（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）雖得到創(chuàng)始人李思廉、張力注資，但富力地產(chǎn)流動(dòng)性問(wèn)題仍受到質(zhì)疑。

11月9日早間，匯豐將富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)下調(diào)至減持，目標(biāo)價(jià)3.20港元。

受富力地產(chǎn)業(yè)績(jī)下降、下調(diào)評(píng)級(jí)等影響，富力地產(chǎn)股價(jià)再度下滑。截至11月9日收盤(pán)，富力地產(chǎn)收跌5.25%，每股報(bào)4.15港元，相較于今年6月高點(diǎn)9.94港元下跌58.25%，市值從372.98億港元縮水至155.72億港元，蒸發(fā)217.26億港元，以11月9日匯率粗略計(jì)算，蒸發(fā)約178.35億元。

其中，富力地產(chǎn)創(chuàng)始人李思廉、張力分別持股28.97%和27.5%，合計(jì)持股56.47%，身價(jià)合計(jì)縮水100.71億元。

這個(gè)數(shù)字略高于富力物業(yè)的賣(mài)身價(jià)。半個(gè)多月前，碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同意以不超過(guò)人民幣100億元的代價(jià)收購(gòu)富力物業(yè)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，近期不少上市房企的股價(jià)都出現(xiàn)一定波動(dòng)，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫，對(duì)于行業(yè)板塊形成集中影響，二是部分債務(wù)壓力較大的房企也面臨著較大的市場(chǎng)壓力。

年度目標(biāo)完成率不足7成

評(píng)級(jí)下調(diào)的前幾天，富力物業(yè)剛剛公布10月份銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，富力地產(chǎn)總銷(xiāo)售收入共約106.7億元，銷(xiāo)售面積約98.35萬(wàn)平方米；與上月相比，銷(xiāo)售收入上升2%，銷(xiāo)售面積上升4%。

但若和2020年同期相比，富力地產(chǎn)10月銷(xiāo)售收入和面積雙雙下滑。其中，銷(xiāo)售收入下降33.52%，銷(xiāo)售面積下降25.53%。

這很大程度和房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速放緩有關(guān)?？藸柸稹?020年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》顯示，10月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額11440.7億元，環(huán)比下降3.9%。從銷(xiāo)售增長(zhǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比增幅在8月份達(dá)到30.7%的頂峰值后便開(kāi)始回落，9月份落至29.0%，10月份更降至25.2%，已低于7月份的增幅水平。

“金九銀十”失色，行業(yè)“老大哥”萬(wàn)科也難擋銷(xiāo)售頹勢(shì)，10月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積258.1萬(wàn)平方米，同比下降29.51%；合同銷(xiāo)售金額419.5億元，同比下降19.7%。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，金九銀十一般是房企的銷(xiāo)售旺季，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售遇冷會(huì)影響年底返鄉(xiāng)置業(yè)，也將直接影響到房企下半年業(yè)績(jī)的完成度。

富力地產(chǎn)也不例外。截至2021年10月底，富力地產(chǎn)累計(jì)總銷(xiāo)售收入約1038.7億元，較2020年同期的1026.8億元增加1.16%；銷(xiāo)售面積比去年同期的871.13萬(wàn)平方米減少7.61%，僅804.8萬(wàn)平方米。

按2021年銷(xiāo)售目標(biāo)1500億元計(jì)算，今年前10個(gè)月富力地產(chǎn)僅完成銷(xiāo)售目標(biāo)的69.25%，或?qū)⑹Ъs年度目標(biāo)。

短期償債能力承壓

銷(xiāo)售和回款速度放緩，加大了富力地產(chǎn)降負(fù)債的難度。

宋紅衛(wèi)指出，去化速度放緩某種程度上意味著企業(yè)回款、現(xiàn)金流等數(shù)據(jù)的減少，會(huì)直接影響企業(yè)資金狀況，并且，目前有效緩解房企債務(wù)問(wèn)題的金融環(huán)境沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，所以企業(yè)未來(lái)前景仍然堪憂。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，富力地產(chǎn)總有息負(fù)債減少了164億元，由2019年底的1971億元下降至1433億元，短期借款約為519億元?！叭龡l紅線”雖仍舊飄紅，但凈負(fù)債率為123%，比2019年底下降7個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率74.9%；現(xiàn)金短債比0.25倍。

為改善企業(yè)現(xiàn)金流狀況，李思廉、張力對(duì)外宣布將為富力地產(chǎn)提供約80億港元的股東資金，預(yù)計(jì)于未來(lái)一至兩個(gè)月內(nèi)完成。對(duì)此，富力地產(chǎn)表示，預(yù)期于9月21日收到約24億港元。

拿到股東資金的第一時(shí)間，富力地產(chǎn)就用于回購(gòu)優(yōu)先票據(jù)。9月21日，富力地產(chǎn)回購(gòu)2500萬(wàn)美元2022年及2023年到期優(yōu)先票據(jù)；6天后，富力地產(chǎn)贖回2021年到期2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率8.875%。雖與其債務(wù)相比，這些資金不過(guò)是杯水車(chē)薪，但股東注資的行動(dòng)的確能提振信心。

張波表示，富力近期已經(jīng)得到了股東注資，流動(dòng)性問(wèn)題短期內(nèi)有所緩解，但未來(lái)也需加快去化速度快速回籠現(xiàn)金，同時(shí)配合部分資產(chǎn)的出售，來(lái)更大幅度改善流動(dòng)性，保持財(cái)務(wù)的穩(wěn)健度。

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