中國老齡化在加速，也將給房地產(chǎn)市場帶來新的變化。

貝殼研究院10月14日發(fā)布《2021社區(qū)居家養(yǎng)老現(xiàn)狀與未來趨勢報告》（下稱“報告”），通過對老年人抽樣調查，從養(yǎng)老居住負擔、老年人居住現(xiàn)狀、需求與痛點等方面刻畫老年人居住情況。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國65歲及以上人口為190635280人，占總人口比重為13.5%，即將步入深度老齡化社會。

第一財經(jīng)記者對近六十年出生人口統(tǒng)計梳理發(fā)現(xiàn)，1962年后我國進入了一個長達十多年的出生人口高峰期，因此明年我國即迎來退休高峰期，尤其是1963年出生人口高達2934萬人，其后兩年平均也達到了2700萬人。

因應這種變化，面對與日俱增的老齡群體，老年人的居住問題越來越受到關注。社區(qū)內居家養(yǎng)老將是未來主流的養(yǎng)老方式，那么，當前老年人的居住狀況如何？

報告顯示，獨立居住是老年人的主流居住形態(tài)。隨著家庭結構趨于小型化和核心化，老年人與子女同住的比例逐漸下降，調研數(shù)據(jù)顯示，65.5%的老年人選擇獨立居住（一人獨居或與老伴同?。?，僅26.8%的老年人當前居住狀態(tài)是與子女同住，在80歲及以上高齡群體中，老年人獨立居住比例達48%。

報告分析，老年人高獨居比例的表面原因是其認為自身身體好，喜歡自由，更根本的原因則是養(yǎng)老觀念的變化和擁有較充足的經(jīng)濟資源。以50后、60后為代表的這一代人，經(jīng)歷了經(jīng)濟實力的增強、住房條件的改善和健康狀況的提升，不再僅僅滿足于生存型、基本保障型居住需求，開始逐步追求自由、品質的老年生活，在居住形態(tài)上則表現(xiàn)為越來越多老年人開始從被動獨居走向主動獨居。

不過，老年人選擇獨立居住并不意味著遠離子女。根據(jù)報告，調查顯示老年人與子女非同住的群體中，21.3%住在同一個社區(qū)，60%住在同一個城市，老人與其子女住在不同城市的比例不足2成。80歲及以上高齡非同住群體中，老人與其子女同住一社區(qū)的比例高于其他年齡段，但仍以住在同一城市為主，占比過半。老年人與子女之間的這種居住分離模式，不僅能夠保證老年人獲得及時的照料，又能夠滿足老年人對于隱私和獨立的需求。

這種居住需求也對未來的住宅小區(qū)建設提出新的要求，即在一個小區(qū)內，要有不同的產(chǎn)品類型，既能滿足年輕人的需要，也能滿足老年人的需求，通過不同的產(chǎn)品組合，更好地滿足社區(qū)養(yǎng)老的需求。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，銀發(fā)經(jīng)濟在未來將發(fā)揮出極大效應，和40、50后出生人口不同，60后人口在青年時期經(jīng)歷了國內改革開放的起始階段，在學歷、收入以及職業(yè)發(fā)展方面，整體有著更為明顯的提升，因此對于養(yǎng)老也有著更高品質的需求。

報告指出，在我國老年人居家養(yǎng)老模式為主的背景下，當前社區(qū)軟性、硬性配套建設與老齡化發(fā)展趨勢之間的矛盾較為突出。其中，住宅室內環(huán)境方面，建筑配套設計未能充分考慮老年人的生理變化特點，地面防滑、扶手設置、呼救設施等均沒有滿足老年人獨立生活的安全方便訴求。

調查顯示46.4%的老年人認為室內居住空間缺少必要的扶手，46.3%認為室內地面過于光滑易摔倒，42.8%認為住宅內的廁所或浴室不方便，42.8%表示室內沒有安裝呼叫或報警裝置，由此室內空間安全性問題是擺在老年人面前的首要居住痛點。

報告認為，我國老年人口規(guī)模大、增速快、高齡化特征對社區(qū)居家養(yǎng)老模式帶來挑戰(zhàn)。一方面，社區(qū)居住環(huán)境的不適老化問題突出，當前城市住宅規(guī)劃設計更多是從中青年角度出發(fā)以滿足健康人的需求，并未考慮到老年人的實際生活狀況和精神需要，難以適應規(guī)模日益壯大的老年人口居住需求。

另一方面，公共服務設施體系對老年人居家養(yǎng)老的服務保障能力薄弱，無法滿足老年人多樣化、復雜的需求。因此，需要構建覆蓋住宅、室外環(huán)境、社區(qū)配套三個層面的軟性、硬性環(huán)境建設，以改善老年人現(xiàn)有的居住條件，營造良好的老年友好居住氛圍。

（作者|第一財經(jīng) 林小昭）