房企中報已披露完畢，但從各家房企披露的數據看，“毛利率下降”已成為房企不得不面對的現實。

這也使得不少房企感嘆：未來，行業(yè)高回報的情況已難再現，行業(yè)毛利率下降已成行業(yè)趨勢。

房企毛利率整體下滑

以克而瑞公布的今年上半年全口徑銷售額排名TOP20房企為例，澎湃新聞整理發(fā)現，排名前20的房企中，除招商蛇口外，其余19家房企的毛利率均同比下降。銷售額排名前三強的房企也未能擺脫毛利率下行的趨勢。

制圖：澎湃新聞（下同）

在行業(yè)內被公認為好學生的萬科在今年上半年的“期中考試”中也陷入“增收不增利”的窘境。

萬科半年報顯示，今年上半年萬科實現營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；但是受地產開發(fā)業(yè)務利潤率下降影響，報告期內，萬科實現凈利潤161.7億元，同比下降13.2%；實現歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%，這也是2008年以來萬科第一次出現半年度凈利潤同比下跌的情況。

針對凈利潤下降的問題，萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝歸因為三個方面：一是銷售規(guī)模增長有限，二是毛利率的下降稍快，三是轉型業(yè)務的效果還沒有真正體現出來。

從毛利率表現看，和去年同期相比，萬科今年中期的毛利率從稅后的24%降到了18%，如果是跟同行同口徑相比，未扣稅的毛利率從32%降到了23%。

這也讓萬科不得不坦言：銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，不足以對沖利潤率的下滑。

而放眼整個房地產行業(yè)，“閉著眼睛都能賺錢”的時代顯然不復存在。

作為銷售額前三強之一的中國恒大今年上半年毛利率僅12.9%，同比減少12.1個百分點。碧桂園今年上半年毛利率亦顯示跌破20%，毛利率為19.7%，同比降4.6個百分點。

以TOP20房企公布的經營數據計算，前20強房企的平均毛利率為20.9%，其中7家房企的毛利率低于20%；11家房企的毛利率在20%～30%之間；僅保利發(fā)展和華潤置地兩家房企的毛利率維持在30%以上。

房企也不得不認清現實：“房地產已經進入制造業(yè)邏輯，從地價到房價的雙限，能否實現合理的毛利，要看公司的經營?！?

毛利率下跌有哪些原因？

那么，房企毛利率普降的原因又有哪些呢？

從各家房企的回應看，毛利率下降的原因主要受國內市場的政策、售價的限制和土地成本的上升等因素影響。

祝九勝指出，近年來萬科所銷售的產品中，地價占售價的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個百分點左右，會逐步體現在以后的結算收入和結算利潤上。

旭輝控股CEO林峰也表達了同樣的觀點。他指出，“我仔細看了一下已經公布半年報的公司，住宅銷售的毛利率出現了普遍下降。毛利率下降最核心的原因是2017、2018年獲取的項目，獲取前沒有限價，獲取后出現限價和市場下行等問題，所以毛利率下降是行業(yè)的大趨勢。”

弘陽地產也指出，公司利潤的下滑主要是因為收入和交付項目的結構問題，公司2016年和2017年獲取的一些項目進入交付階段，影響了整體毛利。

同時，也有一些房企為保證銷售業(yè)績規(guī)模，打起了價格戰(zhàn)，通過“以價換量”等降價促銷方式刺激銷售，進而使得毛利率有所下降。

建業(yè)地產半年報顯示，毛利率下降主要是因其在部分城市采用銷售去庫存策略以刺激各項目銷售，收窄了整體銷售提價空間，另一方面，去年疫情期打折銷售的物業(yè)項目也陸續(xù)在今年上半年交付結轉，今年上半年整體物業(yè)銷售的毛利率從去年同期的21.1%下降到了15.7%。

未來趨勢如何？

對于房企來說，“毛利率下降”這一焦慮在未來一段時間仍然存在。

祝九勝提及，整個行業(yè)毛利的下降是有目共睹的，萬科全年的壓力還在。至于毛利降到什么時候，什么時候可以回升，從更長遠的角度看行業(yè)一定會回到平均的回報水平。

旭輝控股董事局主席林中則提到，房地產行業(yè)經歷過了土地紅利時代，經過了高杠桿盈利的時代，未來將邁進管理紅利和品牌紅利的時代，不可能再回到暴利時代。在國家穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期長效機制的引導下，行業(yè)一定會走向平穩(wěn)健康的發(fā)展，進入全方位高強度的競爭，所以目前行業(yè)的毛利和凈利其實都在回落，但是它到達一個低點以后會逐步回升。從長期來看，房地產行業(yè)的平均利潤率會高于其他行業(yè)，未來毛利率將大致維持在15%到25%之間，凈利率將在8%到10%。

新城控股管理層也認為，從整個大趨勢來看，未來行業(yè)的超高回報很難再出現。對新城控股而言，我們認為2020-2021年由于低毛利項目的持續(xù)消化，這兩年為公司結算利潤率的底部。

對于大部分房企而言，“毛利率下降的趨勢”已成行業(yè)共識。未來房地產行業(yè)不會再通過規(guī)模來實現高利潤。

（計思敏）