（文/童潔  編輯/馬媛媛）敵不過市場的衰敗，家居巨頭紅星美凱龍終究還是倒在了地產(chǎn)“寒冬”。

1月8日，建發(fā)股份發(fā)布一則公告，稱公司正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“紅星控股”）持有的美凱龍不超過30%的股份。若這筆交易順利推進(jìn)，建發(fā)股份或在交易完成后拿下美凱龍的控制權(quán)。

放在地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長的時(shí)代，資本市場或許會對建發(fā)股份這一決策作出肯定。但如今物是人非，地產(chǎn)商集體負(fù)重前行的大環(huán)境下，主要以重資產(chǎn)模式發(fā)展紅星美凱龍被視為“燙手山芋”。

也因如此，在宣布有意收購紅星美凱龍的次日，建發(fā)股份遭遇重挫。1月9日，建發(fā)股份小幅低開，開盤后股價(jià)迅速走低，早盤一度觸及跌停價(jià)13.44元/股。至收盤，建發(fā)股份報(bào)13.5元/股，單日跌幅達(dá)跌9.58%。

建發(fā)股份推測，此次股價(jià)下挫與收購消息不無關(guān)系。其對外透露，這次交易還處于籌劃階段，尚未召開董事會對本次交易進(jìn)行審議，雙方亦未簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購一事是否落地還存在較大的不確定性。

家居富商的債務(wù)壓頂

從小木匠做到中國家居業(yè)大佬，車建新和他一手創(chuàng)立的紅星美凱龍一度成為商界佳話。過去很長一段時(shí)間里，紅星美凱龍憑借大體量的自持商場和不斷增長的營收而被稱作“超級包租公”。

然而，疫情和地產(chǎn)行業(yè)下行的雙重沖擊下，紅星美凱龍一步步走向深淵。近幾年紅星美凱龍收入及利潤雙雙下滑，其財(cái)務(wù)隨之亮起紅燈。

根據(jù)紅星美凱龍歷年年報(bào)披露，2019年，其營收尚能維持增長，當(dāng)年錄得營收164.69億元，同比增長15.7%；而2020年和2021年，紅星美凱龍的形勢急轉(zhuǎn)直下，其中，2020年?duì)I收同比減少13.56%至142.36億元，2021年通過出售資產(chǎn)等方式回血的情況下，營收同比增幅僅8.97%，為155.13億元，比不上2019年的水平。

與此同時(shí)，紅星美凱龍的凈利潤迅速下滑，2020年其凈利潤更是暴跌61.37%。具體來看，2019年至2021年，其歸母凈利潤分別為44.80億元、17.31億元、20.5億元。可以看到，即便是2021年凈利潤略微出現(xiàn)回升，紅星美凱龍的凈利潤較2019年而言，依然出現(xiàn)了腰斬。

面對困局，車建新從未停止自救的腳步。2021年至今，車建新三番五次出手，一方面積極融資，另一方面通過向出售股權(quán)和資產(chǎn)包的方式快速套現(xiàn)。

2021年，紅星美凱龍先是提交一份37億元規(guī)模的定增方案，獲得阿里巴巴等眾多知名機(jī)構(gòu)認(rèn)購；再將紅星融資租賃、紅星商業(yè)保理2家全資子公司，以約12.09億元的價(jià)格售予紅星控股；此后又將旗下7家物流子公司及紅星地產(chǎn)70%股權(quán)給遠(yuǎn)洋系；美凱龍物業(yè)80%股權(quán)也被出售給旭輝永升服務(wù)。

接連的交易讓紅星系“回血”超70億元。可惜的是，在巨額債務(wù)面前，這只是杯水車薪。根據(jù)紅星控股2022年中期財(cái)報(bào)，截至報(bào)告期末，其在手貨幣資金為87.56億元，而短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債超過250億元。

加之業(yè)績方面毫無起色，紅星美凱龍的局勢愈發(fā)焦灼。2022年度1-9月，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)營收104.84億元，歸母凈利潤13.18億元。

紅星美凱龍是車建新手中現(xiàn)有為數(shù)不多的籌碼之一。不過，引入建發(fā)股份是否會讓紅星美凱龍高喘上一口氣還無法作出定論，據(jù)建發(fā)股份方面稱，其收購計(jì)劃中并不包含承接紅星美凱龍全部債務(wù)，具體內(nèi)容尚在商議中。

