（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“城市級頭部購物中心項(xiàng)目的增長性是最好的?！备吆唾Y本資產(chǎn)管理平臺高級副總裁、高和暢CEO鄭萍在10月31日舉辦的2024觀點(diǎn)商業(yè)年會上表示，審慎來看消費(fèi)大市場，其實(shí)也并沒有那么壞。

鄭萍指出，上海的購物中心一年的交易額大概是2000億到2500億人民幣，其中一半的成交金額是在前25名，而上海一共有400多個購物中心。穿越周期來看，也可以看到在疫情當(dāng)中，中國頭部購物中心的銷售額一直是在增長的。

“從2020年到2023年有連續(xù)經(jīng)營數(shù)據(jù)的60個項(xiàng)目，分為頭部項(xiàng)目和非頭部項(xiàng)目。頭部項(xiàng)目指的是城市級頭部、副城市中心級頭部和區(qū)域級頭部?！编嵠贾毖裕^部項(xiàng)目在這4年中的發(fā)展走勢是往上的，非頭部明顯是在往下的。

鄭萍表示，城市級頭部的增長性依然最好，因?yàn)檫^去疫情的原因，大部分城市頭部項(xiàng)目是重奢場，它的增長性是最好的。排名第二的是區(qū)域級頭部項(xiàng)目，第三名才是副城市中心級的項(xiàng)目。一線及1.5線城市，表現(xiàn)也很類似。

總結(jié)來看，當(dāng)前面臨的情況是，首先是馬太分化，其次是下沉，重奢產(chǎn)品和各個級別的城市在下沉，下沉的原因是同質(zhì)化太厲害了，在同樣有得選的情況下，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣就會越來越近。

與此同時，談及重新看消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)的價值評估話題時，鄭萍表示，綜合中國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的基本面和消費(fèi)趨勢來看，購物中心消費(fèi)馬太效應(yīng)嚴(yán)重，并且會進(jìn)一步加劇，非標(biāo)的需求在崛起，以小體量集中式商業(yè)為主，多數(shù)以服務(wù)性的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出來。

鄭萍進(jìn)一步對比發(fā)達(dá)國家的實(shí)證現(xiàn)象后提出，消費(fèi)的特征和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段是息息相關(guān)的。她補(bǔ)充道，服務(wù)性、個性化、多樣性，以及針對本地消費(fèi)者的“在附近”“便利性”，和針對游客的“在別處”，這些將會成為消費(fèi)的主要趨勢。

鄭萍稱，隨著供給側(cè)和需求側(cè)的下沉，除了城市級和副城市中心級的項(xiàng)目以外，當(dāng)前線下商業(yè)的主要競爭就集中在3到5公里?？赡茉诮紖^(qū)達(dá)到5到8公里，個別郊區(qū)大的項(xiàng)目可能會更遠(yuǎn)一些。從資管角度來講，企業(yè)追求的永遠(yuǎn)是在場內(nèi)形成可持續(xù)的交易額和租賃收入。最主要的抓手就是品牌，好的品牌能夠帶來更多的客流量，能夠形成更多的銷售額。

“從未來的發(fā)展態(tài)勢來看，除了城市級和副城市中心級這樣更加稀缺的項(xiàng)目資源以外。”鄭萍指出，從區(qū)域的結(jié)構(gòu)來講，只有兩類商業(yè)是有價值的，第一類就是區(qū)域中的絕對頭部和潛在頭部項(xiàng)目，第二類是在區(qū)域當(dāng)中能夠形成絕對差異化的主題性的小體量集中式商業(yè)。

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