（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著融資收緊，房企間聯(lián)合拿地、合作開發(fā)項目逐漸增多，增收不增利已成了大多數(shù)房企的共同趨勢，即便央企也未能幸免。

10月27日，央企華僑城管理層在回答投資者提問時直言，三季度扣非凈利潤有所下滑，主要是結(jié)轉(zhuǎn)的合作項目比例上升。

日前，華僑城發(fā)布2021年第三季度報告，企業(yè)在營收大幅增長逾六成的前提下，最為投資者所看重的利潤卻背道而馳，大幅下滑。

合作過度是主因

數(shù)據(jù)顯示，第三季度華僑城營業(yè)收入264.3億元，同比大幅增長62.21%；歸屬于上市公司股東的凈利潤18.4億元，同比減少41%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤16.1億元，同比減少45.84%。

前三季度整體而言，華僑城累計營業(yè)收入494.5億元，同比增長47.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤34.2億元，同比減少34.85%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤28.6億元，同比減少42.9%。

華僑城表示，前9月營業(yè)收入增加是由于公司在各區(qū)域儲備的項目進入快速開發(fā)期，結(jié)轉(zhuǎn)面積、結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅增加，旅游業(yè)務(wù)恢復(fù)良好；而歸屬于上市公司股東的凈利潤減少是由于本期非全資子公司貢獻的利潤占比較去年同期有所上升。

在三季報中，企業(yè)并未公布具體的權(quán)益銷售金額，但從拿地權(quán)益比中也可見一斑。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)華僑城新增土地儲備項目18個，總面積222.13萬平方米，土地總價款265億元，權(quán)益總對價157.4億元，權(quán)益占比59.4%。

業(yè)內(nèi)普遍認為，在融資環(huán)境收緊的大環(huán)境下，企業(yè)間聯(lián)合開發(fā)分攤風(fēng)險的情況十分普遍，但必須把握一個度。

適度合作既能保證現(xiàn)金流安全，又可幫助企業(yè)實現(xiàn)規(guī)?？焖贁U張的“千億夢”；但合作過度則勢必引發(fā)少數(shù)股東權(quán)益暴增，從而導(dǎo)致增收不增利，甚至如華僑城這般營收大漲、利潤大降的不利境地。

高利潤購地一去不返

除企業(yè)披露的合作原因之外，亦有知情人士告訴觀察者網(wǎng)，如同華僑城這類背景雄厚的房企，由于過去太過于依賴商業(yè)勾地，加上融資成本較低，就會保持非常高的利潤率，輕松在競爭中取勝。但隨著規(guī)模擴張和項目城市布局的下沉，市場公平性逐漸顯露，特別是招拍掛成為主流拿地方式之后，此類企業(yè)的盈利能力就不可避免的出現(xiàn)下滑。

華僑城正是此類企業(yè)典型代表。

觀察者網(wǎng)查閱過往財報發(fā)現(xiàn)，從土儲開發(fā)年限（儲備面積/銷售面積）來看，華僑城同樣遙遙領(lǐng)先。2021年前3季度，企業(yè)合約銷售面積約314.3萬平方米，而企業(yè)累計土地建筑面積儲備高達4365.86萬平方米。

截至3季度末剩余的可開發(fā)土地建筑面積為2378.76萬平方米，仍有超過五成，可支撐企業(yè)未來7.57年開發(fā)所用，且這一數(shù)字在過去幾年高點時長期在10以上。

其次，從利潤率來看，在2015年－2019年連續(xù)5年間企業(yè)毛利率始終高于50%，比頭部的萬科、碧桂園、融創(chuàng)、新城等民營房企基本上要高出20%左右。

這一數(shù)字在2020年末首次跌落50%以下，為49.86%。至2021年3季度，企業(yè)毛利率呈斷崖式下滑。

數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，企業(yè)對應(yīng)毛利71.61億元，毛利率27.09%，同比下降32.57個百分點，與行業(yè)持平。

