從“救項目”到“救企業(yè)”，16條房地產(chǎn)救市舉措重磅出臺。

日前央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），從供給側(cè)、需求側(cè)明確了16項舉措支持促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，涵蓋開發(fā)貸、信托貸款、并購貸款、貸款展期、保交樓、個人房貸、個人征信、租賃市場等多個方面。

梳理內(nèi)容來看，16條舉措覆蓋面廣、針對性強(qiáng)、亮點(diǎn)頗多、政策力度大，一些提法系首次提出。比如，保交樓新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員盡職免責(zé)，增加豁免條款；再比如，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，這也是支持政策第一次涉及信托產(chǎn)品。這些舉措均給房地產(chǎn)市場吃了一顆“定心丸”。

力度最大支持政策，但并非大水漫灌

近一段時間，部分涉房企業(yè)融資松綁，市場融資環(huán)境逐漸改善。涉房政策的持續(xù)優(yōu)化一定程度上修復(fù)了市場信心。

“自2022年下半年以來，盡管在前期政策的不斷推動下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極信號，但整體仍然處于較為困難階段。因此，有必要擴(kuò)大支持政策的力度，特別是針對房企風(fēng)險，加大供給側(cè)政策支持力度有利于化解行業(yè)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)，推動經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走向恢復(fù)?！敝残磐顿Y首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平對第一財經(jīng)表示。

在市場分析看來，此次16條新政釋放出的一個明顯政策信號就是：從“救項目”到“救項目與救企業(yè)并存”，疏導(dǎo)房地產(chǎn)融資的各類管道，為房地產(chǎn)市場早日回歸正常軌道奠定基礎(chǔ)。

比如，在開發(fā)貸款投放上，《通知》提出，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；在建筑企業(yè)信貸投放上，《通知》提出，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定；在信托貸款方面，《通知》提出，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求。

東方金誠首席宏觀分析師王青對第一財經(jīng)表示，樓市“金九銀十”成色不足，近期部分頭部房企信用風(fēng)險仍在持續(xù)暴露。當(dāng)前商品房銷售、房地產(chǎn)投資和涉房消費(fèi)下滑較快，正給宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成較大拖累。16條措施的出臺標(biāo)志著以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸為目標(biāo)，金融支持房地產(chǎn)政策全面加碼。

不過，王青特別強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前包括16條措施在內(nèi)的支持政策出臺，并不意味著政策面對房地產(chǎn)行業(yè)實施大水漫灌。未來房地產(chǎn)支持政策包括房貸利率下調(diào)等措施，還將本著漸進(jìn)調(diào)整的原則推進(jìn)。

在中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明看來，房地產(chǎn)融資的大方向逐漸由限制轉(zhuǎn)向支持，16條措施是今年以來對于房地產(chǎn)企業(yè)力度最大的支持政策，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有望起到較大的積極作用。前三個季度政策對于房地產(chǎn)市場的支持政策多見于需求端，三季度以保項目為主。這一次跟之前最大的不同在于增加了對房地產(chǎn)企業(yè)的支持，民營和混合所有制房企在信貸和債券融資方面都將得到更強(qiáng)的信用支持。

四大方面值得關(guān)注

從"滿足房企合理融資需求"到"第二支箭加速落地"，穩(wěn)信用政策持續(xù)加碼。而相較以往，本次政策覆蓋面廣、針對性強(qiáng)，力度也明顯加大。

王青表示，在16條措施中，供給端支持政策內(nèi)容最為豐富，涵蓋除股市融資外的各類融資渠道，包括商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、債市融資、資產(chǎn)并購以及信托等資管產(chǎn)品融資等。

連平認(rèn)為，此輪新政主要有四大方面內(nèi)容值得關(guān)注，涉及了短期和中長期的政策：一是保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。這部分主要涉及與房地產(chǎn)相關(guān)的銀行信貸、債券、信托這三大類金融工具，與之前政策相比，新的變化在于對部分開發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。

二是積極做好“保交樓”金融服務(wù)，明確這部分資金支持主要由政策性銀行提供。三是積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，主要聚焦在商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)合理運(yùn)用并購貸款及其他不良資產(chǎn)處置方式，有效有序化解風(fēng)險，推動加快資產(chǎn)處置節(jié)奏。四是加大住房租賃金融支持力度。未來金融機(jī)構(gòu)將加大諸如住房租賃貸款、房地產(chǎn)保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對房地產(chǎn)市場的長期支持。

“存量融資予以合理展期”這一措施，則被多位專家反復(fù)提及。

《通知》明確對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

明明認(rèn)為，這一措施為開發(fā)貸款和信托貸款的展期創(chuàng)造了必要條件，有助于減輕銀行的考核壓力，增加金融機(jī)構(gòu)支持部分資質(zhì)良好的出險房企的意愿和能力。

除此之外，《通知》還階段性調(diào)整了部分金融管理政策，明確了對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。

王青認(rèn)為，這些措施不僅會加大四季度“保交樓”進(jìn)度——預(yù)計10月當(dāng)月商品房竣工面積將同比轉(zhuǎn)正，年底前兩個月都會保持較快正增長——而且還會有效緩解房企流動性壓力，控制房企信用風(fēng)險，遏制房地產(chǎn)投資下滑勢頭。

此前，《房地產(chǎn)貸款集中度管理要求》已于2020年12月28日發(fā)布，按照規(guī)定，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為通知實施之日起2年（2022年末）；超出2個百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為通知實施之日起4年（2024年末）。

需求端支持力度有望繼續(xù)加大

從需求端來看，此次政策的重點(diǎn)仍在依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益方面。專家預(yù)計，后續(xù)需求端支持力度有望繼續(xù)加大，核心二線城市政策仍有空間。

《通知》要求，鼓勵金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。并鼓勵受疫情等因素影響的個人住房貸款延期還本付息，不影響個人征信。

今年以來，差別化住房政策頻出，不少地區(qū)適度降低首付比例、合理下調(diào)房貸利率，加大對剛性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，穩(wěn)定市場情緒。

部分核心城市政策出現(xiàn)松動，信號意義明顯。比如，杭州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”；北京調(diào)整通州臺湖、馬駒橋地區(qū)政策，兩地商品住房不再執(zhí)行通州“雙限”政策，僅執(zhí)行北京其他區(qū)域的購房政策。

“年底前5年期LPR報價還有15至30個基點(diǎn)的下調(diào)空間。這是當(dāng)前支持個人住房貸款合理需求最有效的一個發(fā)力點(diǎn)，若各項政策調(diào)整到位，年底前后樓市有可能出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭?！蓖跚嗾J(rèn)為，就當(dāng)前而言，推動房地產(chǎn)市場盡快回暖的重點(diǎn)在需求側(cè)，其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等也能起到輔助作用。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計，隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策進(jìn)一步優(yōu)化，將帶動市場預(yù)期進(jìn)一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或?qū)赢?dāng)?shù)刭彿啃枨筢尫?，市場底或許就在當(dāng)下。

（作者：杜川）