【文/觀察者網(wǎng) 尹哲】雖然，去年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控已對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成不小影響，但數(shù)據(jù)卻顯示，房企投資的節(jié)奏仍非?？?。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天公布數(shù)據(jù)，1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)10.4%，創(chuàng)三年新高。今天，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)觀察者網(wǎng)表示，此項(xiàng)數(shù)據(jù)的反彈，確實(shí)超乎預(yù)期，如果后續(xù)持續(xù)攀升，或?qū)⒊蔀樾乱惠啒鞘斜O(jiān)管關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：補(bǔ)庫(kù)存、三四線、造價(jià)

數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21291億元，名義同比增長(zhǎng)10.4%，增速比1-2月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，超預(yù)期的因素主要有三個(gè)：1、補(bǔ)庫(kù)存的機(jī)器正在開(kāi)動(dòng)，且在加速；2、近期部分房企積極進(jìn)入三四線城市；3、建安成本或仍在提高等。

補(bǔ)庫(kù)存方面，部分是房企主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存，所以會(huì)加快投資和建設(shè)，還有一部分是地方政府督促房企開(kāi)工。

譬如，今年以來(lái)，南通市就加大了對(duì)閑置土地的處置和開(kāi)工。

南通市人民政府網(wǎng)站截圖

3月中旬，南通市政府發(fā)布《南通市房地產(chǎn)業(yè)分析及市場(chǎng)發(fā)展研究》指出，南通市區(qū)商品房銷售火熱，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨補(bǔ)庫(kù)存需求，拿地高溢價(jià)順應(yīng)了市場(chǎng)預(yù)期。

其中，1月份，南通開(kāi)發(fā)區(qū)的R17043地塊被碧桂園、中南強(qiáng)勢(shì)拿下；隨后R17044地塊又被龍湖地產(chǎn)聯(lián)袂中南收入囊中；2月5日，南通港閘區(qū)CR17049地塊再次被中南以5.7億元競(jìng)得。

值得一提的是，R17043號(hào)地塊作為今年南通市區(qū)出讓的第一宗宅地，受歡迎程度頗高，經(jīng)過(guò)5個(gè)半小時(shí)214輪的廝殺才決出勝負(fù)。

有媒體評(píng)論，頂著競(jìng)爭(zhēng)壓力的同時(shí)拿地如此堅(jiān)決，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商還是比較看好南通目前的購(gòu)買力和發(fā)展前景。2018年，該熱度或?qū)⒕S持下去。

另外，三四線城市當(dāng)前供地節(jié)奏明顯加快也不可小看。

值得注意的是，3月27日，四川省瀘州市九個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《規(guī)范管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施細(xì)則》明確，嚴(yán)格土地出讓規(guī)劃條件，完善土地出讓管控。

《細(xì)則》要求，完善土地出讓管控，特別是嚴(yán)格落實(shí)土地競(jìng)買資格審核，購(gòu)地資金審查。

“適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，當(dāng)商品房庫(kù)存去化周期小于8個(gè)月時(shí)，應(yīng)當(dāng)適時(shí)增加土地供應(yīng)，當(dāng)去化周期大于15個(gè)月時(shí)，適時(shí)控制土地供應(yīng)”。

觀察者網(wǎng)此前報(bào)道，一季度300城市土地出讓金總額同比增近四成，各線季度收金總額均超去年，三四線漲幅領(lǐng)銜。

中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，一二線城市延續(xù)此前調(diào)控并加大土地供應(yīng)，高溢價(jià)拿地已成小概率事件；三四線城市熱度分化，部分城市承接外溢需求熱度上升，拉升供求及收金上漲。

最后，建安費(fèi)用同比大漲也是投資增速持續(xù)反彈的主因之一。

今年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅達(dá)9.9%，同比大幅反彈。

對(duì)于此現(xiàn)象，國(guó)信證券在研報(bào)中指出，雖然施工面積增速已顯著回落，但價(jià)格因素中，鋼材和水泥價(jià)格今年前兩月的平均同比漲幅分別達(dá)20%和70%。

“但考慮到2017年以來(lái)螺紋鋼和水泥價(jià)格已顯著上漲，高技術(shù)效應(yīng)下，2018年同比增速將趨緩”。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此也表示贊同。他坦言道，去年開(kāi)始的水泥和鋼鐵的成本上升，使開(kāi)發(fā)投資中的造價(jià)成本上升，進(jìn)而會(huì)在開(kāi)發(fā)投資等數(shù)據(jù)中得到體現(xiàn)。

“3月待售面積數(shù)據(jù)釋放強(qiáng)烈信號(hào)”

截至3月末，商品房待售面積57329萬(wàn)平方米，比2月末減少1138萬(wàn)平方米。

觀察者網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，在最近的15個(gè)月中，待售面積是持續(xù)下跌的，或者說(shuō)都是同比負(fù)增長(zhǎng)的。但是，3月份出現(xiàn)了首次同比跌幅收窄的現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)闡釋稱，“3月待售面積數(shù)據(jù)釋放出強(qiáng)烈信號(hào)。這就說(shuō)明了一點(diǎn)，可能待售面積或者說(shuō)庫(kù)存的數(shù)據(jù)即便是會(huì)繼續(xù)下跌，但也不可能像過(guò)去那樣快的下跌了”。

他提到兩個(gè)因素：

第一，銷售市場(chǎng)仍在降溫，并沒(méi)有強(qiáng)勁反彈，這會(huì)影響去庫(kù)存的速度；

第二，現(xiàn)房房源的規(guī)模下降，部分好房源基本去化，但部分房源則可能確實(shí)是屬于無(wú)效庫(kù)存，難以去化了。

而在房屋銷售數(shù)據(jù)上，1-3月份，商品房銷售面積30088萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比1-2月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

正如前文所述，房屋供應(yīng)量在二季度料將有所增加，實(shí)際供應(yīng)方面仍利好房屋交易。因此，房屋銷售數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)將持續(xù)收窄，但不會(huì)加快。

但不容忽視的是，銀行貸款方面的政策實(shí)際是收緊的，購(gòu)房者仍需要注意。

另外，1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3802萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.5%，1-2月份為下降1.2%，這也和近期供地節(jié)奏加快有關(guān)。

浙江麗水公開(kāi)掛牌出讓麗水市路灣村東側(cè)地塊一幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊土地面積115890㎡，起拍價(jià)10億元。公示時(shí)間為4月18日至28日。

一些非熱點(diǎn)城市正轉(zhuǎn)變成為熱點(diǎn)城市。以浙江省麗水和衢州為例，過(guò)去土地流拍，但如今地王頻出。

“這說(shuō)明當(dāng)前土地市場(chǎng)的基本面還是不錯(cuò)的”，嚴(yán)躍進(jìn)指出，“三四線城市房企補(bǔ)庫(kù)存的窗口開(kāi)啟，拿地方面也會(huì)有較好的表現(xiàn)，這會(huì)帶來(lái)很多新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)”。

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