（文/張志峰 張玉 編輯/馬友友）2021年，33個省市加強預(yù)售資金監(jiān)管。部分政策力度相對嚴苛的城市，主體結(jié)構(gòu)封頂僅能提取50%的重點監(jiān)管資金。

2022年，惠譽、標普、穆迪分別對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布了信用展望。從三大評級機構(gòu)的態(tài)度來看，未來房企的境內(nèi)外融資環(huán)境依然嚴峻。

境外融資環(huán)境緊張的同時，房企依然面臨著較大的海外還債壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規(guī)模高達627億，為近兩年中的最高。

在此背景下，近期，央行、銀保監(jiān)發(fā)文，推進優(yōu)質(zhì)民企和國企央企并購出險企業(yè)的項目，并專項推出并購貸、專項債，且不計入三道紅線。

隨后部分國資房企立即成功發(fā)行并購債。

1月26日，就有央企招商蛇口和廈門國資房企建發(fā)地產(chǎn)分別在銀行間市場成功發(fā)行并購票據(jù)。其中，建發(fā)募資10億元，4.6億元用于并購2個標的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)；招商蛇口發(fā)行金額為12.9億元，全額用于房地產(chǎn)項目并購，助力資金需求量高的在建房地產(chǎn)項目順利完工。

在這些消息推動下，2022年1月底前后，房地產(chǎn)項目并購案例明顯增加。

為了化解流動性風險，有民營房企選擇拿出部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打折出售。甚至像融創(chuàng)、雅居樂等未出險房企也積極參與。此外，陽光城等房企還通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓“讓與擔?！钡茸芳釉鲂糯胧┑姆绞浇o市場釋放信心。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，隨著“并購債不計入三道紅線”新規(guī)落地，一場收并購大潮正在洶涌而來。對急于補充現(xiàn)金流的民營房企而言，不可再抱有僥幸心理，積極處置資產(chǎn)保證流動性方是上上之策。目前的環(huán)境下，有實力并購的企業(yè)畢竟是少數(shù)，完全是“買方市場”，因此能成功賣出的資產(chǎn)都至少是債務(wù)關(guān)系相對簡單、凈資產(chǎn)為正數(shù)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

一手賣子，一手還債

2年前泰禾爆雷，萬科總裁祝九勝曾言：泰禾能不能活下去，取決于其自身求生欲，以及金融機構(gòu)與泰禾集團的共識，要么集體上岸、要么集體沉船。

在業(yè)內(nèi)看來，這句話放在今天依然有效，作為重資產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，能否活下去很大程度上取決于自身的求生欲。

一邊積極出售資產(chǎn)，一邊提前償債的世茂就是其中之一。

在企業(yè)出售資產(chǎn)名單中，已經(jīng)成交的最新兩單分別是：1月21日，世茂將旗下尚未開發(fā)的上海北外灘項目以7.7折10.6億元轉(zhuǎn)讓給上海國資委全資附屬公司；1月24日，世茂又將持有的廣州亞運城項目26.67%股權(quán)以18.45億元出售給央企中海地產(chǎn)全資附屬公司。

而此前，據(jù)世茂集團子公司上海世茂建設(shè)有限公司披露，截至2021年末，世茂集團已處置了34.21億元內(nèi)地資產(chǎn)和香港西九龍項目，累計收取資金約40.55億元。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，世茂集團的待售資產(chǎn)包里已納入30多個重點項目，總貨值近800億元，包括酒店、商業(yè)、辦公、住宅及城市綜合體，涉及上海、北京、大灣區(qū)、杭州、南京、福州、天津、武漢、長沙、重慶等17個區(qū)域。

世茂集團對其中15個項目給出明確估值或報價，總報價約422.35億元；剩余部分或為合作項目，或處于前期投入階段，世茂方凈投入合約324.84億元。

不過，近800億的資產(chǎn)包，并不意味著可以全部用來回血。

據(jù)知情人士透露，其中絕大多數(shù)項目均存在抵押融資情況，部分項目甚至前期抵押融資余額大于世茂方凈投入，即超額融資。不過，融資額越高，證明資產(chǎn)越優(yōu)質(zhì)，出售折扣也就越少。據(jù)估算，這些資產(chǎn)包全部出售，大概可以為企業(yè)回款200多億元。

