(fā)商對(duì)其資金情況較為清晰。”業(yè)內(nèi)人士表示。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，凍資超出正常二套房首付的現(xiàn)象在上海部分項(xiàng)目上的確有出現(xiàn)，但實(shí)際上是與政策規(guī)定不符的，購(gòu)房者可以進(jìn)行相應(yīng)的投訴。此外，為保證整個(gè)房地產(chǎn)銷售的有序平穩(wěn)，公平、公正、公開(kāi)是非常重要的原則。

北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師表示，目前來(lái)看，對(duì)于“開(kāi)發(fā)商要求凍資”這一事項(xiàng)，到底應(yīng)該如何操作、如何監(jiān)管、如何落實(shí)無(wú)論是在法律層面還是政策層面都沒(méi)有形成明文規(guī)定，相關(guān)做法都還只是停留在“慣例”的層面，所以申購(gòu)人依據(jù)“慣例”進(jìn)行的維權(quán)，如果找不到法律或者政策的支撐，其實(shí)難度很大。

不過(guò)，在鞠秦儀律師看來(lái)，開(kāi)發(fā)商既然公開(kāi)要求申購(gòu)人進(jìn)行“凍資”，那么就應(yīng)當(dāng)秉持“誠(chéng)實(shí)信用”、“公平公正”的原則，一視同仁的要求所有申購(gòu)者均須“凍資”，而不應(yīng)當(dāng)搞雙重標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部操作。這種“雙標(biāo)”行為不僅會(huì)有損公平合理的市場(chǎng)環(huán)境，也一定程度上會(huì)影響到自身企業(yè)的口碑和信譽(yù)。

（文中顧琪為化名）

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。