【文/觀察者網(wǎng) 尹哲】雖然，去年開始的房地產(chǎn)調(diào)控已對房地產(chǎn)開發(fā)投資形成不小影響，但數(shù)據(jù)卻顯示，房企投資的節(jié)奏仍非?？?。

國家統(tǒng)計局今天公布數(shù)據(jù)，1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長10.4%，創(chuàng)三年新高。今天，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對觀察者網(wǎng)表示，此項數(shù)據(jù)的反彈，確實超乎預期，如果后續(xù)持續(xù)攀升，或將成為新一輪樓市監(jiān)管關注的重點內(nèi)容。

關鍵詞：補庫存、三四線、造價

數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元，名義同比增長10.4%，增速比1-2月份提高0.5個百分點。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)

對此，嚴躍進分析稱，超預期的因素主要有三個：1、補庫存的機器正在開動，且在加速；2、近期部分房企積極進入三四線城市；3、建安成本或仍在提高等。

補庫存方面，部分是房企主動補庫存，所以會加快投資和建設，還有一部分是地方政府督促房企開工。

譬如，今年以來，南通市就加大了對閑置土地的處置和開工。

南通市人民政府網(wǎng)站截圖

3月中旬，南通市政府發(fā)布《南通市房地產(chǎn)業(yè)分析及市場發(fā)展研究》指出，南通市區(qū)商品房銷售火熱，部分開發(fā)企業(yè)面臨補庫存需求，拿地高溢價順應了市場預期。

其中，1月份，南通開發(fā)區(qū)的R17043地塊被碧桂園、中南強勢拿下；隨后R17044地塊又被龍湖地產(chǎn)聯(lián)袂中南收入囊中；2月5日，南通港閘區(qū)CR17049地塊再次被中南以5.7億元競得。

值得一提的是，R17043號地塊作為今年南通市區(qū)出讓的第一宗宅地，受歡迎程度頗高，經(jīng)過5個半小時214輪的廝殺才決出勝負。

有媒體評論，頂著競爭壓力的同時拿地如此堅決，說明開發(fā)商還是比較看好南通目前的購買力和發(fā)展前景。2018年，該熱度或將維持下去。

另外，三四線城市當前供地節(jié)奏明顯加快也不可小看。

值得注意的是，3月27日，四川省瀘州市九個部門聯(lián)合印發(fā)《規(guī)范管理促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實施細則》明確，嚴格土地出讓規(guī)劃條件，完善土地出讓管控。

《細則》要求，完善土地出讓管控，特別是嚴格落實土地競買資格審核，購地資金審查。

“適時調(diào)整土地供應節(jié)奏，當商品房庫存去化周期小于8個月時，應當適時增加土地供應，當去化周期大于15個月時，適時控制土地供應”。

觀察者網(wǎng)此前報道，一季度300城市土地出讓金總額同比增近四成，各線季度收金總額均超去年，三四線漲幅領銜。

中國指數(shù)研究院相關負責人稱，一二線城市延續(xù)此前調(diào)控并加大土地供應，高溢價拿地已成小概率事件；三四線城市熱度分化，部分城市承接外溢需求熱度上升，拉升供求及收金上漲。

最后，建安費用同比大漲也是投資增速持續(xù)反彈的主因之一。

今年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達9.9%，同比大幅反彈。

對于此現(xiàn)象，國信證券在研報中指出，雖然施工面積增速已顯著回落，但價格因素中，鋼材和水泥價格今年前兩月的平均同比漲幅分別達20%和70%。

“但考慮到2017年以來螺紋鋼和水泥價格已顯著上漲，高技術效應下，2018年同比增速將趨緩”。

嚴躍進對此也表示贊同。他坦言道，去年開始的水泥和鋼鐵的成本上升，使開發(fā)投資中的造價成本上升，進而會在開發(fā)投資等數(shù)據(jù)中得到體現(xiàn)。

“3月待售面積數(shù)據(jù)釋放強烈信號”

截至3月末，商品房待售面積57329萬平方米，比2月末減少1138萬平方米。

觀察者網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，在最近的15個月中，待售面積是持續(xù)下跌的，或者說都是同比負增長的。但是，3月份出現(xiàn)了首次同比跌幅收窄的現(xiàn)象。

嚴躍進闡釋稱，“3月待售面積數(shù)據(jù)釋放出強烈信號。這就說明了一點，可能待售面積或者說庫存的數(shù)據(jù)即便是會繼續(xù)下跌，但也不可能像過去那樣快的下跌了”。

他提到兩個因素：

第一，銷售市場仍在降溫，并沒有強勁反彈，這會影響去庫存的速度；

第二，現(xiàn)房房源的規(guī)模下降，部分好房源基本去化，但部分房源則可能確實是屬于無效庫存，難以去化了。

而在房屋銷售數(shù)據(jù)上，1-3月份，商品房銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%，增速比1-2月份回落0.5個百分點。

正如前文所述，房屋供應量在二季度料將有所增加，實際供應方面仍利好房屋交易。因此，房屋銷售數(shù)據(jù)預計將持續(xù)收窄，但不會加快。

但不容忽視的是，銀行貸款方面的政策實際是收緊的，購房者仍需要注意。

另外，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3802萬平方米，同比增長0.5%，1-2月份為下降1.2%，這也和近期供地節(jié)奏加快有關。

浙江麗水公開掛牌出讓麗水市路灣村東側地塊一幅國有建設用地使用權。該地塊土地面積115890㎡，起拍價10億元。公示時間為4月18日至28日。

一些非熱點城市正轉變成為熱點城市。以浙江省麗水和衢州為例，過去土地流拍，但如今地王頻出。

“這說明當前土地市場的基本面還是不錯的”，嚴躍進指出，“三四線城市房企補庫存的窗口開啟，拿地方面也會有較好的表現(xiàn)，這會帶來很多新的市場機會”。

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