新晉地產(chǎn)十強(qiáng)的野心

雖然投資者們用腳投票，以此表達(dá)了對建發(fā)股份收購紅星美凱龍股權(quán)的消極態(tài)度，但還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從建發(fā)股份近幾年發(fā)展趨勢來看，在做好風(fēng)險(xiǎn)管控的前提下，建發(fā)股份此次收購稱得上是一次雙贏的交易。

從建發(fā)股份官網(wǎng)顯示的信息來看，其是一家以供應(yīng)鏈運(yùn)營和房地產(chǎn)開發(fā)為雙主業(yè)的綜合型企業(yè)。其中，供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)是建發(fā)股份業(yè)績的主要貢獻(xiàn)力，根據(jù)建發(fā)股份2022年三季報(bào)披露數(shù)據(jù)，2022年前三季度，供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營收5276.93億元，同比增長19.34%，占總營收比重達(dá)93.47%。

凈利潤則主要由房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)。2019-2020 年供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)占比 30%-40%，2021 年因?yàn)榇笞谏唐窛q價(jià)，同時(shí)經(jīng)營貨量也實(shí)現(xiàn)較快增長，使得公司整體供應(yīng)鏈營業(yè)額同比增長超 80%，歸母凈利潤占比提升至 52.8%。

但近兩年民營房企頻頻“爆雷”的情形下，有著國資背景的地方企業(yè)迎來屬于它們的時(shí)代，建發(fā)股份也通過建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩個(gè)地產(chǎn)平臺，抓緊機(jī)會在地產(chǎn)領(lǐng)域一路狂奔。

克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的2022年房企新增貨值TOP100排行榜中，建發(fā)房產(chǎn)新增土地貨值達(dá)到908.5億元，位居榜單第10位。2021年，建發(fā)股份亦斥資1576億元瘋狂“掃貨”114宗。

大肆掠地帶來的是業(yè)績的飆升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年，建發(fā)房產(chǎn)的年銷售額為544.8億元，這一水平在當(dāng)時(shí)還無法進(jìn)入行業(yè)前50的隊(duì)伍，排在第54位。而后的2021年，建發(fā)房產(chǎn)業(yè)績大變臉，操盤金額飆升至1656.1億元；2022年，其更是以1673.1億元的操盤金額躋身行業(yè)前十。

業(yè)內(nèi)人士稱，紅星美凱龍?bào)w量龐大的商業(yè)資產(chǎn)或是建發(fā)股份所看重的部分，一旦把紅星美凱龍旗下百余商場收入囊中，建發(fā)股份的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將迅速擴(kuò)大，甚至躋身商業(yè)地產(chǎn)頭部隊(duì)伍。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，紅星美凱龍經(jīng)營了94家自營商場，284家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營8家家居商場。此外，以特許經(jīng)營方式授權(quán)57家特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

不僅如此，在多位券商分析師看來，收購紅星美凱龍加碼家居大消費(fèi)領(lǐng)域也符合建發(fā)股份近些年的發(fā)展方向。

2018年，建發(fā)股份發(fā)布“LIFT”體系，宣布全面轉(zhuǎn)型綜合服務(wù)商。其嘗試依托自身的規(guī)模、 資金、資源、倉儲、物流等方面的優(yōu)勢全面參與貨物貿(mào)易鏈條過程中的“物流”與“資金流”過程，提供諸如供應(yīng)鏈金融、運(yùn)輸倉儲、貨源拓展、信息服務(wù)等一系列定制化服務(wù)內(nèi)容。

這幾年，建發(fā)股份通過“LIFT”綜合服務(wù)體系的復(fù)制，快速擴(kuò)充業(yè)務(wù)覆蓋范圍，積極拓展消費(fèi)品領(lǐng)域和新能源產(chǎn)業(yè)鏈，不斷加碼住房、汽車、家居等大宗商品消費(fèi)。恰好，紅星美凱龍所在的領(lǐng)域與家居、建材等消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈有著緊密關(guān)聯(lián)。

不過，以上都是后話，市場齊齊唱衰的情形下，建發(fā)股份和紅星美凱龍這場還未最終確定的“聯(lián)姻”蒙上了一層陰霾。