就在出售資產(chǎn)的同時，世茂集團旗下上海世茂建設(shè)今年1月共有7筆ABS到期，總規(guī)模30.3億元，除兩筆展期外，其余5筆均已兌付，金額為18.3億元。此外，世茂還先后提前償還金谷信托本金1.5億元及截至2022年1月20日的相應(yīng)基準投資收益。

而提到出險房企，恒大是個永遠繞不過去的話題。

在變賣香港總部、退租深圳總部之后，近期恒大在佛山、昆明、徐州等地不時有在建項目成功出售的消息傳出，接盤方既有央企五礦集團旗下五礦信托，亦有地方國資企業(yè)。

1月17日，恒大集團在其微信公眾號發(fā)布消息稱，截至12月底恒大全國復工率92.9%，12月完成交樓37899套，并計劃在1月份交樓3萬套。

事實上，在當前的環(huán)境下，積極處置資產(chǎn)、盤活資金已成為房企的一致選擇。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向觀察者網(wǎng)分析稱，盡管目前融資政策有所松動，但短時間內(nèi)恐怕難以惠及所有房企。另一方面，消費者購房意向被扭轉(zhuǎn)，新房市場銷售遇阻，房企最大的“回血”途徑被中斷，因此行業(yè)危機短期內(nèi)難以解除。

融資未明，抵押不止

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，除碧桂園、龍湖等少數(shù)頭部企業(yè)，以及部分心存僥幸或躺平企業(yè)之外，絕大部分民營房企均開始積極處置資產(chǎn)，以保證現(xiàn)金流穩(wěn)健。

1月26日，陽光城披露，針對此前債務(wù)擔保情況，公司全資子公司深圳陽光城控股有限公司（以下簡稱“深圳陽光城”）將其持有的深圳市陽光城實業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“深圳陽光城實業(yè)”）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給五礦信托，進行讓與擔保。此外，東莞光啟房地產(chǎn)購房尾款提供質(zhì)押（金額以實際質(zhì)押登記為準）。

觀察者網(wǎng)了解到，2020年7月，陽光城發(fā)布公告稱，公司持有85%權(quán)益的子公司重慶穆光房地產(chǎn)（以下簡稱“重慶穆光”）接受五礦信托提供的12.3億元的融資，期限不超過24個月。

作為擔保條件，公司全資子公司東莞光啟房地產(chǎn)以其持有的土地提供抵押，光啟房地產(chǎn)100%股權(quán)提供質(zhì)押。此外，陽光城對該筆融資提供全額連帶責任保證擔保。另一股東方劉旭東按權(quán)益比例為公司提供反擔保，重慶穆光房地產(chǎn)提供反擔保。

天眼查顯示，2022年1月26日，深圳陽光城從深圳陽光城實業(yè)股東中退出，后者股東變更為五礦國際信托有限公司。

眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱向觀察者網(wǎng)表示，讓與擔保，是指債務(wù)人或者第三人為擔保債務(wù)的履行，將標的物轉(zhuǎn)移給他人，在債務(wù)不履行時，該他人可就標的物受償?shù)囊环N非典型擔保。其中，將標的物轉(zhuǎn)移給他人的債務(wù)人或第三人形式上是轉(zhuǎn)讓人，實質(zhì)上是擔保人；受領(lǐng)標的物的他人形式上是受讓人，實質(zhì)上是擔保權(quán)人。

“原來的擔保條件只是東莞光啟的土地，現(xiàn)在追加的擔保條件是讓與擔保和購房尾款質(zhì)押。應(yīng)該是在原融資展期或者到期之后續(xù)期的情況下，機構(gòu)讓企業(yè)追加增信措施，追加擔保和抵押物?！?

