早期“三來一補”企業(yè)通過兩種方式解決用地問題，一是從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得土地使用權，二是租賃集體經(jīng)濟組織建設的廠房。

當時珠三角地區(qū)的基層政府鼓勵以村和以組為單位，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自發(fā)開發(fā)土地，興建標準化廠房，筑巢引鳳，吸引外商投資辦廠。政府獲得稅收，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得土地收益，外商利用廉價土地和勞動力來賺取利潤。

隨著企業(yè)越建越多，大量的外地民工涌入，珠三角地區(qū)產(chǎn)生了針對外來人口的居住和服務配套問題。地方政府無力解決這些公共配套，鼓勵農(nóng)民來解決，各村的集體經(jīng)濟組織向農(nóng)民審批宅基地，農(nóng)民投資建設出租房。

以東莞市高埗鎮(zhèn)為例，該鎮(zhèn)屬于珠三角地區(qū)工業(yè)化程度一般的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當?shù)卮迕駧缀趺繎舳紦碛袃商滓陨系姆课荩刻孜鍖幼笥?，建筑面積近千平方米，區(qū)隔為幾十個房間出租，年房租收入近十萬元。高埗鎮(zhèn)有幾個村莊在90年代向農(nóng)民劃分過四次宅基地，按照“四口人一個標準戶”的標準來劃分，這些村莊每戶都有四處以上宅基地，并且多數(shù)建成了出租屋。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化程度更高的東莞市虎門鎮(zhèn)，房屋出租收益更大，農(nóng)民投資積極性更高，當?shù)夭糠洲r(nóng)民在私人宅基地上違法建設15層以上的永久性建筑。

位于深圳的城中村

我國嚴格實施土地管理是在1998年之后，當年修訂《土地管理法》，規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，并規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。這意味之后的城鎮(zhèn)建設用地與工業(yè)發(fā)展用地只能通過國家征收提供。

珠三角地區(qū)在1998年之前已經(jīng)實現(xiàn)很高水平的工業(yè)化，該地區(qū)的土地開發(fā)避開了1998年修訂的《土地管理法》中的相關規(guī)定，避開政府對土地的嚴格管控，形成了具有強烈私人性和自發(fā)色彩的土地開發(fā)模式。這種土地開發(fā)模式低成本地解決了企業(yè)用地和外來務工人員居住配套問題，成為當?shù)毓I(yè)化騰飛的基礎，化解當時政府財力不足的困境。

另一方面，這種自發(fā)開發(fā)模式也造成了缺乏空間規(guī)劃、地權散亂等問題，給現(xiàn)階段珠三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和城市更新埋下隱含。

蘇南地區(qū)的土地開發(fā)與珠三角地區(qū)構成鮮明對比。

改革開放后，蘇南地區(qū)的集體經(jīng)濟發(fā)展模式獨具特色。蘇南地區(qū)的集體企業(yè)在20世紀90年代初期發(fā)展到頂峰，之后隨著市場環(huán)境變化開始走下坡路，90年代中期開始實施集體企業(yè)改制，90年代末期改制結束。

八十年代的農(nóng)村集體經(jīng)濟

蘇南地區(qū)集體企業(yè)改革的主要操作方式是將集體企業(yè)的所有權和經(jīng)營權變?yōu)樗饺丝刂?，集體經(jīng)濟組織繼續(xù)保持對土地、廠房的權利，并通過租賃合同的形式將土地和廠房的使用權讓渡給私營主體，集體經(jīng)濟組織收取相關費用。

農(nóng)村土地集體所有制是蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)推動蘇南地區(qū)第一階段的工業(yè)化進程。在集體企業(yè)發(fā)展后期，蘇南地區(qū)開始轉變工業(yè)化思路。90年代中期蘇南地區(qū)開始興辦工業(yè)園區(qū)，當?shù)卣蜣r(nóng)民征收土地，然后進行基礎設施統(tǒng)一配套，招商引資，形成稅收收入。

工業(yè)園區(qū)的土地屬于國家所有，企業(yè)有償獲得一定期限的土地使用權。蘇南地區(qū)較早實行政府主導下的“征地一園區(qū)”的土地開發(fā)模式，這一模式之后向全國推廣，構成當前我國工業(yè)用地主流開發(fā)模式。

“征地一園區(qū)”的土地開發(fā)模式，提高蘇南地區(qū)對企業(yè)的吸引力，大量優(yōu)質企業(yè)進駐，推動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之后的第二輪工業(yè)化。隨著工業(yè)園區(qū)擴大，土地征收規(guī)模擴大，政府在征地過程中對農(nóng)村集體和農(nóng)民實施一次性補償安置之后，轉變土地所有權性質，切斷農(nóng)民與土地的聯(lián)系。蘇南地區(qū)的土地開發(fā)具有行政規(guī)劃和政府主導色彩。

浙江地區(qū)在二十世紀八九十年代也經(jīng)歷過鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，與蘇南地區(qū)不同的是浙江的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)具有鮮明私營特征。

改革開放以后，一些在社隊企業(yè)中積累經(jīng)營經(jīng)驗的農(nóng)民，開始全國市場中尋求個體發(fā)展機會，當時還不具備民營經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境，一些敢闖敢干的農(nóng)民帶著集體企業(yè)的“帽子”私人投資辦廠。隨著政策的逐步放開，浙江農(nóng)村地區(qū)的工業(yè)化被民營企業(yè)主導。在早期階段，這些民營企業(yè)在一次性支付費用后將社隊企業(yè)場地、廠房、村莊空地等直接轉為私人控制。

在八九十年代的工業(yè)化過程中，浙江民營企業(yè)為了增加市場競爭力，自發(fā)完成產(chǎn)業(yè)的集聚和分工，形成獨具特色的“一鎮(zhèn)一品”產(chǎn)業(yè)形態(tài)，比如印染、紡織、制衣、傘業(yè)、五金加工等，在鎮(zhèn)域內(nèi)集中，獲得產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢。

以諸暨市大唐鎮(zhèn)的襪業(yè)為例，該鎮(zhèn)的襪業(yè)生產(chǎn)能力占全球一半以上，此類具備產(chǎn)業(yè)特色的鄉(xiāng)鎮(zhèn)在浙江地區(qū)比較普遍。產(chǎn)業(yè)集聚以完整的上下游配套體系為基礎，“一鎮(zhèn)一品”的工業(yè)化模式帶動各種形式的企業(yè)經(jīng)營，很多浙江農(nóng)民都曾參與這個發(fā)展過程。少數(shù)人從家庭作坊開始，一步一步做成全國百強民營企業(yè)。

將襪子銷往世界各地的民營企業(yè)