北青報“北青深一度”公眾號（bqshenyidu）11月20日消息，在震雷山腳下的別墅里，住著區(qū)規(guī)劃局副局長，他是當(dāng)年這片別墅區(qū)開發(fā)時的參與者，如今則是面臨清退的違建業(yè)主。

11月3日，河南信陽平橋區(qū)政府發(fā)布公告，將對震雷山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的73套別墅進(jìn)行沒收。在接受媒體采訪時，平橋區(qū)政府辦副主任李炳炎表示，73套別墅都沒有國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。他承認(rèn)，當(dāng)?shù)卣赡艽嬖诒O(jiān)管不嚴(yán)的情況，將出資數(shù)千萬用于違建別墅的拆遷補(bǔ)償。

震雷山腳下的別墅區(qū) 文內(nèi)圖片均來自該公眾號

在73套別墅內(nèi)，眾多業(yè)主本人或親屬都是平橋區(qū)政府部門的工作人員。多名業(yè)主表示，在2005年別墅區(qū)開發(fā)之初，曾有單位領(lǐng)導(dǎo)參與“動員”購買。根據(jù)當(dāng)時的市政府會議紀(jì)要，在震雷山風(fēng)景區(qū)，建設(shè)單位及個人在購買土地后，鼓勵采取邊規(guī)劃、邊施工、邊辦證的“三邊”政策。

在法律人士看來，這樣“三邊”政策雖然是地方政府早年間的普遍做法，但本身就已違法。震雷山當(dāng)?shù)匾幻ぷ魅藛T解釋，這與當(dāng)?shù)匕l(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要有關(guān)，要靠此舉來鼓勵招商引資、群眾自建。

在全國清理景區(qū)別墅的浪潮下，搬遷公告也貼到了震雷山腳下。據(jù)北青深一度記者調(diào)查，除去此次清理的73棟別墅外，當(dāng)?shù)卣脫Q震雷山周邊其他地塊時，在證照缺失的情況下，也曾做出過可以修建別墅的承諾。如今，這些土地的所有者，陷入了更大的擔(dān)憂當(dāng)中。

別墅區(qū)里的副局長

震雷山風(fēng)景區(qū)距離信陽市區(qū)十多分鐘車程，在景區(qū)的西南邊，連片的別墅建在了山腳下。

王楠的家就在這里，兩年前，她花108萬，買下了一棟200多平的二手別墅。王楠看上了這里有山有水、空氣好，自己養(yǎng)的兩條狗也能有足夠的活動空間，是個宜居的地方。

11月初，隨著一紙《關(guān)于震雷山風(fēng)景區(qū)內(nèi)違建別墅搬遷的公告》張貼在自家附近的墻壁上，王楠即將失去這棟心愛的別墅。

根據(jù)上述《公告》，震雷山風(fēng)景區(qū)內(nèi)共有73套別墅為違章建筑，分布于風(fēng)景區(qū)內(nèi)3處區(qū)域?！豆妗芬?，在11月30日前完成沒收、協(xié)議簽訂、按時交房工作，12月5日前完成未交房住戶的強(qiáng)制清退。

按照《公告》中的位置描述，王楠購買的別墅位于通知中的宗地二區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)共有45套別墅。

深一度記者走訪發(fā)現(xiàn)，《公告》中提到的另兩處區(qū)域，一處建有22套別墅，目前無業(yè)主居住,據(jù)看守的保安介紹，別墅于七八年前建成，目前僅有兩家裝修完畢。另一處只有6套剛完成主體建設(shè)的別墅，附近還有大片荒地尚未開發(fā)，在該片區(qū)域的鐵門上，已經(jīng)在11月11日被平橋區(qū)政府貼上了封條。

在震雷山腳下的別墅里，除了像王楠這樣的外來者，更多入住的業(yè)主和平橋區(qū)政府部門有著密切的關(guān)系。其中有11套別墅由兩米高的圍墻單獨隔絕，在多份政府文件中，這片區(qū)域被稱為“規(guī)劃局家屬院”，所住業(yè)主多是平橋區(qū)規(guī)劃局員工或是員工親屬。

多名業(yè)主向深一度記者介紹，除“規(guī)劃局家屬院”入住率較高外，其余別墅所有者中也有平橋區(qū)政府工作人員的家屬，或是由后續(xù)承包商建造，但大多無人入住。

同時還有業(yè)主向記者透露，現(xiàn)任平橋區(qū)規(guī)劃局副局長陳開富也是這片別墅區(qū)的業(yè)主，“挺諷刺的，他是當(dāng)年開發(fā)這里的決策者，現(xiàn)在是面臨清退的業(yè)主，還是違建清查整治工作組的成員?！?

