3.正確理解城中村

新加坡的住房經(jīng)驗(yàn)，簡(jiǎn)單講，就是“保障房全覆蓋，商品房全放開(kāi)”，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障。如果把深圳的城中村視作一種“保障房”，現(xiàn)在的統(tǒng)租房就是希望在深圳現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，發(fā)展出另一種類型的新加坡模式。

新加坡的住房體系主要分成兩部分，一是商品房，價(jià)格高昂，居全東南亞地區(qū)之首；二是組屋，政府提供，價(jià)格不高，大約87%的新加坡人住組屋里面，勞動(dòng)者一般攢下幾年收入后就有能力購(gòu)買，但條件是組屋不能進(jìn)入商品房市場(chǎng)出售，組屋只能在擁有保障資格的人之間流通。所以新加坡的住房市場(chǎng)，住的和買的是分開(kāi)的，民眾可以不用過(guò)分擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲。

于此同時(shí)，新加坡的商品房市場(chǎng)則完全放開(kāi)，自由買賣。我過(guò)去也問(wèn)過(guò)新加坡同行，我說(shuō)新加坡政府為什么不打壓房?jī)r(jià)？他回答說(shuō)，來(lái)新加坡買房子的，很多不是新加坡人，商品房的房?jī)r(jià)越高，政府就可以有更多的錢去補(bǔ)貼組屋。這就是新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯。由于新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)占比特別小，交易便捷，流動(dòng)性非常好，非常適于作為保值資產(chǎn)，吸引了大量富豪到新加坡置業(yè)。

這一點(diǎn)和深圳很像。根據(jù)2022年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，大約有70%的人住在城中村（新加坡使87%），城中村占深圳住房面積的54%左右；從住房結(jié)構(gòu)來(lái)看，商品房?jī)H189萬(wàn)套，公共住房存量?jī)H為55萬(wàn)套，而城中村住房為577萬(wàn)套，占比超過(guò)50%。新加坡商品房特別貴，深圳的商品房也非常貴，但為什么居民還能生活下去，因?yàn)樾录悠氯俗〗M屋很便宜，深圳城中村則發(fā)揮了類似新加坡組屋的功能。

深圳等待改造的城中村

在中國(guó)城中村還有一個(gè)功能是新加坡組屋所沒(méi)有的。那就是根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷滿足新出現(xiàn)的需求。城市規(guī)劃在一開(kāi)始，各種城市用地的比例、規(guī)定可能是合理的，但隨著城市的變化，會(huì)出現(xiàn)很多當(dāng)初沒(méi)有預(yù)料到的變化，但規(guī)劃不能及時(shí)隨著變化進(jìn)行調(diào)整，這時(shí)候市場(chǎng)很多需求就無(wú)法得到滿足。此時(shí)，這些功能就會(huì)在沒(méi)有規(guī)劃管制的城中村中出現(xiàn)。如果缺辦公，城中村就成為辦公地點(diǎn)，如果缺餐飲，它就會(huì)發(fā)展出大量餐廳。我當(dāng)時(shí)大學(xué)畢業(yè)到深圳工作，就曾住在城中村里面，樓下吃飯，廳里畫圖，房間就是宿舍?！奥槿鸽m小五臟俱全”。城中村之所以成為規(guī)劃的盲區(qū)，乃是因?yàn)橹袊?guó)國(guó)有和集體土地的劃分，使得規(guī)劃管理無(wú)法覆蓋到城中村，這也為城中村成為城市功能調(diào)節(jié)器提供了條件。

很多企業(yè)在早期創(chuàng)業(yè)時(shí)，都是選在租金非常廉價(jià)的地方辦公，由于創(chuàng)業(yè)不能選在郊區(qū)，必須在城市中心，但市中心價(jià)格由于相對(duì)較高，很多創(chuàng)業(yè)者就選擇城中村或老廠房。西方國(guó)家也是如此，初創(chuàng)企業(yè)會(huì)去找車庫(kù)、地下室。如果十個(gè)創(chuàng)業(yè)公司里面能活下來(lái)一個(gè)，就會(huì)搬出城中村，進(jìn)入辦公樓。這也是深圳創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)蓬勃發(fā)展的主要原因。一旦城中村消失了，城市的孵化功能也就隨之消失了。

很多人注意到北方城市的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和南方城市差距很大，但經(jīng)濟(jì)學(xué)很難給出合理解釋。其實(shí)這也和居住建筑類型中城中村的占比密切相關(guān)。我曾問(wèn)過(guò)南方城市的老板為什么不愿意到北方投資，其中一個(gè)我們聊到的原因就是城中村。大部分民營(yíng)企業(yè)一開(kāi)始都是跟著訂單起來(lái)的，訂單一來(lái)，就要大量工人立即開(kāi)工，這時(shí)如果讓企業(yè)為成千上萬(wàn)的員工建設(shè)住房是不可能的。更何況很多時(shí)候訂單完成了，企業(yè)的招工需求就下降了。南方城市的城中村恰恰可以立即以很低的成本滿足這部分居住需求。企業(yè)起步時(shí)就可以輕資產(chǎn)運(yùn)行，隨著訂單的增加，很多這類企業(yè)就轉(zhuǎn)變成為大企業(yè)。北方城市正因?yàn)槿鄙俪侵写?，起步時(shí)無(wú)法同南方競(jìng)爭(zhēng)，日積月累北方和南方城市的差距就開(kāi)始拉開(kāi)了。

