本文轉(zhuǎn)自微信公號“地產(chǎn)風(fēng)聲”（ID：fangshi488），文/內(nèi)幕君

富力地產(chǎn)也曾笑傲江湖，當(dāng)過「華南五虎」的一哥，以其敢拼敢闖的風(fēng)格著稱業(yè)界。當(dāng)時的碧桂園、恒大只能跟在后面遞根煙稱其大哥。

牛皮吹得太久容易被反擊，出來混遲早要還的。風(fēng)云變幻后，17年碧桂園以5508億銷售額穩(wěn)坐第一寶座，而富力地產(chǎn)僅818億銷售額，在行業(yè)中僅排23名。

從房企第一梯隊(duì)淡出，到淪為三流房企，失去了和昔日兄弟們平起平坐的資本。這對于高傲的富力來說，心里很不是滋味，壓力更加沉重。

一個企業(yè)的興衰史也是一個時代的縮影，站得越高摔得越重。沉寂后的富力地產(chǎn)又屢屢卷入輿論的漩渦，無法自拔……

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往往擁有再失去比從未擁有更慘痛。

富力地產(chǎn)靠兩位領(lǐng)袖人物攜手打天下——張力和李思廉，他們精誠合作有二十余載，成就地產(chǎn)圈中一段佳話。

左張力，右李思廉

看圖中張力身穿簡單的白襯衫，扣子隨意解開一顆，手舉酒杯高過頭頂，就可以感受到其直爽實(shí)干、不拘一格的形象。的確張力人送綽號「豹子頭」，善于統(tǒng)領(lǐng)一批虎豹般的勇猛之士，勇于在商海中開拓。

比張力小4歲的李思廉，是位名副其實(shí)的高材生，畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系。圖中其一身嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈鞣籽b，襯衣的領(lǐng)帶打得一絲不茍，手中的酒杯舉在胸前，抿嘴一笑，顯得十分低調(diào)儒雅。

1993年恰逢廣州樓市開始升溫，張力嗅出商機(jī)馬上打電話給好友李思廉，兩人一拍即合便共同投資2000萬元創(chuàng)業(yè)。兩人一武一文，一打前鋒一做后衛(wèi)，相得益彰，并且都踏實(shí)能干。

他們成功的第一步，便是買下舊城改造的平價土地，做成了第一個小區(qū)項(xiàng)目富力新居，一舉大賣。

嘗到了甜頭，剛起步的富力彼時確立了以「城市改造，建設(shè)宜居社區(qū)」的發(fā)展方向。江湖人稱「每一根煙囪倒下，背后都有富力一份功勞」，一時間牛逼哄哄。

2004年至2009年，富力曾連續(xù)五年位列中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第一名。然而人在享受快速打怪升級的喜悅感時，容易被勝利沖昏頭腦。

就在2004年的地產(chǎn)博鰲論壇上，李思廉竟一反過往的低調(diào)，公然叫板王石，欲與萬科試比高，并與王石就商業(yè)地產(chǎn)的問題爭得面紅耳赤。

緊接著2005年是富力地產(chǎn)最為風(fēng)光的一年，當(dāng)年富力赴港上市，成為彼時在香港H股上市募資最多的國內(nèi)民企。

不聽王石勸諫的的富力彼時風(fēng)頭正旺，初生牛犢不怕虎，在北京和商業(yè)地產(chǎn)急速擴(kuò)張，讓不少地產(chǎn)界人士感到驚訝與擔(dān)憂。

就在2007年富力一度位居第四名，為「華南五虎」之首時，富力也開始了向住宅與商業(yè)并重轉(zhuǎn)型之路，欲坐上酒店大亨的寶座。沒料到的是迎面而來的08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)……

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李思廉為了實(shí)現(xiàn)在王石面前夸下的?？冢筌S進(jìn)般地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。由于過多拿地和押寶商用物業(yè)，導(dǎo)致富力資金鏈危機(jī)頻頻，凈負(fù)債率大幅上升。

上市之初凈負(fù)債率僅20%出頭的富力，2007年時高達(dá)139.5%。2008年全球經(jīng)融危機(jī)讓中國的地產(chǎn)行業(yè)受到重創(chuàng)，這讓運(yùn)用高杠桿前腳踏入云端的富力，后腳踏空摔得慘痛的，錢袋子一撒而空。

