（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）誰(shuí)能想到，招商蛇口會(huì)成為虹口圍標(biāo)土拍事件中的唯一得益方。

2022年11月13日下午，上海7批次新盤官宣過(guò)會(huì)，共計(jì)57個(gè)項(xiàng)目16060套房源，涉及浦東、徐匯、靜安、普陀等14個(gè)區(qū)，其中，招商蛇口一次性推出招商璀璨湖畔、虹橋公館3期、蟠龍府二期3個(gè)剛需新盤，吸人眼球。

“招商蛇口快速回籠資金的意圖很明顯。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析，無(wú)論是從時(shí)間來(lái)看還是從三個(gè)項(xiàng)目的定位來(lái)看，招商蛇口都有意在市場(chǎng)風(fēng)向還未徹底轉(zhuǎn)變之前，抓緊年內(nèi)最后一波機(jī)會(huì)回籠資金。

盧文曦進(jìn)一步指出，從時(shí)間上看，招商璀璨湖畔、虹橋公館3期、蟠龍府二期均為招商蛇口于今年7月上海第二輪集中供地中競(jìng)得，拿地后不到四個(gè)月取證，不到五個(gè)月開盤，成功把銷售額留在了2022年，為當(dāng)年業(yè)績(jī)做了貢獻(xiàn)。

“從定位上看，不同于此前入市的‘璽’系高端項(xiàng)目，招商璀璨湖畔位于嘉定新城，虹橋公館3期、蟠龍府二期均位于大虹橋板塊，是剛需置業(yè)的熱門板塊?！北R文曦坦言，但受大環(huán)境影響，上海新房市場(chǎng)熱度不及以前，例如7月入市的蟠龍?zhí)斓厝雵指哌_(dá)91.22分，但11月份認(rèn)籌的招商璀璨時(shí)代入圍分僅63.42分。

不可否認(rèn)的是，雖有專家預(yù)測(cè)上海新房市場(chǎng)將持續(xù)下行，但在2021年推出“招商外灘璽、招商云璽、招商虹璽、中興路地塊四璽同耀和2022年七璽領(lǐng)銜”計(jì)劃的招商蛇口，早已收回了不少銷售額。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年招商蛇口以188.3億元的成交金額位居上海新房第九位，2021年成交金額增長(zhǎng)至322.14億元，排行相應(yīng)升至第二位。2022年上半年，招商再次以180.49億元的成交金額位居上海房企全口徑金額排行第二位。

換句話說(shuō)，在萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)三兄弟隱退上海土拍市場(chǎng)的三年間，招商蛇口真的贏麻了。

“受寵與遇冷”

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2022年1-11月的拿地金額為517億元，位列拿地房企第五；拿地面積292萬(wàn)平方米，位列第六。

就區(qū)域來(lái)看，招商蛇口在長(zhǎng)三角斥資343億元，位列拿地金額榜第三；拿地面積約145萬(wàn)平方米；在粵港澳大灣區(qū)老本營(yíng)，斥資97億元，拿地面積37萬(wàn)平方米，位列第六；中西部拿地金額71億元，拿地面積101平方米，位列第七。

與之形成鮮明對(duì)比的是，招商蛇口在京津冀區(qū)域拿地并不順利，以至于其沒(méi)能跨進(jìn)前十的隊(duì)伍。

數(shù)據(jù)背后，反映的是招商蛇口在長(zhǎng)三角和京津冀的“受寵與遇冷”，其中在上海和北京這兩個(gè)焦點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為突出。

在上海土拍市場(chǎng)，由于2020年虹口圍標(biāo)事件，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)三家房企被限制拿地，剩下的大多數(shù)房企并不具備現(xiàn)金流穩(wěn)定和央國(guó)企背景這兩大優(yōu)勢(shì)，僅剩保利能與其抗衡，但由于兩者布局存在差異，競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，因而招商蛇口這兩年在上海土拍市場(chǎng)如魚得水。

數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年至2022年前11月，招商蛇口拿地金額分別為800.91億元、853.32億元和664.6億元，其中用于上海拿地的金額分別為87.11億元、177.8億元、309.35億元，分別占當(dāng)年拿地總金額的10.88%、20.84%、46.55%，連續(xù)兩年均實(shí)現(xiàn)翻倍。

與此同時(shí)，招商蛇口在上海拿地的數(shù)量分別為2宗、5宗、9宗，且自44億接盤虹口圍標(biāo)地塊后，半年后招商蛇口又在附近以56.66億元拿下了虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊，自此以后招商蛇口成為上海土拍市場(chǎng)的座上賓，陸續(xù)拿下位于徐匯濱江沿岸的斜土街道xh128D-06地塊和普陀中山北社區(qū)宅地等市區(qū)絕佳地塊。

