本文作者為天風(fēng)證券地產(chǎn)首席分析師陳天誠(chéng)，原標(biāo)題《房貸利息抵稅或出臺(tái)、利好改善型住房需求——個(gè)稅 改革新增住房貸款利息及租金等專(zhuān)項(xiàng)附加扣除點(diǎn)評(píng)》。

事件

《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法修正案（草案）》19 日提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第三次會(huì)議審議，是個(gè)稅法自1980年出臺(tái)以來(lái)第七次大修，也將迎來(lái)一次根本性變革：

工資薪金、勞務(wù)報(bào)酬、稿酬和特許權(quán)使用費(fèi)等四項(xiàng)勞動(dòng)性所得首次實(shí)行綜合征稅；

個(gè)稅起征點(diǎn)由每月3500元提高至每月5000元（每年6萬(wàn)元）；

首次增加子女教育支出、繼續(xù)教育支出、 大病醫(yī)療支出、住房貸款利息和住房租金等專(zhuān)項(xiàng)附加扣除；

優(yōu)化調(diào)整稅率結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大較低檔稅率級(jí)距。

國(guó)內(nèi)已經(jīng)有過(guò)先例、利息抵稅曾那么美

上海

上海曾在1998年實(shí)行過(guò)，方案可抵扣稅基較廣，采取先征后退的方式。該政策要點(diǎn)是：

1）期限：凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購(gòu)房；

2）對(duì)象：在本市購(gòu)買(mǎi)或者差價(jià)換購(gòu)商品住宅并在本市交納個(gè)人所得稅的個(gè)人，必須是商品住宅產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，且與購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票相一致；

3）抵扣稅基相對(duì)較廣：購(gòu)房者可抵扣計(jì)征稅基的征稅項(xiàng)目包括：工資薪金；采用查賬征收的個(gè)體工商戶(hù)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承 包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得；勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；利息、股息、紅利所得(不包括從上市公司取得的股息、紅利所得和對(duì)私營(yíng)企業(yè)投資者帶征的股息、紅利所得)。

4）抵稅操作方式：抵扣采用“先征后退”的辦法，購(gòu)房者在購(gòu)房行為確立后，應(yīng)向征收稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)單獨(dú)開(kāi)具個(gè)人所得稅繳款書(shū)據(jù)以退稅。

天津

天津也在1998年實(shí)行過(guò)，方案僅住房公積金利息可抵個(gè)稅、可抵稅基較?。?998年8月11日，天津發(fā)布《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人支付住房公積金貸款利息免征個(gè)人所得稅有 關(guān)問(wèn)題的通知》，具體條款包括：

1）抵扣范圍限定在住房公積金貸款利息：僅限個(gè)人支付的住房公積金貸款利息，個(gè)人支付的住房公積金本金及其他形式的住房貸款(如按揭貸款) 本金和利息不得從應(yīng)納稅所得額中減除；

2）抵扣稅基相對(duì)較?。嚎蓮拿吭聜€(gè)人工資、薪 金所得的應(yīng)納稅所得額中減除，平均節(jié)稅額為原納稅額的15-25%；

3）夫妻雙方僅一方受益：如果夫妻雙方共同選擇公積金貸款，那么只有主貸方可以享受該項(xiàng)優(yōu)惠。

重慶

重慶現(xiàn)行方案以補(bǔ)助形式出現(xiàn)、設(shè)定補(bǔ)助額度限制：2008年底，重慶已有率先實(shí)施對(duì)主城 區(qū)內(nèi)首套自住房實(shí)施“補(bǔ)助”，

1）期限：從2008年12月1日到2022年，按揭款的次月開(kāi)始往后一年，結(jié)束3個(gè)月之前，超過(guò)就不行；

2）范圍：重慶九區(qū)首套房；

3）限額：個(gè)人所得稅的40%，與按揭款，取小者退還這部分個(gè)稅給你，以不超過(guò)住房總價(jià)的30%的額度內(nèi)提供。

上海、天津兩個(gè)方案作為房改初期，政府階段性鼓勵(lì)商品購(gòu)房的政策，已成為歷史，但從政策效果來(lái)看，三個(gè)方案都對(duì)商品房銷(xiāo)售有很好的促進(jìn)作用。