目前很多城中村又臟又亂，但我們不能因此忽視城中村在城市中的正面作用。大家如果有機(jī)會(huì)去歐美國(guó)家，其實(shí)很多老城區(qū)過(guò)去就是城中村，樓房密集，小巷很多；但他們并沒(méi)有拆除，每棟房子不斷提升改善，最后變成很有趣味的空間，甚至成為有特色的名城。我們今天的城中村改造之后，不能說(shuō)就一定做得多好，但至少有特色。一個(gè)城市里面應(yīng)該有多樣化的空間。

4.正確的改造模式

城中村改造不能繼續(xù)通過(guò)房地產(chǎn)融資，決定了其未來(lái)的改造模式一定是存量自主更新為主。如果政府要將城中村納入保障房體系，首先就必須壓低統(tǒng)租的價(jià)格，降低改造的成本，否則改造后的租金一定會(huì)水漲船高。輿論場(chǎng)上總有一些論調(diào)，打著保護(hù)原住民利益的旗號(hào)，指責(zé)政府強(qiáng)拆，但事實(shí)上這批人已經(jīng)在這里面獲得暴利了，反對(duì)強(qiáng)拆的人只不過(guò)希望從政府那里獲得更高的回報(bào)。一旦政府真的取消拆遷，他們很快就會(huì)請(qǐng)求政府將他們納入拆遷。

怎樣壓低城中村改造的初始成本，這就要從產(chǎn)權(quán)和公共服務(wù)切入。要做到這一點(diǎn)就需要通過(guò)制度設(shè)計(jì)，在可以銷售的商品住房之外，建立一個(gè)以租賃為核心的保障房產(chǎn)權(quán)。新加坡保障制度的成功就在于切割商品房和保障房之間的套利。城中村目前的產(chǎn)權(quán)的大部分是“非法的”，由于中國(guó)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)稅，城中村違章建筑可以通過(guò)出租城市公共服務(wù)獲利。因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分“小產(chǎn)權(quán)”租房開(kāi)征房地產(chǎn)稅并將其合法化。

但如果這些“小產(chǎn)權(quán)”住房擔(dān)負(fù)起“保障房”的職能，滿足一定條件下（租金、環(huán)衛(wèi)、消防等）可以免除房地產(chǎn)稅。如果既想免交財(cái)產(chǎn)稅，又無(wú)力滿足保障房要求，就可以用低于市場(chǎng)價(jià)“統(tǒng)租”給政府，納入公共保障房體系。業(yè)主為了“小產(chǎn)權(quán)”合法化提升居住品的投資，可以提供定向低息融資，在未來(lái)的租金中抵扣。改造后的城中村物業(yè)產(chǎn)權(quán)只能繼承，但租金收益權(quán)可以在REITs市場(chǎng)上交易。確保商品房市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)之間不會(huì)出現(xiàn)套利。城中村的改造中，政府主要是改善城中村的基礎(chǔ)設(shè)施（例如給排水、電力等），村集體負(fù)責(zé)社區(qū)的物業(yè)管理（業(yè)主委員會(huì)），村民改造自己的物業(yè)?，F(xiàn)實(shí)中的城中村改造應(yīng)當(dāng)是不同主體各司其職，而不是互相替代。判斷一個(gè)城中村改造是否成功，一個(gè)最重要的標(biāo)準(zhǔn)，就改造以后保障類住宅的供給是增加了還是減少，是價(jià)格更便宜了還是更貴了。

5.結(jié)語(yǔ)

中國(guó)城市化已經(jīng)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提升。中央這次將城中村改造提高到戰(zhàn)略高度，就是意識(shí)到城中村在城市存量中蘊(yùn)含的價(jià)值和潛力。但正確的戰(zhàn)略需要正確的執(zhí)行，執(zhí)行錯(cuò)了的戰(zhàn)略比沒(méi)有戰(zhàn)略危害更大。“房住不炒”是好的戰(zhàn)略，但在執(zhí)行卻被簡(jiǎn)單解讀為打壓房?jī)r(jià)，結(jié)果釀成大禍。

在“房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大改變”的關(guān)鍵判斷下，首先一條必須大幅減少商品房供地，這是大局，房?jī)r(jià)崩盤，地賣不出去，一切經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計(jì)劃免談。寄希望靠賣地平衡的城中村改造，最后會(huì)連拆遷費(fèi)都收不回來(lái)。而那些還能賣出土地的城市獲得的“最后一桶金”，一定要投向有現(xiàn)金流收益的制造業(yè)（例如合肥國(guó)資委、新加坡淡馬錫模式）。而必須用賣地改造的城中村，則要對(duì)改造后的物業(yè)開(kāi)征足額房產(chǎn)稅，使其能夠像企業(yè)一樣為城市帶來(lái)持續(xù)收益。否則賣地越多，城中村改造越快，政府財(cái)政崩潰得也就越快。

“改造后的城中村物業(yè)應(yīng)當(dāng)留在租賃市場(chǎng)而不能進(jìn)入商品房市場(chǎng)”，應(yīng)當(dāng)是所有城中村改造的基本規(guī)則。政府沒(méi)錢是相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間城中村改造的大前提，脫離這個(gè)規(guī)則的城中村改造都是不可持續(xù)甚至有害的?，F(xiàn)在大部分城市都已經(jīng)在超額供地，如果大規(guī)模城中村改造也靠賣地融資，我們未來(lái)很可能目睹世界上最大規(guī)模的爛尾工程。很多城市財(cái)政都會(huì)在這一輪城中村改造中破產(chǎn)！

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