（文/張志峰 編輯/馬媛媛）在嚴控網(wǎng)簽數(shù)量、新房供應放緩、住房貸款收緊等政策的調(diào)控之下，新房市場經(jīng)歷了史上最慘“金九銀十”。

近日，上海市房地產(chǎn)交易中心陸續(xù)公布第五批即將入市的新建住房項目供應名單。值得注意的是，這同時也是有望在今年完成交易的最后一批房源，各大房企為了銷售業(yè)績能夠順利完成，不得不集中推貨。

數(shù)據(jù)顯示，在近期公布的57個項目中，房源總數(shù)量合計1.52萬套，是今年以來單批次供應量最多的一批，其中不乏年中首次集中供地項目。

作為近兩年房企中逆勢激進擴張的代表，金地集團自然也不會錯過這場盛宴。

圖片來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

銷售額貢獻大區(qū)

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，其中至少有位于松江、青浦、嘉定在內(nèi)的765套金地房源等待入市。

需要指出的是，這些新盤所在區(qū)位均相對偏遠，且單價略高于所在區(qū)位競品，疊加近期房產(chǎn)交易市場遇冷的大背景，不少業(yè)內(nèi)人士預測，這一波去化結果可能不甚理想。

不過，為了給新房銷售造勢，由金地集團副總裁、華東區(qū)域地產(chǎn)公司董事長兼總經(jīng)理陽侃主導的地產(chǎn)訪談節(jié)目《陽侃的茶室》自今年8月重新“開張”，就長三角人口變化、城市圈發(fā)展、金地的投資邏輯、產(chǎn)品運營等話題展開了一系列論述，吸引業(yè)內(nèi)關注。

在節(jié)目中，陽侃解釋稱，是為了資金安全性角度考慮，所以在土拍市場上，故意選取了避開熱門地塊和熱門時段的策略。

他表示，金地華東區(qū)域有一套“三角模型”理論，即從“安全性、流動性、盈利性”三個指標切入，衡量地塊的價值。這三個指標構成了金地華東區(qū)域?qū)δ繕说貕K的“打分體系”，直指地塊的實際價值，其投資更具備穿透周期的遠見性，在后續(xù)經(jīng)營中起到正向助力。

事實上，即便不計算第五批入市房源，作為金地近年來最重要的銷售大區(qū)，以上海為核心的長三角區(qū)域一直是整個集團銷售額的貢獻大區(qū)。

日前，金地集團發(fā)布了今年的三季報，2021年前9個月，金地累計實現(xiàn)簽約金額2287億，同比增長34%。其中，約40%的銷售額來自以上海、南京為主的華東區(qū)，位列集團7大區(qū)之首。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計結果，金地集團在TOP200銷售榜上位列第十。金地在年初將年銷售目標定在了2800億，前9個月已完82%。

去年同樣如此，盡管在年報中企業(yè)并未披露各區(qū)域具體銷售情況，但根據(jù)中指院公布數(shù)據(jù)，金地在上海去年銷售額為209.5億元，位列第7，一個城市已經(jīng)相當于集團一些大區(qū)的銷售額。

先拿地再轉(zhuǎn)讓？

除了銷售額之外，金地華東區(qū)域在拿地方面也表現(xiàn)得頗為激進。

財報披露，金地集團前三季度獲取土地 101 宗，新增土地儲備 1492萬平方米，同比增長超過五成。去年同期獲取土地79宗，新增土地儲備988萬平方米。

從拿地的區(qū)域來看，今年前三季度和去年同期，華東區(qū)域的拿地金額分別占集團總量的1/4和1/3。

令人迷惑的是，金地華東區(qū)在“激情”拿地過后屢屢轉(zhuǎn)讓手中土地股權。如其在6月底首批集中供地中，以68.5億元獨立競得的3幅上海純宅地，至8月份披露中報時，股權占比卻分別變?yōu)?1%、51%和63%，權益地價只剩下37.6億元，縮水近半。