而企業(yè)之所以可以保持超高的土地儲備及毛利率，很大程度上得益于其作為央企超強的勾地能力。不過，近兩年隨著招拍掛拿地比例逐漸增多，企業(yè)高利潤率時代也不復(fù)存在。

其中最直觀的就是5月31日，蘇州首次土地集中出讓現(xiàn)場，在數(shù)十家房企角逐中華僑城一日內(nèi)獨自連下3城，出資85億元，實力碾壓全場。不過，3宗地塊溢價率均在11%以上，在限房價、限地價的新房市場，也注定了未來不可能獲取較高報酬率。

借新還舊、賣子紓困

就在發(fā)布財報的同日，華僑城還公布了一筆債券融資引發(fā)關(guān)注。

公告顯示，華僑城擬面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行的公司債券規(guī)模不超過100億元，債券期限不超過10年（含10年）。

對于此次募集資金用途，企業(yè)表示，在扣除發(fā)行費用后，擬全部用于償還回售/到期的公司債券等有息債務(wù)、補充流動資金等。

由此來看，過度合作實非華僑城本意，在融資受限的大環(huán)境下，這家財力雄厚的央企同樣面臨缺錢的尷尬。

除了該筆公司債之外，就在數(shù)天前的10月22日，據(jù)上清所信息平臺顯示，華僑城集團有限公司擬發(fā)行2021年度第五期中期票據(jù)。

公開資料顯示，該筆債券名稱為華僑城集團有限公司2021年度第五期中期票據(jù)，該期發(fā)行金額15億元，發(fā)行期限為在發(fā)行人依據(jù)發(fā)行條款約定贖回時到期，期限為3+N（3）年，擬用于償還于2021年11月2日到期的"18華僑城MTN004"。

同時，公告顯示，截至該中期票據(jù)募集說明書簽署日，華僑城及下屬企業(yè)累計發(fā)行債券合計人民幣2237.95億元，美元16億元，待償還債券余額達人民幣772.81億元及8億美元，包括華僑城集團本部超短期融資券50億元、中期票據(jù)60億元、資產(chǎn)支持票據(jù)20億元、長期限含權(quán)中期票據(jù)335億元、公司債60億元，以及子公司華僑城股份公司債130億元、REITs19.35億元、華僑城（亞洲）8億美元永續(xù)債和云南世博旅游控股集團有限公司超短期融資券20億元、康佳集團股份有限公司58億元公司債、湖南華僑城文旅投資有限公司20.46億元公司債。

巨大債務(wù)壓力之下，華僑城不得不頻繁“借新還舊”。而就在該筆債券發(fā)布之前，集團于2021年10月11日至2021年10月12日剛剛完成發(fā)行25億元中期票據(jù)，票面利率3.49%，擬用于償還于2021年10月18日到的"18華僑城MTN003"。

值得一提的是，除了借新還舊之外，企業(yè)近年來還不得不大量“賣子回血”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在2020年10月與11月兩個月期間，華僑城公布擬處置轉(zhuǎn)讓旗下公司資產(chǎn)或股權(quán)多達15家。

對于資產(chǎn)處置情況，華僑城在公告中提及，公司去年全年通過公開市場成功完成了重慶悅嵐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“重慶悅嵐地產(chǎn)”）70%股權(quán)、襄陽文城實業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“襄陽文城實業(yè)”）80%股權(quán)、太原僑辰置業(yè)有限公司60%股權(quán)、深圳市和冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95%股權(quán)等11個項目的轉(zhuǎn)讓工作，合計交易對價68.9億元。

今年以來，企業(yè)詳細的出讓資產(chǎn)清單尚未披露，但從三季報中，4357.8萬元的非流動資產(chǎn)處置損益當(dāng)中，可見“賣子”情形已有好轉(zhuǎn)。

此外，今年前三季度，計入當(dāng)期損益的政府補助金額由去年2.61億元大幅提升至6.38億元，亦為企業(yè)下滑的凈利潤做出不菲貢獻。

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