（文/張志峰 編輯/馬媛媛）11月初，隨著立冬到來，全國多地迎來第一場(chǎng)雪，天氣驟然變冷，而土拍市場(chǎng)卻似乎迎來一股暖流。

近日，隨著第二批集中供地慘淡落幕，第三批，也是2021年最后一批集中供地迎來掛牌。出乎意料的是，相較上一輪，各地第三批土地供給政策明顯變得寬松了許多。

多地下調(diào)競拍門檻

截至目前，已有上海、深圳、廣州、杭州、無錫、南京、蘇州、濟(jì)南等多城先后發(fā)布了第三批集中供地公告。

從已供應(yīng)的幾個(gè)城市來看，第三批供地均在不同程度上優(yōu)化地塊出讓條件，或加大宅地供應(yīng)量，或降低起始價(jià)，優(yōu)質(zhì)地塊亦明顯增多，部分城市甚至降低房企拿地資質(zhì)、調(diào)低保證金。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，第三批土拍規(guī)則的優(yōu)化，或?qū)⑻嵘科竽玫匾庠?，整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn)，進(jìn)而促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

具體而言，10月24日，南京“兩集中”供地第三批次土地率先掛牌，共推出61宗地塊，總起始價(jià)482.86億元，合計(jì)出讓面積約274.16萬平方米。掛牌文件顯示，南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報(bào)名競買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由二批土拍的二級(jí)或一級(jí)下調(diào)至三級(jí)及以上。

隨后，蘇州掛出26宗地塊，總出讓面積203.5萬平方米，總起始價(jià)405.61億元，計(jì)劃于11月24日開始出讓。與第二批集中供地相比，此次供給數(shù)量及面積均明顯增加，共增加 5 宗地塊，出讓面積增幅達(dá)到 45.2%，對(duì)房企保證金要求反而下調(diào)。

在廣州的第三輪集中供地中，部分“回爐”地塊起拍價(jià)出現(xiàn)小幅下調(diào)，部分地塊也取消了新房限售價(jià)。相較于此前兩批集中供地，第三批供地?zé)o論從數(shù)量上還是金額上，都有了一定程度的下降。更值得關(guān)注的是，此次廣州市各區(qū)取消了最為嚴(yán)厲的“限房價(jià)”規(guī)則，不過仍保留50%限售首套置業(yè)家庭等規(guī)則。

11月3日，作為全國最熱門的二線城市，杭州市第三批集中供地預(yù)告引發(fā)極大關(guān)注。最為明顯的特征是，在擬推出51宗地塊中，杭州主城區(qū)地塊明顯增多。此外，杭州恢復(fù)了預(yù)公告，意味著房企又可以在正式競價(jià)前 " 勾地 "，杭州土拍規(guī)則再次迎來調(diào)整。

值得一提的是，在已披露預(yù)告城市中，土地供應(yīng)量最大的反而是此前在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)始終較為冷淡的濟(jì)南。

繼前幾天濟(jì)南公示了濟(jì)自然規(guī)劃告字〔2021〕5號(hào)、濟(jì)自然規(guī)劃告字〔2021〕高新3號(hào)共75宗集中供地后，近日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局、濟(jì)南公共資源交易中心再次公布了35宗集中供地的信息。

也就是說，濟(jì)南此輪一次性供應(yīng)土地達(dá)到110宗之多，遙遙其他一二線城市。此外，本次供地交易按照分批次實(shí)施競價(jià)交易及成交確認(rèn)，交易達(dá)到最高限價(jià)的采取“限地價(jià)競建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度”。

房地產(chǎn)春天要來了？

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，從目前供地政策來看，全國各地恐將逐步放松從拿地端的政策限制，結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)從土拍、融資到銷售、房貸各個(gè)端口遇冷的行情，預(yù)計(jì)土拍政策將會(huì)是救市開端，以此來保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

事實(shí)上，不僅是土拍端，融資端收緊了近一年之后同樣迎來“解凍”信號(hào)。

11月9日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)等公司計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。有媒體援引知情人士消息稱，短融及中票都有望向民營房企放開，但最初受惠的應(yīng)是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶。

這被視作房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了融資環(huán)境“解凍”信號(hào)。11月10日，跌跌不休的地產(chǎn)股無論A股還是港股幾乎全線飄紅，世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、雅居樂集團(tuán)等多只港股漲幅超過10%。

另一方面，在中國房企密集違約引發(fā)房企美元債市場(chǎng)情緒恐慌之際，外資機(jī)構(gòu)高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)近日接受媒體采訪時(shí)表示，正在買入中國房企債券。高盛一直在通過買進(jìn)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉碓黾印斑m度風(fēng)險(xiǎn)”投資資產(chǎn)。

談及個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)，該團(tuán)隊(duì)成員稱，傳染風(fēng)險(xiǎn)被高估了，市場(chǎng)正在消化這一風(fēng)險(xiǎn)。

消息一出，11月10日盤中，融創(chuàng)中國、正榮地產(chǎn)、時(shí)代中國控股等地產(chǎn)美元債集體反彈。如融創(chuàng)中國2026年1月到期、票息6.5%的債券每1美元漲8.6美分至59.4美分；正榮地產(chǎn)2022年4月到期、票息5.98%債券每1美元漲6.8美分至64.8美分；榮盛發(fā)展2022年4月到期、票息8%債券每1美元漲4.3美分至44.3美分。3支美元債均創(chuàng)下發(fā)行以來的最大單日漲幅。

連日來好消息不斷，寒冬中的樓市終于感受到一絲暖意。那么，樓市寒冬終于要領(lǐng)來春天了嗎？

亦有部分業(yè)內(nèi)人士表示出相反態(tài)度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，截至10月31日，央行公布的貸款數(shù)據(jù)只有4200億元，所以房貸政策并沒有絲毫放松，行業(yè)還是要做好過冬準(zhǔn)備。

一位上市房企高管告訴觀察者網(wǎng)，此輪土拍政策之所以適度寬松，第二批集中供地結(jié)果過冷導(dǎo)致。對(duì)于房企而言，融資環(huán)境仍舊沒有改善，眼看著條件更加優(yōu)厚的土地，卻苦于資金不足，更加是一種煎熬。但對(duì)于國資背景房企和部分資金實(shí)力雄厚的頭部民營房企來說，卻無疑是重大利好。實(shí)力略有不足的房企只不過跟在后面撿撿漏，勉強(qiáng)度日罷了。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，第二批地塊集中出讓中，約17個(gè)城市響應(yīng)自然資源部要求優(yōu)化土拍規(guī)則，嚴(yán)格購地自有資金審查等，市場(chǎng)降溫明顯。超半數(shù)城市的宅地成交樓面價(jià)較首批次有所下滑，多數(shù)城市競價(jià)達(dá)上限地塊比重明顯下降。此外，20城第二批供地共計(jì)流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到31.8%（首批次為6.5%）。

與之對(duì)應(yīng)的是，第三批集中供地之所以供給量大增，很大一部分來自于上一批流拍及撤牌地塊，尤其是濟(jì)南、合肥等高流拍率或撤牌率的城市。

因此，上述房企高管表示，土拍條件放寬有益于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)發(fā)展，但論及行業(yè)“春天”還為時(shí)過早。

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