（文/張玉 編輯/馬媛媛）房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來(lái)最寒冷的冬天。在這場(chǎng)突入其來(lái)的寒冬中，規(guī)模和強(qiáng)者恒強(qiáng)不再是唯一的生存法則，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和清晰的市場(chǎng)戰(zhàn)略正在讓一部分此前并不張揚(yáng)的房企顯露頭角。

11月8日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布2021年前10月未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。2021年1~10月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額約1056.8億元，同比上升15%；協(xié)議銷(xiāo)售面積約587.2萬(wàn)平方米，同比上升24%。

這也意味著，今年前10個(gè)月，遠(yuǎn)洋銷(xiāo)售額已經(jīng)突破千億，完成全年1500億銷(xiāo)售目標(biāo)的75.45%。

業(yè)績(jī)持續(xù)向上的同時(shí)，遠(yuǎn)洋更看重的卻是發(fā)展的穩(wěn)健和可持續(xù)性。在日前舉行的“建筑·健康2030”沙龍中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)華中開(kāi)發(fā)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理婁文華坦言，房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)好行業(yè)，只不過(guò)目前要通過(guò)“洗牌”，從而讓整個(gè)行業(yè)更加健康。

聚焦一二線核心城市

作為一家相對(duì)穩(wěn)健的房企，遠(yuǎn)洋在區(qū)域位置的選擇上非常挑剔。

2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布“五期戰(zhàn)略”，并提出要加強(qiáng)“南移西拓”和“城市深耕”。其中，華中是承接遠(yuǎn)洋集團(tuán)“南移西拓”重要的一個(gè)區(qū)域。遠(yuǎn)洋集團(tuán)華中開(kāi)發(fā)事業(yè)部也應(yīng)運(yùn)而生，主要的布局區(qū)域就是湖南、湖北、江西、安徽和河南的五個(gè)省會(huì)城市。

以武漢為例，遠(yuǎn)洋在這個(gè)城市的項(xiàng)目多位于核心區(qū)。比如，武漢東方鏡世界觀項(xiàng)目位于武漢一環(huán)內(nèi)；近期亮相的城市更新項(xiàng)目遠(yuǎn)洋設(shè)計(jì)之心，距離江邊只有500米；遠(yuǎn)洋另一個(gè)城中村改造項(xiàng)目賀家墩項(xiàng)目，也位于二環(huán)邊上。

婁文華指出，拿地與銷(xiāo)售是面粉與面包的關(guān)系。不論是第幾次集中供地，遠(yuǎn)洋都會(huì)嚴(yán)守投資標(biāo)準(zhǔn)，這也是集團(tuán)從上到下一直堅(jiān)持的底線。市場(chǎng)有好有壞，各個(gè)區(qū)域在各個(gè)不同的時(shí)期都有各自的表現(xiàn)和市場(chǎng)周期。但是投資標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)的底線管理，需要守住。

在商業(yè)領(lǐng)域，遠(yuǎn)洋的投資策略是聚焦一二線核心城市和核心商圈，通過(guò)科學(xué)選址打造頂級(jí)商業(yè)綜合項(xiàng)目，進(jìn)行相關(guān)的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、以及資產(chǎn)管理去創(chuàng)造相應(yīng)的價(jià)值。

近年來(lái)，遠(yuǎn)洋太古里的影響可謂有目共睹。婁文華分享了一個(gè)細(xì)節(jié)：很多二三線甚至三四線都會(huì)找到他。他進(jìn)一步表示，一個(gè)項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)需要有載體，遠(yuǎn)洋在戰(zhàn)略方向上不會(huì)有短視行為，還是會(huì)深耕一些遠(yuǎn)洋認(rèn)為有城市能級(jí)匹配遠(yuǎn)洋戰(zhàn)略的城市，只要把基本的投資邏輯和原則守住，無(wú)論市場(chǎng)怎么樣變化，都不會(huì)對(duì)遠(yuǎn)洋有太大顛覆性影響。

除了清晰的投資戰(zhàn)略貢獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，遠(yuǎn)洋也不斷通過(guò)收并購(gòu)來(lái)豐富和擴(kuò)大自己的規(guī)模。

今年7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以人民幣40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，三方分別持有重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司35%、35%、30%的股權(quán)，共同推進(jìn)紅星地產(chǎn)的后續(xù)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

