（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控最嚴(yán)的湖南，在非住宅商品房上開(kāi)了一道“小口”。

10月22日，為有序化解非住宅商品房庫(kù)存，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)“關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)”（下稱“《意見(jiàn)》”），從嚴(yán)格控制非住宅商品房用地增量、加快盤(pán)活非住宅商品房用地存量等10個(gè)方面推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，近幾年，商業(yè)類物業(yè)去化慢的現(xiàn)象表現(xiàn)普遍，不僅是三四線城市 ，一二線熱點(diǎn)城市的商業(yè)類物業(yè)都面臨這一問(wèn)題，這在一定程度上也導(dǎo)致不少地方的商業(yè)類物業(yè)的待售量長(zhǎng)期保持一定高位。

以湖南省會(huì)城市長(zhǎng)沙為例，據(jù)世聯(lián)行市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)商品住宅庫(kù)存為642萬(wàn)平方米，出清周期為6.2個(gè)月，較8月的6.4個(gè)月再度減少0.2個(gè)月。

與之形成對(duì)比的是，同期長(zhǎng)沙非住宅商品房庫(kù)存增加至1339萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)89個(gè)月。

這意味著，如果長(zhǎng)沙未來(lái)不增加新房供應(yīng)，半年后將面臨無(wú)住宅商品房可賣和非住宅商品房庫(kù)存過(guò)剩的尷尬局面。

未入市項(xiàng)目“商改住”配比可調(diào)整

“非住宅商品房庫(kù)存過(guò)剩，一方面和商品交易的線上化快速發(fā)展有一定關(guān)系，另一方面也是部分地區(qū)在規(guī)劃層面過(guò)多追求商業(yè)引入有關(guān)?！睆埐ㄕf(shuō)道。

以長(zhǎng)沙第二批次集中供地為例，原計(jì)劃出讓29宗地塊，中途就有16宗地塊因故終止出讓。其中107號(hào)地塊位于岳麓區(qū)濱江新城片區(qū)，出讓面積5.56萬(wàn)平方米，起始樓面價(jià)7000元/平方米，商住比高達(dá)4.5：5.5?！笆聦?shí)上，長(zhǎng)沙涉宅用地的商業(yè)占比一直不低。”湖南中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞說(shuō)道。

此次《意見(jiàn)》要求嚴(yán)格控制非住宅商品房用地增量，原則上當(dāng)年非住宅商品房用地供應(yīng)計(jì)劃轉(zhuǎn)化建筑面積總量不得超過(guò)上兩個(gè)年度平均銷售總量。

具體來(lái)看，《意見(jiàn)》鼓勵(lì)探索設(shè)置靈活的商住配比方式，對(duì)規(guī)模較小的商住小區(qū)，在保障生活配套設(shè)施的同時(shí)，可以適當(dāng)降低商住配比；對(duì)分期實(shí)施的商住項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)銷售情況，經(jīng)批準(zhǔn)后調(diào)整項(xiàng)目下期“商改住”配比。

與此同時(shí)，對(duì)已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可按“商改住”進(jìn)行規(guī)劃修改，并可適當(dāng)降低商住配比。

“將部分非住宅商品房轉(zhuǎn)化為住宅，對(duì)湖南而言是雙贏局面?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，一方面，非住宅商品房庫(kù)存高壓的情況得到緩解，另一方面，也增加了住宅供應(yīng)，有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

盧文曦指出，雖然政策給了部分項(xiàng)目“商改住”的突破口，但在具體實(shí)施中，補(bǔ)地價(jià)、調(diào)整規(guī)劃等問(wèn)題都將考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣膽?yīng)對(duì)能力。

促進(jìn)非住宅商品房租售

“有些項(xiàng)目是通過(guò)不改土地性質(zhì)，但實(shí)際住宅使用的方式進(jìn)行曲線解決?！睆埐ㄖ赋?，對(duì)于非住宅商品房的存量處理，湖南從“民水、民電和交易稅費(fèi)”等突出矛盾入手。

《意見(jiàn)》明確，為降低公寓居民用戶使用成本，對(duì)符合“一戶一表”安裝條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，可申請(qǐng)執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

此外，為降低非住宅商品房交易成本，對(duì)于新購(gòu)或租賃（自持）存量非住宅商品房的單位和個(gè)人，可由市縣按政策規(guī)定采取購(gòu)房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、降低相關(guān)交易費(fèi)用等方式予以支持。對(duì)于轉(zhuǎn)讓非住宅商品房的單位和個(gè)人，可適當(dāng)降低相關(guān)交易費(fèi)用。

《意見(jiàn)》還提出，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，非住宅商品房金融政策堅(jiān)持分類施策，鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)結(jié)合中小微創(chuàng)新企業(yè)特點(diǎn)，創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，積極支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)主體對(duì)非住宅商品房自持、租賃及運(yùn)營(yíng)的信貸需求。

這在一定程度上也能有效提升成交量。張波表示，“對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，天然就存在投資屬性，并且投資回報(bào)率還是這類物業(yè)的重要指標(biāo)，因此降低交易成本會(huì)更有利于此類物業(yè)的去化?！?

除了加強(qiáng)交易去化，《意見(jiàn)》還鼓勵(lì)企業(yè)“自產(chǎn)自銷”，將商業(yè)、辦公等非住宅商品房轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銷售非住宅商品房向“售租并舉”投資模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立專業(yè)租賃公司，按規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠政策，開(kāi)展房屋租賃業(yè)務(wù)，運(yùn)營(yíng)庫(kù)存非住宅商品房，盤(pán)活資產(chǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，這是湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在不與中央“房住不炒”方針產(chǎn)生違背的情況下找到的突圍方向，從目前來(lái)看，如果當(dāng)?shù)匕凑照邎?zhí)行，部分被非住宅商品房“束縛”的房企有望提高企業(yè)現(xiàn)金流，拿地積極性也有望提高，這是一個(gè)好的循環(huán)。

“如果政府不做一些調(diào)整去庫(kù)存，非住宅商品房未來(lái)有可能會(huì)成為民生問(wèn)題?！标愂老急硎?，庫(kù)存高壓也是一種資源的浪費(fèi)。

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