國(guó)際上亦有抵稅措施、具體實(shí)施方案有待細(xì)則出臺(tái)

時(shí)空環(huán)境大不同，國(guó)際上也出現(xiàn)不同形式的利息抵稅政策，中國(guó)過(guò)去也有過(guò)經(jīng)驗(yàn)，因此從經(jīng)驗(yàn)上來(lái)講中國(guó)實(shí)施亦有參考，但是現(xiàn)階段相比國(guó)外以及中國(guó)過(guò)去有幾個(gè)不同，仍有需要解決的問(wèn)題，我們認(rèn)為具體實(shí)施方案有待細(xì)則出臺(tái)：

1）稅制基礎(chǔ)條件不成熟、綜合征稅機(jī)制施行會(huì)面臨不少問(wèn)題：相比發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)目前稅收仍然以流通稅為主，所得稅制仍然較為落后，體現(xiàn)為個(gè)人收入信息不透明，部門(mén)間信息缺乏聯(lián)網(wǎng)互通，信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題在實(shí)務(wù)上難解決；綜合征稅機(jī)制施行會(huì)面臨不少問(wèn)題， 比如道德風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

2）如果全國(guó)推廣可能引起房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲：目前在地產(chǎn)市場(chǎng)差別化調(diào)控的情況下，控制 房?jī)r(jià)不過(guò)快上漲前提不放松，如果全國(guó)推廣，我們認(rèn)為有可能引起房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，因?yàn)?這對(duì)中高收入的改善性住房需求有比較大幅度的減免；

3）結(jié)合租金抵稅措施同時(shí)試行：2016年6月3日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》就指出“對(duì)個(gè)人租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題”。本次《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法修正案（草案）》增加規(guī)定住房貸款利息和住房租金等與人民群眾生活密切相關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)附加扣除。我們認(rèn)為支持租賃市場(chǎng)是政策大方向，房租抵扣個(gè)稅在全國(guó)率先鋪開(kāi)是有可能的，并有望在實(shí)操上積累經(jīng)驗(yàn)。

4）如果試行限制條件將會(huì)很多：除了購(gòu)房條件、社保條件的限制外，下文中我們會(huì)說(shuō)明在累進(jìn)稅制下，高收入部分對(duì)應(yīng)的稅率更高，因此稅收抵扣的的邊際效果也更明顯。因此若從稅收公平的角度看，未來(lái)實(shí)施細(xì)則更有可能采用不同豁免額差異化稅率的方式實(shí)施，一方面可能采用豁免限額（設(shè)定最高抵扣額）的方式，其次也可能根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、單價(jià)等設(shè)置差異化稅率。

5）這將是中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期機(jī)制的一環(huán)：雖然出臺(tái)措施是為了個(gè)貸抵稅，但我們認(rèn)為這將結(jié)合房地產(chǎn)整體稅制建設(shè)（個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅、地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)綜合稅制），逐步形成房地產(chǎn)長(zhǎng)期機(jī)制。

若不限制對(duì)象、高收入群體受益更顯著

若利息全額抵扣，所有購(gòu)房者都受益，但更利于收入較高人群置業(yè)：我們從收入、貸款額、 貸款期限三個(gè)維度測(cè)算利息減免的效果：

1、假設(shè)采用平滑確認(rèn)利息的方式（一般還款初期確認(rèn)的利息費(fèi)用更高，可能采用遞延的方式，實(shí)際操作尚待細(xì)則出臺(tái)）；

2、按照月收入在7132元到100000元的范圍內(nèi)測(cè)算，其中7132元為上海17年職工平均月薪（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海人社局）；

