（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“城市級(jí)頭部購(gòu)物中心項(xiàng)目的增長(zhǎng)性是最好的?！备吆唾Y本資產(chǎn)管理平臺(tái)高級(jí)副總裁、高和暢CEO鄭萍在10月31日舉辦的2024觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上表示，審慎來(lái)看消費(fèi)大市場(chǎng)，其實(shí)也并沒(méi)有那么壞。

鄭萍指出，上海的購(gòu)物中心一年的交易額大概是2000億到2500億人民幣，其中一半的成交金額是在前25名，而上海一共有400多個(gè)購(gòu)物中心。穿越周期來(lái)看，也可以看到在疫情當(dāng)中，中國(guó)頭部購(gòu)物中心的銷售額一直是在增長(zhǎng)的。

“從2020年到2023年有連續(xù)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的60個(gè)項(xiàng)目，分為頭部項(xiàng)目和非頭部項(xiàng)目。頭部項(xiàng)目指的是城市級(jí)頭部、副城市中心級(jí)頭部和區(qū)域級(jí)頭部?！编嵠贾毖?，頭部項(xiàng)目在這4年中的發(fā)展走勢(shì)是往上的，非頭部明顯是在往下的。

鄭萍表示，城市級(jí)頭部的增長(zhǎng)性依然最好，因?yàn)檫^(guò)去疫情的原因，大部分城市頭部項(xiàng)目是重奢場(chǎng)，它的增長(zhǎng)性是最好的。排名第二的是區(qū)域級(jí)頭部項(xiàng)目，第三名才是副城市中心級(jí)的項(xiàng)目。一線及1.5線城市，表現(xiàn)也很類似。

總結(jié)來(lái)看，當(dāng)前面臨的情況是，首先是馬太分化，其次是下沉，重奢產(chǎn)品和各個(gè)級(jí)別的城市在下沉，下沉的原因是同質(zhì)化太厲害了，在同樣有得選的情況下，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣就會(huì)越來(lái)越近。

與此同時(shí)，談及重新看消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估話題時(shí)，鄭萍表示，綜合中國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的基本面和消費(fèi)趨勢(shì)來(lái)看，購(gòu)物中心消費(fèi)馬太效應(yīng)嚴(yán)重，并且會(huì)進(jìn)一步加劇，非標(biāo)的需求在崛起，以小體量集中式商業(yè)為主，多數(shù)以服務(wù)性的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出來(lái)。

鄭萍進(jìn)一步對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)證現(xiàn)象后提出，消費(fèi)的特征和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段是息息相關(guān)的。她補(bǔ)充道，服務(wù)性、個(gè)性化、多樣性，以及針對(duì)本地消費(fèi)者的“在附近”“便利性”，和針對(duì)游客的“在別處”，這些將會(huì)成為消費(fèi)的主要趨勢(shì)。

鄭萍稱，隨著供給側(cè)和需求側(cè)的下沉，除了城市級(jí)和副城市中心級(jí)的項(xiàng)目以外，當(dāng)前線下商業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)就集中在3到5公里?？赡茉诮紖^(qū)達(dá)到5到8公里，個(gè)別郊區(qū)大的項(xiàng)目可能會(huì)更遠(yuǎn)一些。從資管角度來(lái)講，企業(yè)追求的永遠(yuǎn)是在場(chǎng)內(nèi)形成可持續(xù)的交易額和租賃收入。最主要的抓手就是品牌，好的品牌能夠帶來(lái)更多的客流量，能夠形成更多的銷售額。

“從未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，除了城市級(jí)和副城市中心級(jí)這樣更加稀缺的項(xiàng)目資源以外?！编嵠贾赋觯瑥膮^(qū)域的結(jié)構(gòu)來(lái)講，只有兩類商業(yè)是有價(jià)值的，第一類就是區(qū)域中的絕對(duì)頭部和潛在頭部項(xiàng)目，第二類是在區(qū)域當(dāng)中能夠形成絕對(duì)差異化的主題性的小體量集中式商業(yè)。

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