據(jù)新浪財經(jīng)報道，7月8號，在清華大學(xué)舉辦的“第三屆孫冶方金融獎”頒獎典禮上，美國埃默里大學(xué)副教授、美聯(lián)儲亞特蘭大分行研究員陳凱跡提到，根據(jù)西南財大的中國家庭金融調(diào)查2013年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當時全國平均住房空置率高達22.4%。相比之下，美國在2006年房地產(chǎn)泡沫的高峰期，人均住房空置率僅有3%，不到中國的1/7。

在闡述獲獎?wù)撐臅r，他系統(tǒng)地闡釋了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，并且指出，在高房價下，會極大的降低包括企業(yè)家和工人在內(nèi)所有人的消費需求，也會埋下金融危機的種子。

陳凱跡。資料圖

三大因素致房價跑贏收入

陳凱跡提到，從2004年開始，中國的平均房價就一直以將近2倍收入的速度來飆升。

其中，在2004-2013年房地產(chǎn)10年黃金期，全國35個一二線城市房價的實際增長率大約為17%左右。

另外，在2015年下半年的房價瘋長期，全國300個大中小型城市中，有58個城市的房價增速超過了10%，其中10個城市的房價超過了40%，9個超過30%，還有9個超過了20%。

“這一速度是遠高于同期大約11%的可支配收入的增長速度，以及9%的實際工資上漲速度?！标悇P跡說道。

據(jù)他分析，中國的房價之所以能夠在長期以遠高于國民收入的增長而增長，主要有三大因素：

第一、人口紅利所帶來的高資本回報率。

第二、中國經(jīng)濟市場的不完善和對資本外流的控制。

第三、中國土地的稀缺性，以及相關(guān)土地政策，特別是十八億畝耕地紅線。

他提出，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，擁有高資本收益率的企業(yè)投機性購房，是使中國房價增長能夠長時期高于國民收入增長的關(guān)鍵因素。

“其原因是在經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，本身具有高資本回報的企業(yè)，由于對未來中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型結(jié)束后的低資本回報率例行預(yù)期會將本來投于實體經(jīng)濟的資金，不斷流向房地產(chǎn)的直到二者的利潤率相等為止?！?

陳凱跡分析稱，“這些企業(yè)的固定資本回報率長期高于一個經(jīng)濟平均收入增長速度的時候，可想而知，房價的增長速度，也自然會在長時間內(nèi)高于該經(jīng)濟體收入的增長速度”。

“相信政府對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的決心”

至于房地產(chǎn)泡沫對實體經(jīng)濟的影響，陳凱跡主要分析了4點：

首先，房價的泡沫會不斷擠出企業(yè)對固定資產(chǎn)的投資和技術(shù)研發(fā)，加劇資本錯配，使得產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型速度變化；

其次，泡沫會通過減少未來企業(yè)家和工人的收入，極大地降低包括企業(yè)家和工人在內(nèi)所有人的消費需求；

然后，這將會迫使對住房有剛需的群體和低收入的群體不得不提前購房，扭曲他們在生命周期中的消費路徑；

最后，通過造成高金融杠桿率，刺激影子銀行的膨脹為金融危機埋下了種子。

為此，他提出了三點政策建議。首當其中的，是制度措施。

短期內(nèi)，要抑制房地產(chǎn)泡沫，不僅需要建立和健全嚴格的房地產(chǎn)登記制度，而且要建立健全透明的房地產(chǎn)交易制度。

在此基礎(chǔ)上，限制炒房資金在全國跨地區(qū)的流動，并收取房產(chǎn)稅。

與此同時，對于租賃市場的建立健全，陳凱跡強調(diào)，要有地方政府積極引導(dǎo)中低收入群體和空置房擁有者進入租賃市場，最終要給最低收入的群體提供廉租房。

“我們很可喜的看到，我們的政府已經(jīng)在這里面的很多點，都已經(jīng)進行了具體的實施?！彼a充道。

那什么是抑制房地產(chǎn)泡沫的長效機制呢？

陳凱跡總結(jié)道，為了抑制投機性購房需求，并使資金回歸實體經(jīng)濟，中國的經(jīng)濟還需從資源驅(qū)動性發(fā)展模式轉(zhuǎn)型至創(chuàng)新驅(qū)動性發(fā)展模式，而這一轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵在于不斷深化宏觀經(jīng)濟若干領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性改革。

“比方說，我們要大力鼓勵消費以及高端消費的發(fā)展，要允許高端服務(wù)業(yè)的進入，以及減少產(chǎn)業(yè)進入的壁壘。我們相信，政府對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的決心，將提高企業(yè)家，特別是民營企業(yè)家對投資實體經(jīng)濟的信心”。