可在2020年之前，招商蛇口基本沒(méi)有從郊區(qū)進(jìn)入市區(qū)拿地的機(jī)會(huì)。據(jù)Ifind數(shù)據(jù)顯示，在2011年至2019年7年時(shí)間內(nèi)，招商蛇口總共在上海拿下8宗地塊，平均每年僅新增一宗地，且多分布于寶山、松江、奉賢、青浦等郊區(qū)，例如位于青浦的招商虹橋公館和位于松江的9號(hào)公館等，雖然是開盤是炙手可熱的項(xiàng)目，但在當(dāng)時(shí)并不被人看好。

不難看出，作為一個(gè)2003年挺進(jìn)上海、發(fā)展19年的央企，招商蛇口最初在上海土拍市場(chǎng)的存在感并不強(qiáng)。

和由“小透明”走向c位的招商蛇口上海公司不一樣，其在北京拿地畏手畏腳，且就在招商蛇口于上海高開高走的三年內(nèi)，北京供地在土拍市場(chǎng)多次陪跑，屢次進(jìn)入搖號(hào)名單，最后依然顆粒無(wú)收。

以不久前舉辦的第四批供地舉例，招商蛇口報(bào)名參拍了朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊和石景山老古城綜合改造地塊兩大熱門地塊，競(jìng)拍對(duì)手多為華潤(rùn)、中海等同量級(jí)房企，但在拍地過(guò)程中，招商蛇口欠缺些許實(shí)力與運(yùn)氣。

其中，在朝陽(yáng)崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，招商蛇口力壓、中海、華潤(rùn)、金隅等房企，報(bào)出了土地上限價(jià)格，一副對(duì)該地塊志在必得的樣子，但在搖號(hào)環(huán)節(jié)與該地塊失之交臂；而石景山區(qū)老古城綜合改造土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目上，招商蛇口明明有能力與對(duì)手一較高下，卻在關(guān)鍵時(shí)刻放棄了繼續(xù)報(bào)價(jià)。

而這樣的場(chǎng)面，在北京近年的土拍盛宴上時(shí)常發(fā)生。

對(duì)手歸期將至

招商蛇口在北京、上海兩地的拿地差異，或許與兩地銷售額有關(guān)。

據(jù)Ifind數(shù)據(jù)顯示，2016年至2021年，招商蛇口華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入126.28億元、250.4億元、275.78億元、202.05億元、270.22億元、368.59億元，分別占當(dāng)年收入的19.86%、33.19%、31.24%、20.69%、20.85%、22.94%。

作為對(duì)比，2016年至2021年，招商蛇口華北區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入151.51億元、84.55億元、125.18億元、72.29億元、172.2億元、133億元，分別占當(dāng)年收入的23.83%、11.21%、14.18%、7.4%、13.28%、8.28%。

值得一提的是，華東占比的減少，主要是因?yàn)?019年招商蛇口對(duì)華東區(qū)域公司進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整，拆分出江南區(qū)域公司。即使如此，華東區(qū)域的營(yíng)收占比仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于華北。

這或許與兩區(qū)域的毛利率有關(guān)。以2017年舉例，華東華北兩區(qū)域的毛利率分別為32.89%、30.01%，但進(jìn)入2018年，華東區(qū)域毛利率微漲至34.09%，但華北區(qū)域卻都降至19%（2019年未公布）。

因此，招商蛇口在2017年提出“重返上?！钡牟呗裕⒃?021年將戰(zhàn)略升級(jí)為“重返上海心”。

而得益于2020年至2022年三年內(nèi)的順利拿地，2021年，招商蛇口全口徑金額322.14億元，位列當(dāng)年上海房企全口徑金額榜第二名，較2020年上升了7個(gè)名次，僅次于簽約334.75億元的融創(chuàng)中國(guó)。與此同時(shí)，2020年位居榜首的萬(wàn)科地產(chǎn)掉到了第四名，中海地產(chǎn)從第四名掉到第七名，華潤(rùn)置地更是被踢出了前十行列。

另?yè)?jù)招商蛇口上海公司介紹，2022年1-9月公司全口徑金額達(dá)到469.36億元，位列上海第一，操盤金額/面積、權(quán)益銷售金額位列前三，同時(shí)截至2022年10月底，共計(jì)獲取10宗地塊，總建面86.56萬(wàn)平方米，總貨值616.34億元。

有接近華潤(rùn)置地的業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)公司在2023年4月甚至年初能夠準(zhǔn)許入市拿地。這意味著，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)三家即將重回上海土拍市場(chǎng)。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地方面已無(wú)操盤住宅項(xiàng)目，剩下部分商業(yè)項(xiàng)目在售；萬(wàn)科方面的工作重心也轉(zhuǎn)到了城市更新，有關(guān)新盤的推送在進(jìn)入2022年戛然而止；僅中海得益于前期重倉(cāng)，還剩下海上和集等新盤入市。

也就是說(shuō)，對(duì)于三家房企而言，補(bǔ)倉(cāng)上海已經(jīng)成為迫在眉睫之事，因?yàn)榻?jīng)過(guò)三年空窗期均已面臨無(wú)米下鍋的窘境。時(shí)不待人，招商蛇口能在上海土拍市場(chǎng)暢意悠然的日子不多了。