（文/張玉 編輯/馬媛媛）10月26日，當(dāng)代置業(yè)公告稱，因宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及新冠疫情等多種因素的不利影響，導(dǎo)致公司出現(xiàn)預(yù)計(jì)之外的流動(dòng)性問題。公司于2021年10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)本金及應(yīng)計(jì)但未付利息的還款安排未能于當(dāng)日完成。

這也意味著，又一家房企官宣美元債出現(xiàn)逾期違約。近段時(shí)間以來，由于受到部分企業(yè)違約事件的負(fù)面影響，債券市場(chǎng)尤其是美元債市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。自今年8月份以來，已經(jīng)有十余家企業(yè)海外評(píng)級(jí)或展望受到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)。

10月25日，根據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，國(guó)家發(fā)改委召集部分房企今日在北京開會(huì)，目前已有多家房企收到通知，有房企高管已經(jīng)趕往北京。

針對(duì)上述消息，有房企業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)默認(rèn)了上述消息的真實(shí)性，“目前只聽說佳兆業(yè)收到了類似的通知”。

而針對(duì)近期關(guān)于房企每個(gè)月需要向相關(guān)部門上報(bào)美元債情況的傳聞，上述業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)透露，這不是最近才發(fā)生的，實(shí)際上從今年8月份開始，房企就已經(jīng)需要將公司美元債情況上報(bào)央行。

違約潮來襲

自10月20日發(fā)布終止關(guān)于2021年到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)的同意征求之后，業(yè)內(nèi)關(guān)于當(dāng)代置業(yè)是否會(huì)違約的討論就已經(jīng)此起彼伏。

今年10月11日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告表示，尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據(jù)贖回35%后，剩余部分到期日延長(zhǎng)三個(gè)月，以改善流動(dòng)性和現(xiàn)金管理，避免任何潛在的償付違約。截至公告日，公司已發(fā)行票據(jù)的本金總額為2.5億美元。

事實(shí)上，近段時(shí)間以來，官宣美元債逾期的不止當(dāng)代置業(yè)。10月19日，新力控股確認(rèn)其未能償還于10月18日到期的2.5億美元離岸高級(jí)無抵押票據(jù)的本息。10月8日，深圳房企花樣年創(chuàng)始人曾寶寶辦公室發(fā)布一份“寶爺家書”，坦陳由于標(biāo)普突然大幅下調(diào)公司評(píng)級(jí)，導(dǎo)致公司遭遇“黑天鵝”事件。雖然公司第一時(shí)間成立專項(xiàng)小組進(jìn)行應(yīng)對(duì)，然而問題仍未得到解決，致使公司未能在10月4日如期支付到期美元債。

那么，房企為何偏好美元債？美元債在房企債務(wù)體系中究竟占有多大的比例？

上述房企業(yè)內(nèi)人士表示，相較于內(nèi)地而言，美元債的審批流程更快、發(fā)債流程更為順暢，“一般來說，境內(nèi)的公司債需要先報(bào)給相關(guān)交易所，而香港證券交易所對(duì)于美元債的審批沒有那么嚴(yán)格，一般只要有人認(rèn)購，都可以很輕松地發(fā)出來。”

眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱向觀察者網(wǎng)表示，內(nèi)地房企的美元債發(fā)行是2017年至2020年高峰階段，特別是2019年，共有100多家地產(chǎn)公司發(fā)行了228只美元債，總發(fā)行規(guī)模達(dá)到了超過了800億美元，平均息票率8.28％。

那個(gè)時(shí)間段，正好是房地產(chǎn)市場(chǎng)自2015年下半年棚改以來的“紅利期”，許多房企在那幾年開啟加杠桿之路，紛紛沖千億、2000億，美元債成為他們加杠桿、補(bǔ)充融資的重要渠道。

而自2018年后，整個(gè)調(diào)控力度開始加碼，境內(nèi)的融資渠道開始收緊，所以房企在2019年開始更多的尋求信托、私募，以及境內(nèi)外信用債等渠道，所以從數(shù)據(jù)上看的話，不僅美元債在2019年之后維持高峰，信托、私募非標(biāo)融資等也是高位，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)還處在加杠桿時(shí)代。

“美元債絕大多數(shù)是信用債，信用融資對(duì)于任何市場(chǎng)主體都是受歡迎的，而且那時(shí)候發(fā)行條件比較寬松，市場(chǎng)認(rèn)可度也很高，疊加人民幣升值的潛在影響，境外債的成本也不高，所以那時(shí)候很受房企偏好。”蔣凱說。

加劇債市波動(dòng)

行業(yè)規(guī)模房企接連出現(xiàn)的美元債危機(jī)導(dǎo)致中資美元債二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大幅下挫。

資料顯示，進(jìn)入10月以來，已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。不少中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年8月份以來，已經(jīng)有十余家企業(yè)海外評(píng)級(jí)或展望受到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)。提及最多的因素為，當(dāng)前行業(yè)不確定性增強(qiáng)，內(nèi)房海外債市場(chǎng)波動(dòng)幅度較大，未來海外再融資可行性下降，企業(yè)當(dāng)前的流動(dòng)性不足以支撐未來到期債務(wù)。海外債通常以“借新償舊”的方式置換到期債務(wù)，海外市場(chǎng)波動(dòng)必然阻礙新債的發(fā)行。