11月13日晚，陳開富在自家別墅內(nèi)拒絕了深一度記者的采訪，一位業(yè)主評價：“可以理解，他身份復(fù)雜，顧慮也多。”

對于自己購買的這套二手別墅，王楠手頭上有上一任業(yè)主與震雷山風(fēng)景區(qū)籌建處簽訂的《土地出讓合同》及蓋有區(qū)規(guī)劃局公章的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，但卻缺了《國有土地使用證》。

平橋區(qū)政府辦副主任李炳炎此前在接受媒體采訪時稱，面臨沒收清退的73套別墅，無一套有國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，個別有規(guī)劃上的審批手續(xù)。

作為中途搬來的業(yè)主，王楠不清楚震雷山腳下別墅區(qū)的來龍去脈，她有些納悶，在證照不全的情況下，這里是怎么開工建設(shè)的。

別墅區(qū)內(nèi)張貼的搬遷公告

“三邊政策”

信陽市平橋區(qū)的發(fā)展歷史中，當(dāng)?shù)氐睦咨劫e館有著特殊的位置。

在2008年出版，由時任平橋區(qū)區(qū)長張明春編著的《平橋經(jīng)典》一書中指出，2004年，平橋區(qū)雖是信陽市中心城區(qū)的組成部分，但城市建設(shè)相對滯后，道路坑洼不平，城市管理幾近空白，發(fā)展水平亟待提高。

據(jù)書中記錄，包括2005年震雷山開發(fā)在內(nèi)，一系列重點工程的辦公會議，均是在雷山賓館綜合樓三樓會議室召開，這里被認(rèn)為“見證了平橋城市建設(shè)開發(fā)歷史”。

同樣，震雷山腳下的別墅區(qū)，也是誕生自雷山賓館。

規(guī)劃局家屬院數(shù)位業(yè)主均于2005年購地建房。業(yè)主陳波回憶，當(dāng)時買地的人并不多，大家覺得震雷山位置偏僻，基礎(chǔ)設(shè)施也不完備，6萬元一畝的價格不算便宜?！爱?dāng)時是讓規(guī)劃局的先上，然后區(qū)政府的跟在后面，都是熟人介紹熟人，領(lǐng)導(dǎo)也會跟關(guān)系不錯的做做工作?！?

這種政府部門內(nèi)部的“動員”工作，被一位業(yè)主理解為“逼迫”的意味，“當(dāng)時領(lǐng)導(dǎo)找我父親來買，我父親肯定不好意思不買?！?

陳波坦言，自家最后決定買地，一方面是認(rèn)為震雷山風(fēng)景區(qū)能發(fā)展起來，另一方面，也有些占便宜的小心思。“鼓動我們的領(lǐng)導(dǎo)私下做工作，說那邊荒山野嶺的反正也沒人，你買半畝地，占個1畝地都行?！标惒ㄕJ(rèn)為，這是政府為了發(fā)展震雷山不得不采取的措施，“不這樣搞還有誰買？”

在震雷山風(fēng)景區(qū)旁的雷山村，數(shù)位村民向深一度記者表示，在當(dāng)年征地時，相關(guān)部門稱是為了建設(shè)養(yǎng)老院，“說等以后景區(qū)開發(fā)好，老百姓賣點水、賣點茶雞蛋，都能掙錢。”雷山村9組、10組、11組村民的大部分耕地都被納入了開發(fā)規(guī)劃中，以1.65萬一畝的價格被政府征收。

深一度記者獲得的一份《信陽市政府市長辦公會議紀(jì)要》顯示，2005年9月29日，時任市長王鐵等人在雷山賓館召開現(xiàn)場辦公會，研究解決震雷山開發(fā)工程建設(shè)的有關(guān)事宜，其中指出“建設(shè)項目可以嘗試邊規(guī)劃、邊施工、邊辦證”。

8天后，在震雷山開發(fā)指揮部印發(fā)的《震雷山風(fēng)景名勝區(qū)生活服務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)有關(guān)問題的會議紀(jì)要》中明確，建設(shè)單位及個人在購買土地后，按照邊規(guī)劃、邊施工、邊辦證的“三邊”政策，在1月內(nèi)起建。此外，也提出在辦理購買土地時，“相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用該減的減，該免的免”。

