據新浪財經報道，7月8號，在清華大學舉辦的“第三屆孫冶方金融獎”頒獎典禮上，美國埃默里大學副教授、美聯(lián)儲亞特蘭大分行研究員陳凱跡提到，根據西南財大的中國家庭金融調查2013年的統(tǒng)計數(shù)據，當時全國平均住房空置率高達22.4%。相比之下，美國在2006年房地產泡沫的高峰期，人均住房空置率僅有3%，不到中國的1/7。

在闡述獲獎論文時，他系統(tǒng)地闡釋了房地產泡沫產生的原因，并且指出，在高房價下，會極大的降低包括企業(yè)家和工人在內所有人的消費需求，也會埋下金融危機的種子。

陳凱跡。資料圖

三大因素致房價跑贏收入

陳凱跡提到，從2004年開始，中國的平均房價就一直以將近2倍收入的速度來飆升。

其中，在2004-2013年房地產10年黃金期，全國35個一二線城市房價的實際增長率大約為17%左右。

另外，在2015年下半年的房價瘋長期，全國300個大中小型城市中，有58個城市的房價增速超過了10%，其中10個城市的房價超過了40%，9個超過30%，還有9個超過了20%。

“這一速度是遠高于同期大約11%的可支配收入的增長速度，以及9%的實際工資上漲速度?！标悇P跡說道。

據他分析，中國的房價之所以能夠在長期以遠高于國民收入的增長而增長，主要有三大因素：

第一、人口紅利所帶來的高資本回報率。

第二、中國經濟市場的不完善和對資本外流的控制。

第三、中國土地的稀缺性，以及相關土地政策，特別是十八億畝耕地紅線。

他提出，在經濟轉型期，擁有高資本收益率的企業(yè)投機性購房，是使中國房價增長能夠長時期高于國民收入增長的關鍵因素。

“其原因是在經濟的轉型期，本身具有高資本回報的企業(yè)，由于對未來中國經濟轉型結束后的低資本回報率例行預期會將本來投于實體經濟的資金，不斷流向房地產的直到二者的利潤率相等為止?！?

陳凱跡分析稱，“這些企業(yè)的固定資本回報率長期高于一個經濟平均收入增長速度的時候，可想而知，房價的增長速度，也自然會在長時間內高于該經濟體收入的增長速度”。

“相信政府對經濟轉型的決心”

至于房地產泡沫對實體經濟的影響，陳凱跡主要分析了4點：

首先，房價的泡沫會不斷擠出企業(yè)對固定資產的投資和技術研發(fā)，加劇資本錯配，使得產業(yè)升級和經濟轉型速度變化；

其次，泡沫會通過減少未來企業(yè)家和工人的收入，極大地降低包括企業(yè)家和工人在內所有人的消費需求；

然后，這將會迫使對住房有剛需的群體和低收入的群體不得不提前購房，扭曲他們在生命周期中的消費路徑；

最后，通過造成高金融杠桿率，刺激影子銀行的膨脹為金融危機埋下了種子。

為此，他提出了三點政策建議。首當其中的，是制度措施。

短期內，要抑制房地產泡沫，不僅需要建立和健全嚴格的房地產登記制度，而且要建立健全透明的房地產交易制度。

在此基礎上，限制炒房資金在全國跨地區(qū)的流動，并收取房產稅。

與此同時，對于租賃市場的建立健全，陳凱跡強調，要有地方政府積極引導中低收入群體和空置房擁有者進入租賃市場，最終要給最低收入的群體提供廉租房。

“我們很可喜的看到，我們的政府已經在這里面的很多點，都已經進行了具體的實施。”他補充道。

那什么是抑制房地產泡沫的長效機制呢？

陳凱跡總結道，為了抑制投機性購房需求，并使資金回歸實體經濟，中國的經濟還需從資源驅動性發(fā)展模式轉型至創(chuàng)新驅動性發(fā)展模式，而這一轉型成功的關鍵在于不斷深化宏觀經濟若干領域的結構性改革。

“比方說，我們要大力鼓勵消費以及高端消費的發(fā)展，要允許高端服務業(yè)的進入，以及減少產業(yè)進入的壁壘。我們相信，政府對經濟轉型的決心，將提高企業(yè)家，特別是民營企業(yè)家對投資實體經濟的信心”。