-
趙燕菁:城中村也是保障房,不能違背改造初衷
最后更新: 2023-08-03 13:50:303.正確理解城中村
新加坡的住房經(jīng)驗,簡單講,就是“保障房全覆蓋,商品房全放開”,市場歸市場,保障歸保障。如果把深圳的城中村視作一種“保障房”,現(xiàn)在的統(tǒng)租房就是希望在深圳現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,發(fā)展出另一種類型的新加坡模式。
新加坡的住房體系主要分成兩部分,一是商品房,價格高昂,居全東南亞地區(qū)之首;二是組屋,政府提供,價格不高,大約87%的新加坡人住組屋里面,勞動者一般攢下幾年收入后就有能力購買,但條件是組屋不能進入商品房市場出售,組屋只能在擁有保障資格的人之間流通。所以新加坡的住房市場,住的和買的是分開的,民眾可以不用過分擔(dān)心房價上漲。
于此同時,新加坡的商品房市場則完全放開,自由買賣。我過去也問過新加坡同行,我說新加坡政府為什么不打壓房價?他回答說,來新加坡買房子的,很多不是新加坡人,商品房的房價越高,政府就可以有更多的錢去補貼組屋。這就是新加坡房地產(chǎn)市場的運轉(zhuǎn)邏輯。由于新加坡的房地產(chǎn)市場占比特別小,交易便捷,流動性非常好,非常適于作為保值資產(chǎn),吸引了大量富豪到新加坡置業(yè)。
這一點和深圳很像。根據(jù)2022年的統(tǒng)計數(shù)據(jù),大約有70%的人住在城中村(新加坡使87%),城中村占深圳住房面積的54%左右;從住房結(jié)構(gòu)來看,商品房僅189萬套,公共住房存量僅為55萬套,而城中村住房為577萬套,占比超過50%。新加坡商品房特別貴,深圳的商品房也非常貴,但為什么居民還能生活下去,因為新加坡人住組屋很便宜,深圳城中村則發(fā)揮了類似新加坡組屋的功能。
深圳等待改造的城中村
在中國城中村還有一個功能是新加坡組屋所沒有的。那就是根據(jù)市場變化,不斷滿足新出現(xiàn)的需求。城市規(guī)劃在一開始,各種城市用地的比例、規(guī)定可能是合理的,但隨著城市的變化,會出現(xiàn)很多當(dāng)初沒有預(yù)料到的變化,但規(guī)劃不能及時隨著變化進行調(diào)整,這時候市場很多需求就無法得到滿足。此時,這些功能就會在沒有規(guī)劃管制的城中村中出現(xiàn)。如果缺辦公,城中村就成為辦公地點,如果缺餐飲,它就會發(fā)展出大量餐廳。我當(dāng)時大學(xué)畢業(yè)到深圳工作,就曾住在城中村里面,樓下吃飯,廳里畫圖,房間就是宿舍。“麻雀雖小五臟俱全”。城中村之所以成為規(guī)劃的盲區(qū),乃是因為中國國有和集體土地的劃分,使得規(guī)劃管理無法覆蓋到城中村,這也為城中村成為城市功能調(diào)節(jié)器提供了條件。
很多企業(yè)在早期創(chuàng)業(yè)時,都是選在租金非常廉價的地方辦公,由于創(chuàng)業(yè)不能選在郊區(qū),必須在城市中心,但市中心價格由于相對較高,很多創(chuàng)業(yè)者就選擇城中村或老廠房。西方國家也是如此,初創(chuàng)企業(yè)會去找車庫、地下室。如果十個創(chuàng)業(yè)公司里面能活下來一個,就會搬出城中村,進入辦公樓。這也是深圳創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)蓬勃發(fā)展的主要原因。一旦城中村消失了,城市的孵化功能也就隨之消失了。
很多人注意到北方城市的民營經(jīng)濟發(fā)展和南方城市差距很大,但經(jīng)濟學(xué)很難給出合理解釋。其實這也和居住建筑類型中城中村的占比密切相關(guān)。我曾問過南方城市的老板為什么不愿意到北方投資,其中一個我們聊到的原因就是城中村。大部分民營企業(yè)一開始都是跟著訂單起來的,訂單一來,就要大量工人立即開工,這時如果讓企業(yè)為成千上萬的員工建設(shè)住房是不可能的。更何況很多時候訂單完成了,企業(yè)的招工需求就下降了。南方城市的城中村恰恰可以立即以很低的成本滿足這部分居住需求。企業(yè)起步時就可以輕資產(chǎn)運行,隨著訂單的增加,很多這類企業(yè)就轉(zhuǎn)變成為大企業(yè)。北方城市正因為缺少城中村,起步時無法同南方競爭,日積月累北方和南方城市的差距就開始拉開了。