陳波回憶，當(dāng)年10月，規(guī)劃局、國土局等部門于雷山賓館集中辦公，為購買者辦理了相關(guān)手續(xù)。

據(jù)多位規(guī)劃局家屬院內(nèi)業(yè)主提供的材料顯示，業(yè)主們均于2005年10月10日與震雷山風(fēng)景名勝區(qū)籌建處簽訂了《土地出讓合同》，約定出讓土地價格為6萬元1畝，同日，一份由市國土資源局平橋分局致市規(guī)劃局平橋分局的《證明》明確“業(yè)主土地手續(xù)正在辦理中”。10月12日，業(yè)主們拿到了由市規(guī)劃局平橋分局出具的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，建設(shè)項目為“二層住宅樓”。

陳波表示，辦理購地手續(xù)后不到一個月，業(yè)主們便找來施工隊開工建設(shè)。到當(dāng)年12月，河南省政府發(fā)布通知，同意將震雷山列為省級風(fēng)景名勝區(qū)。業(yè)主們認(rèn)為，他們的購地建房行為，或許是申報成功的原因之一?！澳菚哼@都是荒山，沒有我們開始動工建設(shè)，這個風(fēng)景區(qū)可能批不下來?！?

差不多是同一時間，與規(guī)劃局家屬區(qū)距離不過百米的震雷山商業(yè)街、震雷山文化廣場也開始動工。包括平橋區(qū)公安局、農(nóng)機(jī)局等政府部門，一度搬遷至此。

業(yè)主持有的部分證照

辦不齊的手續(xù)

在別墅修建后，政府和業(yè)主們曾打算完善“規(guī)劃局家屬院”的土地手續(xù)。

陳波表示，2010年前后，自己曾去土地管理部門辦理手續(xù)，得知還需交納一畝地30萬元的土地出讓金。“這個需要所有住戶統(tǒng)一辦理，大家有的想交、有的沒錢，意見不一致，后來也就放著沒搞了。”

平橋區(qū)規(guī)劃局于2011年5月發(fā)布過一份通知：“平橋規(guī)劃分局家屬院的土地是原來統(tǒng)一擬征占用的，當(dāng)時未能及時準(zhǔn)確地測量分割。按照土地法規(guī)及區(qū)政府要求，該小區(qū)內(nèi)需完善土地手續(xù)并繳納相關(guān)費(fèi)用?！钡@份通知發(fā)出，并未有進(jìn)一步的行動。

王楠在購房后也打算補(bǔ)辦土地手續(xù)，以明確房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)時相關(guān)部門給出的回復(fù)是，同樣是需要小區(qū)統(tǒng)一辦理，她補(bǔ)辦手續(xù)的想法就此不了了之。

深一度記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在震雷山風(fēng)景區(qū)周邊的開發(fā)中，采取“邊建設(shè)，邊辦證”的并不止這73套別墅。

徐杰于2005年承接了震雷山建設(shè)的部分工程，由于政府部門沒錢償還工程款，便采取了以土地置換的方式，約定價格為6萬一畝。按照徐杰的說法，當(dāng)?shù)卣兄Z，可在置換的土地上建設(shè)別墅。

徐杰提供的一張征地平面圖顯示，置換的土地位于震雷山商業(yè)街兩側(cè)，按規(guī)劃為一排7套的別墅用地。徐杰回憶，當(dāng)時的規(guī)劃中兩側(cè)分別有十余排別墅，共約200多套?！?6年開放購買后幾個月內(nèi)就賣完了，購地者基本上都是的平橋區(qū)的公務(wù)員?！?

一名規(guī)劃局家屬院內(nèi)的業(yè)主也稱，負(fù)責(zé)他家的“違建清理行動小組”成員向其透露，自己此前也在震雷山購地，“還不知道怎么辦呢”。

“當(dāng)時說可以辦土地證，沒想到之后一拖就拖了13年?！背环萦?006年11月與震雷山風(fēng)景區(qū)籌建處簽訂的《土地出讓合同》外，徐杰至今未拿到任何土地證件，抵扣工程款的土地一直處于荒廢狀態(tài)。

深一度記者在裁判文書網(wǎng)查詢到的一份民事判決書顯示，某工程企業(yè)于2008年9月12日與震雷山管理局簽訂濕地公園項目建設(shè)合同，并約定震雷山管理局采取以工程置換土地的付款方式。此后，雙方簽訂《土地出讓合同》，震雷山管理局將40畝土地出讓給該公司，并約定對可采取“邊辦手續(xù)，邊施工”的方式進(jìn)行，但此后該宗地未能辦理國有土地使用證等手續(xù)。

此外，多名震雷山商業(yè)街的業(yè)主告訴記者，自己購買的房屋也僅有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》兩證，沒有《國有土地使用證》。

對于證照上的缺失，震雷山街道辦事處一名嚴(yán)姓工作人員作出回應(yīng)：“當(dāng)時的政策沒有現(xiàn)在這么嚴(yán)?！?