不過，令業(yè)內(nèi)比較疑惑的是，目前重慶穆光的上述融資尚未到期，陽光城也并未在公告中提及是否會展期相關(guān)內(nèi)容。

就此，陽光城相關(guān)負責人向觀察者網(wǎng)表示，目前債務(wù)尚未到期，具體情況要等債務(wù)到期之后再決定如何處理。

截至目前，陽光城及控股子公司三類擔保共計941.77億元，超過最近一期歸母凈資產(chǎn)的100%。對資產(chǎn)負債率超過70%的單位擔保金額超過公司最近一期凈資產(chǎn)的50%。

此外，之前因擔保公司理財產(chǎn)品違約而爆雷的粵系“舊改之王”佳兆業(yè)，近日亦有處置文體科技集團和上?？偛康膫髀?。

不過，佳兆業(yè)方面回應(yīng)觀察者網(wǎng)稱，深圳國資委旗下的深圳市投資控股有限公司將接盤佳兆業(yè)文體科技集團的消息不實，后者近日的確在積極推進引進戰(zhàn)略投資者的工作，但目前尚未與任何單位簽訂相關(guān)法律文件。

而對于將出售上?？偛恳皇拢髽I(yè)則未做出回復。

“能賣出的就是好資產(chǎn)”

值得注意的是，在民營房企普遍遭遇現(xiàn)金流危機的當下，即使是未出險房企也不得不未雨綢繆。

但在房企“普遍錢緊”的大環(huán)境里，要成功找到接盤方并不容易。

公開資料顯示，自2021年11月至2022年1月，不到兩月時間，融創(chuàng)中國就先后兩次折價配股融資，且孫宏斌還將自有資金4.5億美元無息提供給融創(chuàng)使用，使企業(yè)現(xiàn)金流告罄的風險暴露臺前。

最先被擺上貨架的恰恰是此前最被企業(yè)看好、孫宏斌屢屢親自站臺、一度有分拆上市傳聞的融創(chuàng)文旅綜合體，這也從側(cè)面印證了企業(yè)的“瘦身”決心。

近日，融創(chuàng)位于武漢、位于昆明的項目公司股權(quán)接連發(fā)生變更，接盤方分別為武漢城建、首創(chuàng)置業(yè)和華發(fā)3家地方國企。

據(jù)知情人士透露，融創(chuàng)廣州花都文旅城與海南項目也在接洽受讓方，隨時準備出售。

另一家尚未出險，卻積極處置資產(chǎn)的是粵系房企雅居樂。

1月24日上午，雅居樂集團公告稱，擬將持有的廣州亞運城項目26.66%股權(quán)以18.44億元出售給央企中海地產(chǎn)全資附屬公司。

而在此之前，1月10日早間，雅居樂披露2021年下半年出售資產(chǎn)情況，企業(yè)已就14項非核心物業(yè)出售事宜簽訂認購書或買賣合同，售價合計約28億元，包括酒店及酒店用地5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗。

此外，粵系房企中國奧園也在積極出售境內(nèi)外項目。據(jù)悉，境內(nèi)方面，截至目前，中國奧園已經(jīng)陸續(xù)轉(zhuǎn)讓、退出包括廣東陽江、惠州，江西九江、廣西浦北、福建漳州等多個項目。境外方面，目前中國香港、澳大利亞、加拿大等地項目出售已獲實質(zhì)性進展，有望近期公告交易，回籠資金總額約30億元。

有資深機構(gòu)人士向觀察者網(wǎng)表示，能夠順利出售的資產(chǎn)就是好資產(chǎn)，開發(fā)商的土儲往往經(jīng)歷層層抵押，在建已售項目也已變成負債，都很難再出售變現(xiàn)。

目前民營房企即便沒有爆雷，也普遍要求收縮戰(zhàn)線、節(jié)衣縮食，萬科多次談及“活下去”并非虛言。換個角度來看，諸如融創(chuàng)賣文旅、雅居樂賣商業(yè)，還有部分變賣物管公司的房企，都是幸運的。大浪淘沙之下，能夠保留地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的核心地塊與核心項目，保存實力，就有東山再起的機會。

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