本文來(lái)自1月2日“界面新聞”，馬一凡

全文如下：

一個(gè)“金邊考察團(tuán)”從嚴(yán)冬里的上海浦東機(jī)場(chǎng)出發(fā)，四個(gè)多小時(shí)后，飛機(jī)就降落在了炎熱的金邊，兩地的溫差達(dá)到了30多攝氏度。

與巨大溫差相似，兩邊的樓市也同樣對(duì)比強(qiáng)烈，一端成交量下滑、房票稀缺，另一端投資需求崛起，銷售暢旺。一個(gè)又一個(gè)來(lái)自北上廣深的航班拉來(lái)“考察團(tuán)”，投資客們交5000—10000元不等的押金，就能以參與旅行團(tuán)的形式游覽柬埔寨風(fēng)光，不過(guò)最后的重點(diǎn)都是看房、買房。

踏出航班后的第一件事情是辦理落地簽證，金邊機(jī)場(chǎng)海關(guān)大廳內(nèi)混亂地排著幾列隊(duì)伍，盡管墻上明碼標(biāo)價(jià)，但幾乎每一個(gè)上前詢問(wèn)海關(guān)人員的游客，都會(huì)被告知不同的辦理簽證費(fèi)用額，從30美金—50美金不等，需不需要多填表格全看小費(fèi)和心情。

在這混亂的異國(guó)他鄉(xiāng)機(jī)場(chǎng)，卻有幾個(gè)巨大的廣告牌能迅速喚醒中國(guó)人的親切感。

“金邊銷冠，洪森大道旁，嶺南花園，48-140㎡精裝公寓，首付4999美元起?！?

“富力地產(chǎn)，中國(guó)十強(qiáng)。金邊富力城，為顛覆而來(lái)，引領(lǐng)而生，55-135㎡精裝美宅。”

熟悉的語(yǔ)言和套路，讓多數(shù)等待簽證的中國(guó)人都忍不住多看幾眼。

文內(nèi)圖片均來(lái)自界面新聞

章文（化名）在上海屬于高收入群體，單身的她沒(méi)有購(gòu)房資格，至今在上海未擁有房產(chǎn)。在飛機(jī)降落在金邊之前，她對(duì)柬埔寨了解很少，但一個(gè)數(shù)據(jù)曾引起過(guò)她的注意：柬埔寨金邊一套50平方米一室一廳的公寓，租金高達(dá)700美金，相當(dāng)于人民幣約5000元，接近上海中心地段的租金。

大多數(shù)國(guó)人眼中的不發(fā)達(dá)國(guó)家，竟然有這么高的租金收入和租售比？章文帶著疑惑而來(lái)。

這個(gè)城市的第一眼，讓她有點(diǎn)失望。柬埔寨的首都，像極了中國(guó)小縣城的面貌，最寬的大道也僅有雙向四車道，路兩邊的店鋪“灰頭土臉”，商品陳列得很粗暴，上個(gè)世紀(jì)在中國(guó)熱銷的服裝款式、落地音箱、DVD機(jī)在馬路邊攤開(kāi)來(lái)。Oppo、Vivo的門(mén)店和中國(guó)小鎮(zhèn)上那些鋪面的布置如出一轍。

比國(guó)內(nèi)小縣城還不如的是交通狀況，從機(jī)場(chǎng)出來(lái)就在堵車，3公里的路能開(kāi)一個(gè)半小時(shí)，小汽車、摩托車、電動(dòng)車、突突車擠成一團(tuán)，變道不用打燈，隨行的翻譯告訴章文，金邊的交通沒(méi)有早晚高峰，堵車是“everytime”。

但僅僅一天，章文卻迅速作了決定，鬼使神差地在金邊買下一套房產(chǎn)。踏進(jìn)售樓處的那一刻，所有的感覺(jué)都不一樣了。

在金邊一條并不寬闊的“主干道”旁，一家中國(guó)開(kāi)發(fā)商剛剛舉辦了樓盤(pán)開(kāi)放儀式，章文一行人被帶到了售樓處門(mén)口。這像是脫離金邊的另一個(gè)世界：后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，大片的落地玻璃窗，晶瑩剔透的吊燈，讓人體感舒適的空調(diào)溫度，一塵不染的衛(wèi)生環(huán)境……

售樓處外，空氣濕熱，摩托車、突突車的滾滾洪流夾雜著泥土與灰塵。

售樓處里，幾名身高超過(guò)180cm、長(zhǎng)相帥氣的置業(yè)顧問(wèn)在沙盤(pán)旁微笑講解，吧臺(tái)的服務(wù)員及時(shí)遞來(lái)飲料，所有的一切，都讓身在異鄉(xiāng)的中國(guó)人感到舒服。

置業(yè)顧問(wèn)黃小明（化名）是生活在海南的東北人，他有著典型中國(guó)北方人的長(zhǎng)相，身材高大結(jié)實(shí)。過(guò)去三年他都在海南做樓盤(pán)銷售，但海南樓市的急轉(zhuǎn)直下讓他不得不另尋出路，和六七個(gè)哥們一起來(lái)到金邊開(kāi)啟新的市場(chǎng)，他也因此自嘲是“行業(yè)難民”。

“金邊的市場(chǎng)比海南熱很多，其他就跟以前在海南賣房沒(méi)啥區(qū)別了?！秉S小明的大部分客戶仍然是中國(guó)人，他接待同胞們看沙盤(pán)、講解戶型、選房、計(jì)算首付……他覺(jué)得自己只是換了一個(gè)地方，重復(fù)以前的工作，但金邊比海南帶勁，這里的賭場(chǎng)、酒吧都值得去玩幾把。