該嚴(yán)姓工作人員透露，此前允許建設(shè)別墅，也與當(dāng)時政策有關(guān)?！澳菚r候我們這連條路都沒有，非常偏僻，就是一個比農(nóng)村還農(nóng)村的地方。都鼓勵招商引資，鼓勵群眾來自建，發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。”

對于事先承諾的土地手續(xù)未能辦理下來，上述嚴(yán)姓工作人員表示，“牽扯土地方面我們不太懂?！?

部分業(yè)主對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在異議

整改之后

在“秦嶺違建”事件后，全國范圍內(nèi)開始排查風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的別墅性質(zhì)建筑，震雷山腳下的別墅也在其列。

深一度記者獲得的一份由河南省自然資源廳出臺的《河南省違建別墅問題清查整治專項行動有關(guān)政策的指導(dǎo)意見》中指出，清查整治的別墅范圍包括“政府和部門違反生態(tài)環(huán)境保護(hù)、土地管理等法律法規(guī)，違法違規(guī)審批的別墅，包括全部批準(zhǔn)和部分批準(zhǔn)?！?

上述嚴(yán)姓工作人員告訴記者，當(dāng)?shù)卦诮衲?月前后收到對震雷山的別墅進(jìn)行整改的通知?！耙婚_始有4種解決方案：保留現(xiàn)狀、補(bǔ)辦土地手續(xù)、拆除以及沒收。后經(jīng)過研判，于11月1日作出了沒收決定?！?

在接受深一度記者采訪時，平橋區(qū)違建別墅專項行動工作指揮部的一名法律顧問承認(rèn)：“違建別墅政府是有過錯的，所以現(xiàn)在會對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。”同時，她也指出，“業(yè)主自身也有過錯，他們明知這個買賣沒有證，還自愿自擔(dān)風(fēng)險進(jìn)行房屋買賣，故補(bǔ)償相對于市場價肯定是較低的?！?

她進(jìn)一步解釋，政府補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)是行政法中的信賴保護(hù)原則?！罢?dāng)初的確是有這樣的政策，因此有過錯，為了維持政府公信力，所以進(jìn)行補(bǔ)償。如果業(yè)主拒不配合在期限內(nèi)簽約的話，政府將走沒收程序，一分不補(bǔ)?！?

但在接受采訪時，北京市才良律師事務(wù)所主任王才亮認(rèn)為，“邊規(guī)劃，邊施工，邊辦證”的政策，是早年間地方政府在發(fā)展經(jīng)濟(jì)時，為推進(jìn)招商引資較為普遍的措施，其本身就是違法的。

王才亮表示，辦理土地手續(xù)應(yīng)當(dāng)先辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，然后再辦理《國有土地使用證》，根據(jù)土地證的規(guī)劃設(shè)計條件，進(jìn)行施工圖設(shè)計，再發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?！皹I(yè)主有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》而無《國有土地使用證》，辦理過程中本身就存在問題。”

在王才亮看來，如果土地使用取得有關(guān)部門批準(zhǔn)，雖然沒有取得土地使用權(quán)證，那么違法用地的責(zé)任在政府，而不在建房一方。

對于目前整治工作的進(jìn)展，嚴(yán)姓工作人員表示，截至11月15日下午，73棟別墅中已有59戶達(dá)成協(xié)議，其余的還在商談中，“住戶基本都比較滿意”。

達(dá)成協(xié)議的業(yè)主被要求簽訂一份《承諾書》，其中包括，“自愿放棄別墅房屋占有、使用和處置權(quán)，將別墅交由區(qū)政府處置。本人不再就該別墅向任何部門主張權(quán)利，包括但不限于信訪、行政復(fù)議、提起訴訟等?！?

按照現(xiàn)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，包含房屋本身及裝修費(fèi)用的評估。房屋價格的估值為每平米2356元，裝修費(fèi)用則根據(jù)評估公司對各家的裝修情況衡量。王楠提出了質(zhì)疑，“別家裝修補(bǔ)償有160萬的，我家只有26萬，這相差太懸殊了。”

徐杰開始擔(dān)心自己在震雷山的土地也會面臨類似的困境。“他們的地還算是有兩個證，現(xiàn)在都保不住了，那我們什么證件都沒有的，之后該怎么辦？”

（文中除律師外，受訪者均為化名）