在蔣凱看來，這波波動(dòng)還是有很大的恐慌性情緒在里面，一方面是花樣年、當(dāng)代置業(yè)、新力控股的違約事件，負(fù)面影響很大，對(duì)房企的信心不足，特別是房企真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況不確定；另一方面，是短期內(nèi)償債規(guī)模比較大，所以這次跌的比較狠的，拋售的比較多的，都是下半年或者明年上半年要到期的品種；房企層面，跌得比較多的也是那些財(cái)務(wù)狀況透明度不高、美元債規(guī)模整體比較大的房企，比如禹洲、陽光城、佳兆業(yè)、奧園等等。

除了已發(fā)行美元債價(jià)格暴跌，新發(fā)行美元債的難度也在加大。數(shù)據(jù)顯示，2020年，疊加疫情全球擴(kuò)散美元債市場(chǎng)動(dòng)蕩，以及三條紅線出臺(tái)等多重原因，境外發(fā)債有所收縮，融資量約為3998億元，同比下降21%。2021年9月，房企境外發(fā)債2379億元，同比下降24%，占比也同比下降至44%。

10月份以來，截至中旬，地產(chǎn)美元債僅發(fā)行兩只新券，合計(jì)發(fā)行金額4.8億美元。

華西證券更是預(yù)測(cè)：地產(chǎn)美元債再融資通道正在關(guān)閉。地產(chǎn)美元債市場(chǎng)此前幾乎未經(jīng)歷過壓力測(cè)試，也從未經(jīng)歷過長(zhǎng)時(shí)間的凈融資流出，而地產(chǎn)美元債到期高峰則在明年。如做最悲觀假設(shè)，房企美元債再融資完全暫停，在境內(nèi)資金出境相對(duì)受限的情況下，需關(guān)注房企境外債到期壓力。

年內(nèi)34只美元債將到期

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年10月25日~12月31日，房企共有34只美元債到期，到期金額共計(jì)68.01億美元。

具體來看，花樣年在今年12月17日和12月18日分別有金額為1.5億美元和3億美元的美元債需要償還，合計(jì)金額共計(jì)4.5億美元。首開集團(tuán)和瑞安房地產(chǎn)各有5億美元的美元債需要償還。

此外，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)共有2筆合共5億美元債需要償還；佳兆業(yè)有2筆合共4億美元債需要償還。建業(yè)地產(chǎn)有2筆合共4億美元需要償還。遠(yuǎn)洋資本有4億美元債需要償還。新城系旗下新城控股和新城發(fā)展兩家上市公司合共有4.3億美元債需要償還。

（數(shù)據(jù)來源：wind，觀察者網(wǎng)制圖）

克而瑞分析指出，由于境外債的企業(yè)發(fā)行年限主要以1~5年為主，且近幾年借新還舊持續(xù)滾動(dòng)發(fā)行，2021年起房企的境外發(fā)債到期額暴漲，在2021年、2022年、2023年的到期美元債均達(dá)到3000億元以上，其中接下來的2022年最高，規(guī)模達(dá)到3755億元，境外償債壓力更大。

同時(shí)值得一提的是，不少房企都對(duì)美元債進(jìn)行了回購“護(hù)盤”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來，18家房企陸續(xù)實(shí)行境外債回購舉動(dòng)，回購次數(shù)超過100次，從贖回?cái)?shù)額來看，房企累計(jì)回購境外債券及票據(jù)涉及資金合計(jì)15.6億美元，占初始發(fā)行金額4.07%。

在上述業(yè)內(nèi)人士看來，在當(dāng)前環(huán)境下選擇回購美元債，對(duì)房企來說是一筆相對(duì)比較劃算的事情。不過，他提醒，一般企業(yè)會(huì)選擇悄悄地進(jìn)行回購，凡是高調(diào)進(jìn)行回購的企業(yè)，要么是已經(jīng)回購了，要么是回購金額不多。

蔣凱表示，房企對(duì)美元債的回購，一方面要穩(wěn)住債市信心，二是減少債務(wù)存量；當(dāng)然，還有個(gè)好處，就是在自家美元債大跌的時(shí)候買入，也是一波抄底，可以以較少的成本回購債券。不過從目前市場(chǎng)來看，對(duì)于小額度、添油式的回購，市場(chǎng)并不買債，反而會(huì)加劇外界對(duì)公司錢緊的猜測(cè)。

一方面是正在關(guān)閉的美元債融資大門，一方面是價(jià)格的波動(dòng)和即將到來的債務(wù)壓力，一切似乎都在警示房企：美元債市場(chǎng)越來越難，發(fā)債需謹(jǐn)慎。只是，已經(jīng)習(xí)慣了高杠桿和高速奔跑的房企來說，慢下來并不容易。正如一位業(yè)內(nèi)人士所言：“有多少房企戒得了對(duì)美元債的依賴?”

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