（文/張玉 編輯/馬媛媛）眼下考慮換房子的李嵐正在陷入一種買新房還是二手房的兩難選擇之中。

一方面，銷售人員告訴她，“三價就低”的政策下，現在買二手房差不多要準備六七成的首付；另一方面，當前情況下，開發(fā)商正在遭遇的流動性危機讓她擔心自己“打新”所面臨的資金的安全性。

好消息是，日前一些地方現房銷售的政策讓她看到了希望。

11月7日，石家莊市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布公告稱，為了進一步規(guī)范房地產開發(fā)秩序，避免房地產開發(fā)企業(yè)因實力不足導致項目延期交房甚至“爛尾”風險問題，按照“新項目新辦法、老項目老辦法”的原則，2021年11月8日后出讓的房地產開發(fā)項目（不包括納入房地產解疑、爛尾樓、專項整治臺賬和納入歷史遺留的城中村、舊城改造臺賬項目），傳統(tǒng)建筑預售許可形象進度由涉及總層數的三分之一提高至主體封頂。

這樣也意味著，此次石家莊的政策要點在于取消了期房預售的概念，而直接改為現房銷售。

試點現房銷售

從公告來看，此次政策的出發(fā)點比較清晰，主要是為了避免房地產開發(fā)企業(yè)因實力不足而導致項目延期交房甚至“爛尾”風險。

此外，此次政策避免“一刀切”，除了將部分項目排除在外，政策還規(guī)定，被動式超低能耗建筑、裝配式建筑和中央商務區(qū)商品房項目繼續(xù)按原政策執(zhí)行。

對于開發(fā)商資金回籠方面，政策規(guī)定：“預售形象進度調整后，涉及預售資金監(jiān)管等監(jiān)管措施將相應作出調整”。

政策率先落點的背后并非沒有依據。根據媒體公開報道，位于石家莊長安區(qū)體育大街與北二環(huán)交口的“西湖一品”，原本的交房時間是2014年5月底，但在2013年7月陷入了全面停工。當初購買“西湖一品”的業(yè)主，從買房到今天，已經等待了10年時間。2020年5月17日，國瑞地產拿下“西湖一品”的競標，并完成了簽約。目前，“西湖一品”（現稱“龍溪東苑”）正在復工建設當中。

除了“西湖一品”，在石家莊，有一個被稱為“東方威尼斯”的網紅打卡點，而這實際上是石家莊最大爛尾盤——祥云國際。據了解，祥云國際是石家莊2009年的工程，根據原來開發(fā)商的計劃，祥云國際要打造的是集主題公園、商業(yè)區(qū)、豪華酒店、辦公、旅游和居住的全方位綜合體項目。在其內部，有不少仿歐式建筑，光占地就有1800畝。不過，由于開發(fā)商資金斷裂，直接導致這個斥資170億夢幻般的小城“爛尾”。

石家莊“學府名城”項目更是因為資金問題屢次違規(guī)、拖延成為當地的“老賴項目”。

在中指研究院指數事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜看來，本次石家莊調整商品房項目預售許可形象進度，響應了中央加快落實“兩個維護”的要求，降低房地產開發(fā)商延期交付風險，維護購房者合法權益。

值得一提的是，石家莊此次“現房銷售”政策并非首例。在此之前，明確現房銷售制度的是海南。2020年3月，海南發(fā)布重磅樓市新政，其中就包括實行商品住房現房銷售制度等。

政策明確，為解決商品住房預售制度帶來質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，通知提出改革商品住房預售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。

現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

確保如期交樓

“以前市場需求不夠，急需大量的新房?，F在越來越飽和的情況下，其實不需要這么快的節(jié)奏?！闭劶爱斚虏糠殖鞘袑嵤┑默F房銷售制度，上海中原地產市場分析師盧文曦如是說。

另一方面，其表示，現房如果快的話，基本上半年就可以收了，但是期房基本上要兩年左右的時間?；诜乐範€尾方面的考慮，石家莊和海南的現房銷售政策也是在做一種嘗試。

公開資料顯示，期房預售更通俗的說法叫做賣期房、賣樓花。就是消費者所購買的只是圖紙上的房屋，能看到的往往只是一片光禿禿的土地。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

近年來，政策調控趨緊導致此前杠桿利用過高、規(guī)模擴張過快的房企開始頻繁遭遇流動性危機，項目停工傳聞不斷。在此基礎上，不少地區(qū)采取各種措施防止爛尾現象的發(fā)生，確保按時交房。

除了直接頒布現房銷售政策，一個比較明顯的舉措是在集中供地過程中對于部分地塊的試點。比如，今年8月30日，在北京第二批集中供地中首次出現了“競現房銷售面積”的政策。今年7月30日，杭州第二批集中供地亮相。和地塊信息一塊公布的，還有杭州全面升級的土地出讓規(guī)則。其中就明確，十個行政區(qū)將各拿出一宗地塊，試行“競品質”試點政策，且這些地塊未來將實施現房銷售制度。

在盧文曦看來，杭州、北京都屬于相對比較成熟的地方，在這些城市進行試點有利于積累經驗。

除了從土地端開始試水，近段時間以來，各地頻頻出臺政策，加強對預售資金的監(jiān)管。11月10日，武漢市發(fā)布關于《市住房保障房管局關于規(guī)范新建商品房合同網簽備案工作的通知》征求意見通知。

征求意見稿對新建商品房合同網簽備案流程進行修改，重點變化內容包括，預簽約信息備案后3日內要錄入合同內容并完成網簽；合同網簽后，購房人憑繳款通知書將房款直接存入合同載明的資金監(jiān)管賬戶；加強對購房款存入監(jiān)管賬戶的核實力度，房款進賬后系統(tǒng)即時完成備案。

此外，政策鼓勵房企主動降低風險。10月29日，青海發(fā)布《開展房地產市場風險防范和市場整治工作》。此次政策明確，對“未開發(fā)用地”部分，敦促房企通過轉讓未開發(fā)用地等方式回籠資金，用于保障已售未交付樓棟竣工。

可以預見的是，盡管現房銷售對于購房者是一個好消息，不過新規(guī)對房企銷售節(jié)奏的影響，將進一步降低資金周轉速度。未來，房企的流動資金壓力或將增加。

（注：文中李嵐為化名）

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