這一次傷筋痛骨好多年，還留下了后遺癥，蹦跳遠(yuǎn)不及其他兄弟靈活，于是萬里長征路上被甩得越來越遠(yuǎn)。

隨后三年，富力眼看著兄弟們一個個地從身邊超越自己，心里越發(fā)慌亂，悔不及當(dāng)初，老辣的王石似乎一語成讖。

此時，富力只得另辟蹊徑，2011年創(chuàng)辦了廣州富力足球隊(duì)，稍微將自己拉回了大眾的視野里。

本執(zhí)著于一二線城市的富力幡然醒悟，開始奔向二三線城市發(fā)力商品房項(xiàng)目，可為時已晚，正好迎上了13年中國樓市調(diào)控，又慘遭滑鐵盧。

再者，張力的用人策略不理想管理層流失嚴(yán)重，李思廉也多次錯失回A機(jī)會。這一次次的折騰，所付出的機(jī)會成本無法估量。

2013年的業(yè)績會上，李思廉將銷售目標(biāo)定為700億元，還自信滿滿預(yù)計(jì)2016年可沖千億。

可如今回過頭來看，2016年富力合約銷售金額僅達(dá)609億元，離千億還相距甚遠(yuǎn)。

連張力兒子張量創(chuàng)辦的實(shí)地建設(shè)集團(tuán)在2017年都上榜了「2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強(qiáng)」，后生可畏。

圖左為張力之子—張量

回眸而看，富力的前半生像是被「自信」推上了浪頭，又拍在了沙灘上，難以動彈。

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豪華酒店，是富力引以為傲的金字招牌。

雖然富力的酒店業(yè)務(wù)從2012年起連續(xù)3年酒店業(yè)務(wù)虧本，6年凈現(xiàn)金流為負(fù)，但其對酒店業(yè)務(wù)還是一往情深！臨時加入融創(chuàng)萬達(dá)的世紀(jì)交易，這一手筆讓富力一躍成為世界最大的五星級酒店業(yè)主。

據(jù)說當(dāng)時融創(chuàng)半年花千億已是手頭上吃緊，而王健林又想快刀斬亂麻，李思廉于是有機(jī)會見縫插針，狠狠地砍價近137億，最終以199.06億將77家酒店收入囊中，真是隨手撿了個大便宜。

但這近200億的大并購讓原本債臺高筑的富力更加喘不過氣，緊接著又并購了倫敦九榆樹廣場地塊，其實(shí)富力也早在五年前開始補(bǔ)布局海外項(xiàng)目。

但無論是接手龐大的酒店業(yè)務(wù)還是并購海外項(xiàng)目，都需要縱橫捭闔的能力和存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

這筆數(shù)字游戲過后，富力的負(fù)債水平依然節(jié)節(jié)走高。2018年上半年，富力地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率較2017年年底上升17.9%至187.5%。

與其相反，其他的房企都紛紛加入去杠桿的隊(duì)伍中。恒大提出，到2018年末資產(chǎn)負(fù)債率下降到60%左右；五礦地產(chǎn)與融信也表明將進(jìn)一步降低凈負(fù)債率……

高杠桿運(yùn)作，最怕的是債券發(fā)行計(jì)劃戛然而止。而受監(jiān)管收緊影響，近兩年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)債規(guī)模大幅萎縮，富力難逃一劫。

8月底，富力發(fā)行的一筆60億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券便被中止；5月底其60億元公司債項(xiàng)目狀態(tài)轉(zhuǎn)為中止；此前，公司已連續(xù)兩次取消發(fā)債。

接下來一兩年，房企將進(jìn)入資金兌付壓力的窗口期，如果負(fù)債問題不能及時優(yōu)化，資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)會越來越大，曾經(jīng)輝煌一時的富力也將命懸一線。

復(fù)盤下來，其實(shí)富力在并購擴(kuò)張的努力并不少于同行，也不是說富力干商業(yè)地產(chǎn)、布局二三線城市和高杠桿就行不通，而是在錯誤的時間干了一件正確的事兒，有緣無份。