（文/張志峰 編輯/馬媛媛）在嚴(yán)控網(wǎng)簽數(shù)量、新房供應(yīng)放緩、住房貸款收緊等政策的調(diào)控之下，新房市場(chǎng)經(jīng)歷了史上最慘“金九銀十”。

近日，上海市房地產(chǎn)交易中心陸續(xù)公布第五批即將入市的新建住房項(xiàng)目供應(yīng)名單。值得注意的是，這同時(shí)也是有望在今年完成交易的最后一批房源，各大房企為了銷售業(yè)績(jī)能夠順利完成，不得不集中推貨。

數(shù)據(jù)顯示，在近期公布的57個(gè)項(xiàng)目中，房源總數(shù)量合計(jì)1.52萬(wàn)套，是今年以來(lái)單批次供應(yīng)量最多的一批，其中不乏年中首次集中供地項(xiàng)目。

作為近兩年房企中逆勢(shì)激進(jìn)擴(kuò)張的代表，金地集團(tuán)自然也不會(huì)錯(cuò)過(guò)這場(chǎng)盛宴。

圖片來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

銷售額貢獻(xiàn)大區(qū)

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，其中至少有位于松江、青浦、嘉定在內(nèi)的765套金地房源等待入市。

需要指出的是，這些新盤所在區(qū)位均相對(duì)偏遠(yuǎn)，且單價(jià)略高于所在區(qū)位競(jìng)品，疊加近期房產(chǎn)交易市場(chǎng)遇冷的大背景，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，這一波去化結(jié)果可能不甚理想。

不過(guò)，為了給新房銷售造勢(shì)，由金地集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理陽(yáng)侃主導(dǎo)的地產(chǎn)訪談節(jié)目《陽(yáng)侃的茶室》自今年8月重新“開(kāi)張”，就長(zhǎng)三角人口變化、城市圈發(fā)展、金地的投資邏輯、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)等話題展開(kāi)了一系列論述，吸引業(yè)內(nèi)關(guān)注。

在節(jié)目中，陽(yáng)侃解釋稱，是為了資金安全性角度考慮，所以在土拍市場(chǎng)上，故意選取了避開(kāi)熱門地塊和熱門時(shí)段的策略。

他表示，金地華東區(qū)域有一套“三角模型”理論，即從“安全性、流動(dòng)性、盈利性”三個(gè)指標(biāo)切入，衡量地塊的價(jià)值。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成了金地華東區(qū)域?qū)δ繕?biāo)地塊的“打分體系”，直指地塊的實(shí)際價(jià)值，其投資更具備穿透周期的遠(yuǎn)見(jiàn)性，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)中起到正向助力。

事實(shí)上，即便不計(jì)算第五批入市房源，作為金地近年來(lái)最重要的銷售大區(qū)，以上海為核心的長(zhǎng)三角區(qū)域一直是整個(gè)集團(tuán)銷售額的貢獻(xiàn)大區(qū)。

日前，金地集團(tuán)發(fā)布了今年的三季報(bào)，2021年前9個(gè)月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2287億，同比增長(zhǎng)34%。其中，約40%的銷售額來(lái)自以上海、南京為主的華東區(qū)，位列集團(tuán)7大區(qū)之首。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)結(jié)果，金地集團(tuán)在TOP200銷售榜上位列第十。金地在年初將年銷售目標(biāo)定在了2800億，前9個(gè)月已完82%。

去年同樣如此，盡管在年報(bào)中企業(yè)并未披露各區(qū)域具體銷售情況，但根據(jù)中指院公布數(shù)據(jù)，金地在上海去年銷售額為209.5億元，位列第7，一個(gè)城市已經(jīng)相當(dāng)于集團(tuán)一些大區(qū)的銷售額。

先拿地再轉(zhuǎn)讓？

除了銷售額之外，金地華東區(qū)域在拿地方面也表現(xiàn)得頗為激進(jìn)。

財(cái)報(bào)披露，金地集團(tuán)前三季度獲取土地 101 宗，新增土地儲(chǔ)備 1492萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)五成。去年同期獲取土地79宗，新增土地儲(chǔ)備988萬(wàn)平方米。

從拿地的區(qū)域來(lái)看，今年前三季度和去年同期，華東區(qū)域的拿地金額分別占集團(tuán)總量的1/4和1/3。

令人迷惑的是，金地華東區(qū)在“激情”拿地過(guò)后屢屢轉(zhuǎn)讓手中土地股權(quán)。如其在6月底首批集中供地中，以68.5億元獨(dú)立競(jìng)得的3幅上海純宅地，至8月份披露中報(bào)時(shí)，股權(quán)占比卻分別變?yōu)?1%、51%和63%，權(quán)益地價(jià)只剩下37.6億元，縮水近半。