目前很多城中村又臟又亂,但我們不能因此忽視城中村在城市中的正面作用。大家如果有機會去歐美國家,其實很多老城區(qū)過去就是城中村,樓房密集,小巷很多;但他們并沒有拆除,每棟房子不斷提升改善,最后變成很有趣味的空間,甚至成為有特色的名城。我們今天的城中村改造之后,不能說就一定做得多好,但至少有特色。一個城市里面應(yīng)該有多樣化的空間。
4.正確的改造模式
城中村改造不能繼續(xù)通過房地產(chǎn)融資,決定了其未來的改造模式一定是存量自主更新為主。如果政府要將城中村納入保障房體系,首先就必須壓低統(tǒng)租的價格,降低改造的成本,否則改造后的租金一定會水漲船高。輿論場上總有一些論調(diào),打著保護原住民利益的旗號,指責(zé)政府強拆,但事實上這批人已經(jīng)在這里面獲得暴利了,反對強拆的人只不過希望從政府那里獲得更高的回報。一旦政府真的取消拆遷,他們很快就會請求政府將他們納入拆遷。
怎樣壓低城中村改造的初始成本,這就要從產(chǎn)權(quán)和公共服務(wù)切入。要做到這一點就需要通過制度設(shè)計,在可以銷售的商品住房之外,建立一個以租賃為核心的保障房產(chǎn)權(quán)。新加坡保障制度的成功就在于切割商品房和保障房之間的套利。城中村目前的產(chǎn)權(quán)的大部分是“非法的”,由于中國沒有財產(chǎn)稅,城中村違章建筑可以通過出租城市公共服務(wù)獲利。因此,應(yīng)當(dāng)對這部分“小產(chǎn)權(quán)”租房開征房地產(chǎn)稅并將其合法化。
但如果這些“小產(chǎn)權(quán)”住房擔(dān)負起“保障房”的職能,滿足一定條件下(租金、環(huán)衛(wèi)、消防等)可以免除房地產(chǎn)稅。如果既想免交財產(chǎn)稅,又無力滿足保障房要求,就可以用低于市場價“統(tǒng)租”給政府,納入公共保障房體系。業(yè)主為了“小產(chǎn)權(quán)”合法化提升居住品的投資,可以提供定向低息融資,在未來的租金中抵扣。改造后的城中村物業(yè)產(chǎn)權(quán)只能繼承,但租金收益權(quán)可以在REITs市場上交易。確保商品房市場和保障房市場之間不會出現(xiàn)套利。城中村的改造中,政府主要是改善城中村的基礎(chǔ)設(shè)施(例如給排水、電力等),村集體負責(zé)社區(qū)的物業(yè)管理(業(yè)主委員會),村民改造自己的物業(yè)?,F(xiàn)實中的城中村改造應(yīng)當(dāng)是不同主體各司其職,而不是互相替代。判斷一個城中村改造是否成功,一個最重要的標(biāo)準(zhǔn),就改造以后保障類住宅的供給是增加了還是減少,是價格更便宜了還是更貴了。
5.結(jié)語
中國城市化已經(jīng)從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提升。中央這次將城中村改造提高到戰(zhàn)略高度,就是意識到城中村在城市存量中蘊含的價值和潛力。但正確的戰(zhàn)略需要正確的執(zhí)行,執(zhí)行錯了的戰(zhàn)略比沒有戰(zhàn)略危害更大?!胺孔〔怀础笔呛玫膽?zhàn)略,但在執(zhí)行卻被簡單解讀為打壓房價,結(jié)果釀成大禍。
在“房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大改變”的關(guān)鍵判斷下,首先一條必須大幅減少商品房供地,這是大局,房價崩盤,地賣不出去,一切經(jīng)濟復(fù)蘇計劃免談。寄希望靠賣地平衡的城中村改造,最后會連拆遷費都收不回來。而那些還能賣出土地的城市獲得的“最后一桶金”,一定要投向有現(xiàn)金流收益的制造業(yè)(例如合肥國資委、新加坡淡馬錫模式)。而必須用賣地改造的城中村,則要對改造后的物業(yè)開征足額房產(chǎn)稅,使其能夠像企業(yè)一樣為城市帶來持續(xù)收益。否則賣地越多,城中村改造越快,政府財政崩潰得也就越快。
“改造后的城中村物業(yè)應(yīng)當(dāng)留在租賃市場而不能進入商品房市場”,應(yīng)當(dāng)是所有城中村改造的基本規(guī)則。政府沒錢是相當(dāng)長一段時間城中村改造的大前提,脫離這個規(guī)則的城中村改造都是不可持續(xù)甚至有害的?,F(xiàn)在大部分城市都已經(jīng)在超額供地,如果大規(guī)模城中村改造也靠賣地融資,我們未來很可能目睹世界上最大規(guī)模的爛尾工程。很多城市財政都會在這一輪城中村改造中破產(chǎn)!
