（文/張志峰 編輯/馬友友）加快發(fā)展保障性租賃住房是解決高房?jī)r(jià)、熱點(diǎn)城市新市民住房困難的重要一環(huán)。

2月8日，為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，加強(qiáng)相關(guān)金融政策支持，央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（下稱(chēng)《通知》）。

《通知》明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放，支持我國(guó)住房保障體系建設(shè)，有助于推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

下一步，央行與銀保監(jiān)會(huì)將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續(xù)加大對(duì)保障性住房建設(shè)和長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展的金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“十四五”計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間）

事實(shí)上，近兩年來(lái)，中央和地方對(duì)租賃住房建設(shè)機(jī)制的政策支持力度不可謂不大。

早在2020年底，央行與銀保監(jiān)會(huì)就建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度時(shí)，就曾公開(kāi)表態(tài)，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。

2021年7月，國(guó)務(wù)院第一次從國(guó)家層面明確了住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等6大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，其重點(diǎn)是減輕保障性租賃住房的企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房的積極性。

2021年12月，中共中央政治局會(huì)議中再次提到“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)?！?

根據(jù)我國(guó)初步計(jì)劃，“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市新增650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房。

去年11月以來(lái)，廣東、浙江、海南、山東等省份，以及上海、金華、西安、青島等城市相繼發(fā)布了相關(guān)征求意見(jiàn)稿和相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)，政策發(fā)布進(jìn)入密集期。

11月8日，《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》發(fā)布。其中，廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門(mén)和湛江市是發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市。

“十四五”期間，廣東計(jì)劃籌集建設(shè)129.7萬(wàn)套（間）。截至10月底，廣東全省已籌集建設(shè)保障性租賃住房18.56萬(wàn)套（間），完成2021年度目標(biāo)任務(wù)占比為83.5%，惠及群眾超過(guò)50萬(wàn)人。

11月17日，山東省政府新聞辦在發(fā)布會(huì)上表示，2021年山東計(jì)劃新開(kāi)工保障性租賃住房7.48萬(wàn)套（間），目前已開(kāi)工7.49萬(wàn)套（間）。

11月23日，上海市政府新聞辦在發(fā)布會(huì)上指出，于“十四五”期間，計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上；到“十四五”末，全市將累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房60萬(wàn)套（間）以上，其中40萬(wàn)套（間）左右形成供應(yīng)，緩解新市民、青年人的住房困難。

痛點(diǎn)仍在，對(duì)房地產(chǎn)整體影響有限

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，從保障性租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展角度看，這是信貸政策放松和鼓勵(lì)的重要政策，真正促進(jìn)房貸領(lǐng)域支持保障性租賃住房的發(fā)展；而從房貸集中度的角度看，也體現(xiàn)了房貸集中度政策在松動(dòng)。

“先是并購(gòu)貸，現(xiàn)在是保租房房貸，兩類(lèi)貸款不納入房貸集中度的考核中，既說(shuō)明房貸集中度政策大方向不變，也體現(xiàn)了房貸集中度政策積極優(yōu)化?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

不過(guò)就整體而言，目前市場(chǎng)對(duì)于保障性住房信貸數(shù)據(jù)的披露口徑并不統(tǒng)一。

截至2021年第三季度，央行披露的保障性住房開(kāi)發(fā)貸余額為4.64萬(wàn)億，而銀保監(jiān)會(huì)口徑的保障性安居工程貸款超過(guò)6萬(wàn)億，其中棚戶(hù)區(qū)及墾區(qū)危房改造貸款占比近95%，剩余貸款為公租、廉租、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、農(nóng)村危房改造、游牧民定居工程以及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造貸款。

投放主體方面，保障性安居工程貸款主要以政策性銀行為主，占比超過(guò)75%；其中國(guó)開(kāi)行超過(guò)3萬(wàn)億，占比約50%，農(nóng)發(fā)行比例也較大。

而商業(yè)銀行保障性安居工程貸款余額相對(duì)較低，這其中又主要是四大行主導(dǎo)。

假定保障性住房開(kāi)發(fā)貸與安居工程貸款的投放主體結(jié)構(gòu)大體保持一致， 預(yù)計(jì)每家商業(yè)銀行保障性租賃住房貸款余額僅為數(shù)百億體量，且主要以國(guó)有大行為主，合計(jì) 體量大體在1000-3000億規(guī)模。

對(duì)于商業(yè)銀行而言，由于保障性安居工程貸款余額較低，政策允許存量貸款不計(jì)入“雙集中度”統(tǒng)計(jì)口徑，對(duì)于銀行集中度指標(biāo)的改善效果較為有限，難以起到引導(dǎo)銀行加大涉房類(lèi)貸款投放的作用。

因此，光大證券認(rèn)為，《通知》旨在對(duì)于雙集中度政策“糾偏”，但對(duì)于推動(dòng)寬信用進(jìn)程、為銀行涉房類(lèi)貸款投放“松綁”以及鼓勵(lì)加大房地產(chǎn)貸款投放的效果較為有限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，保障性租賃住房的痛點(diǎn)主要是難以盈利，或者說(shuō)投資周期太長(zhǎng)，對(duì)民營(yíng)資本的吸引力太小，只能淪為國(guó)企的指標(biāo)來(lái)定量完成，因此該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體影響有限。

“但信號(hào)意義明顯。”張大偉向觀察者網(wǎng)指出，政策提及，繼續(xù)加大對(duì)保障性住房建設(shè)和長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展的金融支持力度，意味著政策有望升級(jí)，從保障性租賃租房，到保證新住宅房，對(duì)于整體市場(chǎng)的信貸支持將明顯加大。并且租賃住房市場(chǎng)對(duì)信貸資金價(jià)格本就敏感，運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，單獨(dú)計(jì)算貸款額度，有利于提高企業(yè)參與這項(xiàng)業(yè)務(wù)積極性。

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