（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一向被華潤置地倚重的華東大區(qū)，開始掉隊了。

近日，華潤置地發(fā)布10月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。10月單月，華潤置地實現(xiàn)總合同銷售金額約200.9億元，同比下降22.9%；總合同銷售面積126.4萬平方米，同比下降28%。

同期，華潤置地權益合同銷售金額約140.4億元，按年減少32.4%；權益合同銷售建筑面積91.59萬平方米，按年減少34.0%。

需指出的是，雖然樓市持續(xù)下行在一定程度上影響了華潤置地下半年的推盤去化，但從各大區(qū)域銷售業(yè)績來看，10月單月，華潤置地其他大區(qū)同比均錄得增長，僅華東大區(qū)銷售額同比下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2021年前10月，華潤置地華東大區(qū)實現(xiàn)銷售額586.84億元，較2020年同期的634.68億元減少47.84億元，同比下滑7.54%。

“圍標”事件還要再飛一會

華潤置地華東大區(qū)表現(xiàn)欠佳和市場關聯(lián)不大。

東海證券研報顯示，房地產(chǎn)行業(yè)不同業(yè)態(tài)銷售均出現(xiàn)一定程度下跌，但東部銷售保持領先。2021年前10月，東部地區(qū)商品房累計銷售金額為84622億元，同比上升15.7%；累計銷售面積為59426萬平方米，同比上漲9%。

此外，不少將華東作為主戰(zhàn)場的房企業(yè)績均有增長。例如，采取上海、南京雙總部模式的弘陽地產(chǎn)，2021年前10月銷售740.4億，同比增長14.79%；總部位于上海的旭輝，同期累計合同銷售額約2092.5億元，同比增長20.02%。

“撇去外因，華潤置地華東大區(qū)銷售下滑或許和2020年4月發(fā)生的虹口‘圍標’事件有關?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，“圍標”事件發(fā)生后，華潤置地在上海土儲告急，以上海為中心的華東大區(qū)銷售業(yè)績早有下滑跡象。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年華潤置地在上海實現(xiàn)全口徑銷售額174.42億元，排名第10位；2021年前三季度，華潤置地在上海實現(xiàn)全口徑銷售額111.23億元，僅完成去年的63.77%，排名下跌兩位。

權益銷售額方面排名下滑更加明顯。2020年1-10月，華潤置地在上海實現(xiàn)權益銷售額65.29億元，排名第11位。受供貨不足影響，2021年同期，華潤置地在上海權益銷售額縮減至59.83億元，排名跌至17位。

不僅如此，在華潤置地內(nèi)地，以上海為核心的華東區(qū)域在集團貢獻占比上的領先優(yōu)勢也正在縮小。

2021年前10月，華東大區(qū)合約銷售額對集團總銷售額的貢獻占比減少，從2020年同期的29.24%大幅下滑至23.45%。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，華東地區(qū)有自己特點，上海一旦不好，對區(qū)域影響很大，這是因為上海標的高、貨值大，是房企利潤主要來源。

在盧文曦看來，華潤置地去年在上海沒有土地進賬，今年自然也沒有新增貢獻，雖然華東其他城市還能支撐，但杭州等市場在下半年遇到風向突變，銷售難度加大，數(shù)據(jù)表現(xiàn)不理想也就不難理解。

受華東大區(qū)影響，華潤置地能否完成年度目標充滿了不確定性。數(shù)據(jù)顯示，2021年前10月，華潤置地累計合同銷售金額約2502.5億元，按華潤置地首席財務官郭世清在年初業(yè)績會上定下的3150億元銷售目標計算，今年前10個月華潤置地完成全年目標的79.44%。

這意味著，未來兩個月內(nèi)，華潤置地銷售額需要到達647.5億元。

但現(xiàn)實是，華潤置地銷售額已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)同比下滑。2021年8月至10月，華潤置地分別實現(xiàn)合同銷售金額202.3億元、221億元和200.9億元，按年減少25.7%、23.8%和22.9%。

高溢價拿地后欲“賣子”回血？

業(yè)績欠佳，資金端的壓力也逐漸傳導到華潤置地。

8月30日，上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所披露，華潤旗下的華潤置地（日照）發(fā)展有限公司將轉讓青島地鐵華潤置地開發(fā)有限公司10%股權。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，青島地鐵華潤置地主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，華潤置地、青島地鐵集團、中國金茂三位股東分別持股55%、35%和10%。截至2021年上半年，標的公司凈虧損251萬元，總資產(chǎn)約58.39億元，總負債57.58億元，所有者權益約8027萬元。

不到一個月，華潤置地再次出讓旗下公司股權，擬掛牌轉讓成都錦興華潤置地有限公司51%股權。

目前，北京產(chǎn)權交易所暫時無法查找到該轉讓信息，但據(jù)媒體報道，截至2021年8月31日，成都錦興華潤置地凈利潤1242.3萬元，資產(chǎn)總計44297.68萬元，負債總計28915.93萬元，所有者權益15381.75萬元。

事實上，由于大環(huán)境欠佳，央企轉讓資產(chǎn)消息頻繁流出。近日，華僑城于掛牌轉讓旗下廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司、上海鵬鯤置業(yè)有限公司的42.4%、50%股權，兩宗標的合計掛牌底價為20.25億元；保利置業(yè)擬轉讓上海盛茂置業(yè)100%股權及4.74億元債權，掛牌底價5億元。

“以往也有房企轉讓子公司股權或者產(chǎn)權，但出讓方多為民營房企?！痹诒R文曦看來，如今華潤置地等央企也開始頻繁轉讓資產(chǎn)，側面證明央企的資金鏈也繃得很緊。

這或許與其年內(nèi)拿地兇猛有關。2021年開局，華潤置地頻頻高溢價拿地，3月30日，華潤置地以24.45億元摘得江蘇淮安一地塊，溢價率91.02%；4月9日，華潤置地以22.51億元搖到西安西咸新區(qū)一商住用地，溢價率225.83%；同日，華潤置地經(jīng)過111輪競價競得佛山市一商住地，成交總價64.5億元，溢價率106.72%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，華潤今年在一二線拿地占比明顯增多，上半年占總拿地比例超過八成，由于拿地集中在熱點城市，同步帶動了整體溢價率的提升，也導致其階段性投銷比達到較高水平。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，華潤置地新增52宗地，總計耗資1095.41億元，已超2020年全年920.76億元的拿地資金總和，粗略計算投銷比也已超過監(jiān)管要求的40%；平均溢價率15.32%，較2020年全年的12.45%上升2.87個百分點。

而由于2021年年內(nèi)大手筆拿地，“綠檔”房企華潤置地兩個財務指標出現(xiàn)上升趨勢。據(jù)2021年中報顯示，其剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率為60.9%，較初的59.7%上升1.2個百分點；凈負債率為37.4%，較年初的33.3%上升4.1個百分點。

與此同時，華潤置地綜合毛利率持續(xù)下滑。2021年上半年，華潤置地綜合毛利率為31.3%，較2020年同期的33.5%微降。其中，投資物業(yè)毛利率由2020年同期的67.9%上升至69.8%，開發(fā)物業(yè)毛利率由2020年同期的31.1%下降為27.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企拿地呈現(xiàn)滯后性，今年拿地主要轉化為明年或者未來的銷售業(yè)績，而當這批高溢價地塊批量入市之時，華潤置地毛利率還將不斷觸底。

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