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,文章內(nèi)容純屬作者個人觀點,不代表平臺觀點,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載,否則將追究法律責(zé)任。關(guān)注觀察者網(wǎng)微信guanchacn,每日閱讀趣味文章。
-
本文僅代表作者個人觀點。
- 責(zé)任編輯: 呂義正 
-
經(jīng)濟日報:讓居民通過股票基金賺到錢,化消費意愿為消費能力
2023-08-03 09:36 觀網(wǎng)財經(jīng)-消費 -
凈利潤暴跌94%,AMD準(zhǔn)備為中國“定制芯片”
2023-08-02 18:19 觀網(wǎng)財經(jīng)-科創(chuàng) -
?室溫超導(dǎo)概念爆火,股民狂歡業(yè)界謹慎
2023-08-02 18:05 觀網(wǎng)財經(jīng)-評論 -
最新世界500強出爐:142家中國公司上榜,數(shù)量仍居各國之首
2023-08-02 16:46 觀網(wǎng)財經(jīng)-金融 -
GDP超預(yù)期卻失去AAA評級,美國冤不冤?
2023-08-02 16:43 觀網(wǎng)財經(jīng)-金融 -
7月IPO審核注冊放緩
2023-08-02 14:53 觀網(wǎng)財經(jīng)-金融 -
“芭本海默”火了,把日本網(wǎng)民整“破防”了
2023-08-02 14:04 -
龍芯新款CPU流片成功,真能達到英特爾3年前水平?
2023-08-02 11:48 觀網(wǎng)財經(jīng)-科創(chuàng) -
“吃穿住”類IPO收緊?近年來相關(guān)IPO數(shù)量已經(jīng)較少
2023-08-02 11:38 觀網(wǎng)財經(jīng)-金融 -
微信出了個“小綠書”?商標(biāo)已被小紅書注冊
2023-08-02 11:36 觀網(wǎng)財經(jīng)-互聯(lián)網(wǎng) -
證券日報為A股發(fā)聲,提議適度加大融資融券力度
2023-08-02 11:32 觀網(wǎng)財經(jīng)-金融 -
四川雅安經(jīng)開區(qū):支持商品房團購,優(yōu)惠不計入備案價跌幅
2023-08-02 10:02 觀網(wǎng)財經(jīng)-房產(chǎn) -
多地CBD寫字樓流拍,地標(biāo)建筑不香了?
2023-08-02 08:55 觀網(wǎng)財經(jīng)-房產(chǎn) -
央行:繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行
2023-08-01 20:20 -
阿根廷用人民幣償還IMF外債,“特別感謝中國”
2023-08-01 18:43 觀察者頭條 -
從《長安三萬里》15億票房里,看到國產(chǎn)電影崛起的秘密
2023-08-01 17:31 觀網(wǎng)財經(jīng)-消費 -
“AI搶飯碗”引發(fā)17.5萬人大罷工背后,好萊塢的結(jié)構(gòu)性頑疾
2023-08-01 16:53 觀網(wǎng)財經(jīng)-海外 -
最高法:運用禁令,及時制止造謠中傷民營企業(yè)和企業(yè)家的侵權(quán)行為
2023-08-01 14:13 觀網(wǎng)財經(jīng)-科創(chuàng) -
收購永輝超市?京東回應(yīng):目前沒有這個意向
2023-08-01 13:53 觀網(wǎng)財經(jīng)-消費 -
國家發(fā)改委等部門:支持民營企業(yè)參與重大科技攻關(guān)
2023-08-01 09:40 觀察者頭條
相關(guān)推薦 -
特朗普威脅俄羅斯有沒有用?“到頭來還要看中印” 評論 51他還沒去倒是想挺美:火星將是美國的一部分 評論 180“半個房本不夠買輛車,特朗普狠傷自己基本盤” 評論 173“和中美搶占份額”,歐洲“光譜”首戰(zhàn)失敗 評論 221最新聞 Hot
-
“再不打錢,歐洲在這個領(lǐng)域也會輸給中國”
-
特朗普發(fā)聲:勒龐這事很大
-
“波音飛船性能出色,下次還會乘坐”
-
哈佛,也遭“清算”
-
東部戰(zhàn)區(qū)位臺島周邊開展聯(lián)合演訓(xùn)
-
加拿大人也不買了
-
“DOGE讓我付出了很大的代價,但...”
-
特朗普威脅俄羅斯有沒有用?“到頭來還要看中印”
-
“烏克蘭計劃夏天大選,前提是...”
-
勒龐被定罪,不能競選法國總統(tǒng)了
-
他還沒去倒是想挺美:火星將是美國的一部分
-
日本再發(fā)警告:若發(fā)生,或致近30萬人遇難
-
“半個房本不夠買輛車,特朗普狠傷自己基本盤”
-
美科技巨頭重倉這一領(lǐng)域,“但中國已經(jīng)領(lǐng)先”
-
日本:最后的堡壘,也開始塌了
-
“和中美搶占份額”,歐洲“光譜”首戰(zhàn)失敗
-