從“救項(xiàng)目”到“救企業(yè)”，16條房地產(chǎn)救市舉措重磅出臺(tái)。

日前央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），從供給側(cè)、需求側(cè)明確了16項(xiàng)舉措支持促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，涵蓋開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸款、貸款展期、保交樓、個(gè)人房貸、個(gè)人征信、租賃市場(chǎng)等多個(gè)方面。

梳理內(nèi)容來(lái)看，16條舉措覆蓋面廣、針對(duì)性強(qiáng)、亮點(diǎn)頗多、政策力度大，一些提法系首次提出。比如，保交樓新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員盡職免責(zé)，增加豁免條款；再比如，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，這也是支持政策第一次涉及信托產(chǎn)品。這些舉措均給房地產(chǎn)市場(chǎng)吃了一顆“定心丸”。

力度最大支持政策，但并非大水漫灌

近一段時(shí)間，部分涉房企業(yè)融資松綁，市場(chǎng)融資環(huán)境逐漸改善。涉房政策的持續(xù)優(yōu)化一定程度上修復(fù)了市場(chǎng)信心。

“自2022年下半年以來(lái)，盡管在前期政策的不斷推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極信號(hào)，但整體仍然處于較為困難階段。因此，有必要擴(kuò)大支持政策的力度，特別是針對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)，加大供給側(cè)政策支持力度有利于化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走向恢復(fù)?！敝残磐顿Y首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

在市場(chǎng)分析看來(lái)，此次16條新政釋放出的一個(gè)明顯政策信號(hào)就是：從“救項(xiàng)目”到“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，疏導(dǎo)房地產(chǎn)融資的各類管道，為房地產(chǎn)市場(chǎng)早日回歸正常軌道奠定基礎(chǔ)。

比如，在開(kāi)發(fā)貸款投放上，《通知》提出，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；在建筑企業(yè)信貸投放上，《通知》提出，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定；在信托貸款方面，《通知》提出，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，樓市“金九銀十”成色不足，近期部分頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍在持續(xù)暴露。當(dāng)前商品房銷售、房地產(chǎn)投資和涉房消費(fèi)下滑較快，正給宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成較大拖累。16條措施的出臺(tái)標(biāo)志著以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸為目標(biāo)，金融支持房地產(chǎn)政策全面加碼。

不過(guò)，王青特別強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前包括16條措施在內(nèi)的支持政策出臺(tái)，并不意味著政策面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施大水漫灌。未來(lái)房地產(chǎn)支持政策包括房貸利率下調(diào)等措施，還將本著漸進(jìn)調(diào)整的原則推進(jìn)。

在中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明看來(lái)，房地產(chǎn)融資的大方向逐漸由限制轉(zhuǎn)向支持，16條措施是今年以來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)力度最大的支持政策，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有望起到較大的積極作用。前三個(gè)季度政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策多見(jiàn)于需求端，三季度以保項(xiàng)目為主。這一次跟之前最大的不同在于增加了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持，民營(yíng)和混合所有制房企在信貸和債券融資方面都將得到更強(qiáng)的信用支持。

四大方面值得關(guān)注

從"滿足房企合理融資需求"到"第二支箭加速落地"，穩(wěn)信用政策持續(xù)加碼。而相較以往，本次政策覆蓋面廣、針對(duì)性強(qiáng)，力度也明顯加大。

王青表示，在16條措施中，供給端支持政策內(nèi)容最為豐富，涵蓋除股市融資外的各類融資渠道，包括商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、債市融資、資產(chǎn)并購(gòu)以及信托等資管產(chǎn)品融資等。

連平認(rèn)為，此輪新政主要有四大方面內(nèi)容值得關(guān)注，涉及了短期和中長(zhǎng)期的政策：一是保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。這部分主要涉及與房地產(chǎn)相關(guān)的銀行信貸、債券、信托這三大類金融工具，與之前政策相比，新的變化在于對(duì)部分開(kāi)發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。

二是積極做好“保交樓”金融服務(wù)，明確這部分資金支持主要由政策性銀行提供。三是積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，主要聚焦在商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)合理運(yùn)用并購(gòu)貸款及其他不良資產(chǎn)處置方式，有效有序化解風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置節(jié)奏。四是加大住房租賃金融支持力度。未來(lái)金融機(jī)構(gòu)將加大諸如住房租賃貸款、房地產(chǎn)保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期支持。

“存量融資予以合理展期”這一措施，則被多位專家反復(fù)提及。

《通知》明確對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

明明認(rèn)為，這一措施為開(kāi)發(fā)貸款和信托貸款的展期創(chuàng)造了必要條件，有助于減輕銀行的考核壓力，增加金融機(jī)構(gòu)支持部分資質(zhì)良好的出險(xiǎn)房企的意愿和能力。

除此之外，《通知》還階段性調(diào)整了部分金融管理政策，明確了對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排。

王青認(rèn)為，這些措施不僅會(huì)加大四季度“保交樓”進(jìn)度——預(yù)計(jì)10月當(dāng)月商品房竣工面積將同比轉(zhuǎn)正，年底前兩個(gè)月都會(huì)保持較快正增長(zhǎng)——而且還會(huì)有效緩解房企流動(dòng)性壓力，控制房企信用風(fēng)險(xiǎn)，遏制房地產(chǎn)投資下滑勢(shì)頭。

此前，《房地產(chǎn)貸款集中度管理要求》已于2020年12月28日發(fā)布，按照規(guī)定，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為通知實(shí)施之日起2年（2022年末）；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為通知實(shí)施之日起4年（2024年末）。

需求端支持力度有望繼續(xù)加大

從需求端來(lái)看，此次政策的重點(diǎn)仍在依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益方面。專家預(yù)計(jì)，后續(xù)需求端支持力度有望繼續(xù)加大，核心二線城市政策仍有空間。

《通知》要求，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。并鼓勵(lì)受疫情等因素影響的個(gè)人住房貸款延期還本付息，不影響個(gè)人征信。

今年以來(lái)，差別化住房政策頻出，不少地區(qū)適度降低首付比例、合理下調(diào)房貸利率，加大對(duì)剛性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

部分核心城市政策出現(xiàn)松動(dòng)，信號(hào)意義明顯。比如，杭州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”；北京調(diào)整通州臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)政策，兩地商品住房不再執(zhí)行通州“雙限”政策，僅執(zhí)行北京其他區(qū)域的購(gòu)房政策。

“年底前5年期LPR報(bào)價(jià)還有15至30個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。這是當(dāng)前支持個(gè)人住房貸款合理需求最有效的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)，若各項(xiàng)政策調(diào)整到位，年底前后樓市有可能出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭?！蓖跚嗾J(rèn)為，就當(dāng)前而言，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖的重點(diǎn)在需求側(cè)，其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵，其他放松限購(gòu)、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等也能起到輔助作用。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策進(jìn)一步優(yōu)化，將帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或?qū)?dòng)當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求釋放，市場(chǎng)底或許就在當(dāng)下。

（作者：杜川）