或許正是受此影響，2021 年前三季度，金地利用多元化投資方式獲取土地101宗，總投資額1135億元，權(quán)益投資額460億元，權(quán)益占比僅40.5%；新增土地儲(chǔ)備1492萬(wàn)平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備599萬(wàn)平方米，權(quán)益占比40.1%。比之往年的權(quán)益占比大幅下降。

要知道，房企在上海拿地的次數(shù)是有限的，因此先獨(dú)立拿地然后出賣股權(quán)，選擇合作開(kāi)發(fā)的案例鮮少發(fā)生，何況金地同一時(shí)間發(fā)生3起。

因此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，金地華東區(qū)域很可能拿地之前沒(méi)有考慮好去化和資金壓力，“激情拿地”后資金承壓，不得不尋求合作。同時(shí)，過(guò)度合作開(kāi)發(fā)導(dǎo)致權(quán)益過(guò)低，也會(huì)給項(xiàng)目管控造成壓力，以及帶來(lái)房企銷售規(guī)?！白⑺保鍪詹辉隼惹樾?。

增收不增利

值得注意的是，金地華東區(qū)域近兩年來(lái)，在銷售規(guī)模大漲的同時(shí)，營(yíng)收和利潤(rùn)始終難以挑起大梁的情況已經(jīng)成為事實(shí)。

日前，金地集團(tuán)發(fā)布了今年的三季報(bào)，其營(yíng)收和歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增減幅度背道而馳：營(yíng)收為538.84億元，保持同比33.25%的高增長(zhǎng)；但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)卻為33.09億元，同比大跌33.72%。

而這一增收不增利的狀況去年已有端倪。

財(cái)報(bào)顯示，金地2020年全年?duì)I收839.8億元，同比大增32.42%，然而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)卻幾乎與上年持平，為103.98億元，同比僅微增3.2%。

關(guān)于利潤(rùn)下滑原因，三季報(bào)的解釋與年中時(shí)大同小異：“主要因本報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毛利率下降以及期間費(fèi)用增加的影響?！?

不過(guò)，如果細(xì)分到每個(gè)區(qū)域就不難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題出在何處。

2021年前3季度，金地房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入為461.82億，在總收入中占比86%。其中，東南區(qū)和華北區(qū)是收入的主要來(lái)源，結(jié)算收入分別為119.33億和116.32億，占比分別為25.8%和25.5%。

而作為集團(tuán)銷售額占比高達(dá)40%的華東區(qū)，“三角模型”理論的“遠(yuǎn)見(jiàn)性”和“正向主力”卻絲毫不見(jiàn)，收入只有31.45億，占比6.8%，在七大區(qū)中排名倒數(shù)第2。

如果只是一次，還可以解釋為因期房銷售制度，銷售與結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間沒(méi)有計(jì)劃好而產(chǎn)生的偶然。

但事實(shí)卻是，2020年全年，銷售占比同樣較高的華東區(qū)域營(yíng)收占比依然僅有81.9億元，位列7大區(qū)第5，僅高于集團(tuán)向來(lái)較弱的東北和華北區(qū)域。

相比之下，同期位列前兩位的華南、東南區(qū)域分別貢獻(xiàn)了241.9億元、190.3億元。而通常情況下，這兩個(gè)大區(qū)的銷售額反而常常不及華東，或與之持平。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，一方面，房企銷售額與營(yíng)收由于存在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間差，即便對(duì)不上賬也很難查證。另一方面，由于企業(yè)間合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目太多，銷售額往往成倍增長(zhǎng)，但計(jì)算營(yíng)收卻只統(tǒng)計(jì)控股公司，合營(yíng)與聯(lián)營(yíng)公司則計(jì)入投資收益中，這也是企業(yè)營(yíng)收偏低的原因之一，但無(wú)論如何，利潤(rùn)被合作方及過(guò)度管理所攤薄是毫無(wú)疑問(wèn)的。

此外值得一提的是，迫于銷售壓力，今年以來(lái)金地已有多個(gè)上海項(xiàng)目被爆出違規(guī)處罰、質(zhì)量問(wèn)題等消息。

就在上個(gè)月，奉賢市場(chǎng)監(jiān)督管理局還通報(bào)了兩起行政處罰信息，兩家涉事公司上海卓骕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和上海煦辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司均為金地控股項(xiàng)目子公司，處罰原因均為“存在虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的違法行為”，分別被罰款25萬(wàn)元。

根據(jù)兩家子公司所建項(xiàng)目光語(yǔ)著和酩悅都會(huì)的業(yè)主介紹，兩個(gè)樓盤被處罰的具體原因?yàn)殇N售過(guò)程中虛假宣傳學(xué)區(qū)，為此曾引發(fā)購(gòu)房者大規(guī)模維權(quán)。

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