對(duì)紅星的收購(gòu)使得遠(yuǎn)洋在華東、華中、華西的土地儲(chǔ)備得到明顯增厚。在遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁事務(wù)中心負(fù)責(zé)人、遠(yuǎn)洋之帆公益基金會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)胡英勇看來(lái)，紅星是遠(yuǎn)洋計(jì)劃今年收購(gòu)的一個(gè)比較大的動(dòng)作，其整體銷(xiāo)售額在1000億左右，未來(lái)兩三年每年的銷(xiāo)售額大約在300~350億左右。

“對(duì)于集團(tuán)的業(yè)務(wù)規(guī)模，應(yīng)該說(shuō)遠(yuǎn)洋一直在努力。今年我們的銷(xiāo)售目標(biāo)是1500億，加上遠(yuǎn)星的規(guī)模，在市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，這個(gè)數(shù)應(yīng)該是可以實(shí)現(xiàn)的?！?

地產(chǎn)主業(yè)之外多元協(xié)同

土地獲取策略對(duì)房企而言是不小的挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)以穩(wěn)為主的大基調(diào)下，不同公司有各自的不同選擇。聚焦主業(yè)之外良好的業(yè)務(wù)協(xié)同能力卻考驗(yàn)著房企的綜合運(yùn)營(yíng)能力。

據(jù)悉，遠(yuǎn)洋最早是依靠不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)起家，位于北京復(fù)興門(mén)的地標(biāo)性建筑遠(yuǎn)洋大廈就是其典型代表。按照“五期戰(zhàn)略”的整體安排，遠(yuǎn)洋集團(tuán)未來(lái)將打造成以投資開(kāi)發(fā)為主業(yè)、發(fā)展開(kāi)發(fā)相關(guān)新業(yè)務(wù)的綜合性實(shí)業(yè)公司。具體來(lái)說(shuō)，公司業(yè)務(wù)板塊內(nèi)部定義為“四大四小”。

“四大”是指四項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要包括住宅開(kāi)發(fā)，包括“6+1”開(kāi)發(fā)事業(yè)部；不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和運(yùn)營(yíng)，涉及到商業(yè)地產(chǎn)；建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，從前端勘察設(shè)計(jì)到總包、地產(chǎn)園林、裝飾，包括后期的智能家居；第四個(gè)是遠(yuǎn)洋服務(wù)。上述主業(yè)以地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主。

四塊協(xié)同業(yè)務(wù)包括養(yǎng)老業(yè)務(wù)、遠(yuǎn)洋物流、遠(yuǎn)洋數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)金融。截至目前，遠(yuǎn)洋旗下養(yǎng)老服務(wù)品牌“椿萱茂”已在北京、上海、廣州、武漢、天津等城市落地生根。另?yè)?jù)了解，目前遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)以遠(yuǎn)洋資本為載體，布局涉及大健康、大環(huán)保、大物流，以及一些其他領(lǐng)域的投資。

10月13日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，將聯(lián)合數(shù)家國(guó)際投資人（包括全球主權(quán)財(cái)富基金與機(jī)構(gòu)投資者），擬共同出資參與設(shè)立總規(guī)模為14億美元的核心寫(xiě)字樓基金，專注投資于一線城市核心商圈成熟甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

胡英勇表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)過(guò)去很多年在不動(dòng)產(chǎn)方面的投資布局很多，資產(chǎn)也很重?！拔迤趹?zhàn)略”發(fā)布后，集團(tuán)提出中資產(chǎn)戰(zhàn)略，對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)：對(duì)資產(chǎn)價(jià)值較高、初期地價(jià)較低、持有成本較低的項(xiàng)目，可以通過(guò)基金或者金融的方式，做一些普通性的安排。

“一方面，集團(tuán)有將這些資產(chǎn)進(jìn)行中資產(chǎn)化的考慮，另一方面，遠(yuǎn)洋資本也要從初期的以房地產(chǎn)債權(quán)這種模式慢慢轉(zhuǎn)向?qū)ｍ?xiàng)資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型?！焙⒂抡f(shuō)。

在婁文華看來(lái)，大邏輯來(lái)說(shuō)，這個(gè)行業(yè)還是一個(gè)好行業(yè)，還是一個(gè)高位運(yùn)行的行業(yè)。伴隨著城市發(fā)展、老百姓的需求、政府城市群的發(fā)展計(jì)劃和城市更新計(jì)劃，行業(yè)仍然擁有十幾萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模。面對(duì)當(dāng)前的環(huán)境，遠(yuǎn)洋會(huì)做一些及時(shí)的調(diào)整，但仍然會(huì)堅(jiān)持自己的投資標(biāo)準(zhǔn)，不隨意降低，不搞投機(jī)性質(zhì)的東西。

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