或許正是受此影響，2021 年前三季度，金地利用多元化投資方式獲取土地101宗，總投資額1135億元，權益投資額460億元，權益占比僅40.5%；新增土地儲備1492萬平方米，其中權益儲備599萬平方米，權益占比40.1%。比之往年的權益占比大幅下降。

要知道，房企在上海拿地的次數(shù)是有限的，因此先獨立拿地然后出賣股權，選擇合作開發(fā)的案例鮮少發(fā)生，何況金地同一時間發(fā)生3起。

因此，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，金地華東區(qū)域很可能拿地之前沒有考慮好去化和資金壓力，“激情拿地”后資金承壓，不得不尋求合作。同時，過度合作開發(fā)導致權益過低，也會給項目管控造成壓力，以及帶來房企銷售規(guī)?！白⑺保鍪詹辉隼惹樾?。

增收不增利

值得注意的是，金地華東區(qū)域近兩年來，在銷售規(guī)模大漲的同時，營收和利潤始終難以挑起大梁的情況已經(jīng)成為事實。

日前，金地集團發(fā)布了今年的三季報，其營收和歸屬于上市公司股東的凈利潤增減幅度背道而馳：營收為538.84億元，保持同比33.25%的高增長；但歸屬于上市公司股東的凈利潤卻為33.09億元，同比大跌33.72%。

而這一增收不增利的狀況去年已有端倪。

財報顯示，金地2020年全年營收839.8億元，同比大增32.42%，然而歸屬于上市公司股東的凈利潤卻幾乎與上年持平，為103.98億元，同比僅微增3.2%。

關于利潤下滑原因，三季報的解釋與年中時大同小異：“主要因本報告期結轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率下降以及期間費用增加的影響?！?

不過，如果細分到每個區(qū)域就不難發(fā)現(xiàn)問題出在何處。

2021年前3季度，金地房地產(chǎn)項目結算收入為461.82億，在總收入中占比86%。其中，東南區(qū)和華北區(qū)是收入的主要來源，結算收入分別為119.33億和116.32億，占比分別為25.8%和25.5%。

而作為集團銷售額占比高達40%的華東區(qū)，“三角模型”理論的“遠見性”和“正向主力”卻絲毫不見，收入只有31.45億，占比6.8%，在七大區(qū)中排名倒數(shù)第2。

如果只是一次，還可以解釋為因期房銷售制度，銷售與結轉(zhuǎn)時間沒有計劃好而產(chǎn)生的偶然。

但事實卻是，2020年全年，銷售占比同樣較高的華東區(qū)域營收占比依然僅有81.9億元，位列7大區(qū)第5，僅高于集團向來較弱的東北和華北區(qū)域。

相比之下，同期位列前兩位的華南、東南區(qū)域分別貢獻了241.9億元、190.3億元。而通常情況下，這兩個大區(qū)的銷售額反而常常不及華東，或與之持平。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，一方面，房企銷售額與營收由于存在結轉(zhuǎn)時間差，即便對不上賬也很難查證。另一方面，由于企業(yè)間合作開發(fā)項目太多，銷售額往往成倍增長，但計算營收卻只統(tǒng)計控股公司，合營與聯(lián)營公司則計入投資收益中，這也是企業(yè)營收偏低的原因之一，但無論如何，利潤被合作方及過度管理所攤薄是毫無疑問的。

此外值得一提的是，迫于銷售壓力，今年以來金地已有多個上海項目被爆出違規(guī)處罰、質(zhì)量問題等消息。

就在上個月，奉賢市場監(jiān)督管理局還通報了兩起行政處罰信息，兩家涉事公司上海卓骕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海煦辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均為金地控股項目子公司，處罰原因均為“存在虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的違法行為”，分別被罰款25萬元。

根據(jù)兩家子公司所建項目光語著和酩悅都會的業(yè)主介紹，兩個樓盤被處罰的具體原因為銷售過程中虛假宣傳學區(qū)，為此曾引發(fā)購房者大規(guī)模維權。

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