3、假設(shè)每月等額償還，并沒(méi)有提前還款；

4、基準(zhǔn)利率采取目前基準(zhǔn)利率4.9%測(cè)算；

5、起征點(diǎn)按照個(gè)稅修正案草案規(guī)定的5000元測(cè)算，但由于具體分檔標(biāo)準(zhǔn)未知， 其他參數(shù)仍按原個(gè)稅計(jì)算方法測(cè)算；

6、按照貸款總額50萬(wàn)元-700萬(wàn)元測(cè)算，改善型購(gòu)房占比較大，貸款額度主要集中在350萬(wàn)-700萬(wàn)。

按照以上假設(shè)，我們分別考察不同情況下 “利息抵扣個(gè)稅”實(shí)施下的減免作用（減免額占月供的比例）。

相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高：月收入為上海市平均水平7132元/月的情況下，如貸款總額為150萬(wàn)元，每月減免額占月供的比例為2.9%，月收入為4萬(wàn)元/月的情況下，如貸款總額為500萬(wàn)元，每月減免額占月供比例25%。

高收入人群對(duì)貸款額度更敏感，貸款額度越大則邊際抵扣效果比低收入人士更多：如月收入為1萬(wàn)元/月的情況下，貸款總額為250萬(wàn)元，30 年減免總額為56.33萬(wàn)元；如月收入為10萬(wàn)元/月的情況下，貸款總額為700萬(wàn)元，30年減免額為277.1萬(wàn)元。

相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高：在貸款總額為150萬(wàn)的固定假設(shè)下，同樣是貸款期限10年，1萬(wàn)月收入的每月減免額為11.5%，10萬(wàn)元的每月減免 額為占月供是45%。

相同收入時(shí)，貸款年限越長(zhǎng)，總減免額越多：如月收入為6萬(wàn)元/月的情況下，貸款總額為150萬(wàn)元時(shí)，20年減免總額為25.68萬(wàn)元。

無(wú)論是按照固定貸款額度測(cè)算，還是按照固定期限測(cè)算，都可以得到收入更高則減免效果更明顯。在貸款額度為150萬(wàn)元的情況下，測(cè)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

1、相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高；

2、相同貸款年限情況下，收入越高，每月減免額占月供比例越高；

3、相同收入時(shí)，貸款年限越長(zhǎng)，總減免額越多；

4、高收入人群對(duì)貸款額度更敏感，貸款額度越大則邊際抵扣效果比低收入人士更多。 以一套總價(jià)500萬(wàn)的房子為例，貸款350萬(wàn)的情況下，月收入為上海平均水平7132元/月的居民， 月供18575元，每月房貸利息可抵扣節(jié)稅108元；月收入為4萬(wàn)的居民，月供相同，每月房貸利息 可抵扣節(jié)稅2213元；月收入為10萬(wàn)的居民，月供相同，每月房貸利息可抵扣節(jié)稅3984元；

投資建議

房地產(chǎn)利息抵稅在國(guó)際上行之有年，我們認(rèn)為此次個(gè)稅改革，新增的專(zhuān)項(xiàng)附加扣除，對(duì)居民合理減負(fù)意義重大，尤其是對(duì)住房貸款利息和住房租金的抵扣，首次列入個(gè)稅修正案，雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)，但我們認(rèn)為這或許是整體房地產(chǎn)稅制的一環(huán)，客觀(guān)上這短期對(duì)改善性住房需求有明顯促進(jìn)，我們認(rèn)為若利息全額抵扣，所有購(gòu)房者都受益，但更利于收入較高人群置業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)板塊有積極影響。投資方面，我們維持之前二季度銷(xiāo)售將明顯恢復(fù)提升的判斷、行業(yè)資金有壓力但無(wú)風(fēng)險(xiǎn)將抑制下半年投資，持續(xù)看好板塊投資機(jī)會(huì)。