黃小明代理的這個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格大約為2000美元/平方米，差不多是人民幣1.4萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格是金邊當(dāng)?shù)仄胀ɡ习傩针y以承受的，工薪族的月收入一般在2000人民幣左右。不過(guò)，這樣的價(jià)格仍遠(yuǎn)低于周邊東南亞國(guó)家首都的房?jī)r(jià)，對(duì)于北上廣深的投資客來(lái)說(shuō)，是白菜價(jià)。

章文在金邊待了一天就決定買房，因?yàn)橐惶?0平方米小公寓的總價(jià)只有60多萬(wàn)元人民幣，這個(gè)價(jià)格讓她滿意。趕在2018年結(jié)束前，她擁有了屬于自己的不動(dòng)產(chǎn)。

被中國(guó)一線城市置業(yè)的高門(mén)檻攔下的一大批人，他們的投資意愿和需求在東南亞洶涌噴薄。

除了總價(jià)低，投資客們還堅(jiān)信其他各種各樣的理由，支撐他們不遠(yuǎn)萬(wàn)里來(lái)購(gòu)置一套房產(chǎn)。

比如在金邊項(xiàng)目最多的中國(guó)開(kāi)發(fā)商富力打出的廣告語(yǔ)：金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。

一名銷售負(fù)責(zé)人告訴投資客：“柬埔寨是美元資產(chǎn)國(guó)，無(wú)外匯管制，非CRS征稅國(guó)，博彩業(yè)合法，它的整個(gè)開(kāi)放的政策，比香港和澳門(mén)加起來(lái)還要好?！?

黃小明則不斷告訴自己接待的看房客戶：“這里一室一廳可以租到5000人民幣，公寓租金回報(bào)率達(dá)到7%—10%，金邊是個(gè)非常自由的市場(chǎng)，所有的人和錢(qián)，想來(lái)就來(lái)，想走就走，一旦房產(chǎn)投資升值了，就能賺了錢(qián)離開(kāi)?！?

不過(guò)，這種致富故事尚未得到驗(yàn)證。當(dāng)?shù)匾幻麡I(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞?dòng)浾?，金邊的商品房市?chǎng)才剛剛成形，二手房市場(chǎng)幾乎不存在，才處于起步階段。

金邊確實(shí)存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危機(jī)，因此包括中資在內(nèi)的外資開(kāi)發(fā)商受到了當(dāng)?shù)卣臍g迎。在近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，很多中低收入的金邊市民被迫遷去市郊，預(yù)計(jì)到2030年金邊的人口將再增長(zhǎng)50%。當(dāng)?shù)卣浪?，未?lái)13年當(dāng)?shù)貙⒂?0萬(wàn)套房屋的需求。

2014年，是柬埔寨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)元年，房地產(chǎn)行業(yè)正式成為其四大經(jīng)濟(jì)支柱之一。一座座高樓在金邊拔地而起，2017年金邊共有3500余套高級(jí)公寓入市，2018年大約有16000套高級(jí)公寓建設(shè)完工。

不過(guò)，自2015年起，金邊的商品房房?jī)r(jià)以每年15%的增幅大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)?shù)仄胀ㄈ说南M(fèi)能力，中國(guó)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，80%以上的房源都賣給了中國(guó)投資客，少部分賣給了柬埔寨上層階級(jí)人士。

由于自由經(jīng)濟(jì)政策開(kāi)放，金邊的貧富分化嚴(yán)重，需要購(gòu)買高層商品房的本地上層人士并不多，他們大多數(shù)自己有土地，已經(jīng)建造了條件優(yōu)渥的住宅。

房地產(chǎn)行業(yè)仍在迅速擴(kuò)張，柬埔寨政府在2016年批準(zhǔn)了2600多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，其中絕大部分都在金邊，這些項(xiàng)目的總投資額達(dá)到了85億美元，近兩年，又有總投資額接近200億美元的項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)。中資企業(yè)的項(xiàng)目在其中大約占了三分之一。

這些新建的商品房公寓，未來(lái)最可能出租的對(duì)象是來(lái)金邊淘金的外籍人士，本地市場(chǎng)的培育還未見(jiàn)端倪。

2017年柬埔寨全國(guó)GDP為209億美元，僅和廣東省韶關(guān)市2017年的GDP總量相當(dāng)。根據(jù)IMF數(shù)據(jù)，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以這個(gè)增速看，金邊能否被稱為“30年前的深圳”，還要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃崛起的同時(shí)，金邊整個(gè)城市正在面臨巨大挑戰(zhàn)，包括治安、排水系統(tǒng)、公共交通、垃圾和廢水處理等，柬埔寨的城市管理與土地管理法律法規(guī)都不夠完善。

在離開(kāi)金邊的前一個(gè)夜晚，章文和她的朋友們親眼目睹了囂張的飛車黨針對(duì)外國(guó)游客的搶劫行為，但本地人告訴她們不要報(bào)警，報(bào)警在這里不管用。這件事給這趟金邊買房行蒙上一層陰影。

章文仍然揮一揮衣袖，愉快地作別金邊，她相信自己這次的投資選擇。金邊新的機(jī)場(chǎng)，水電、污水處理設(shè)施，都由中國(guó)在投資新建，柬埔寨是中國(guó)對(duì)外發(fā)展的重要伙伴與“一帶一路”最大受益對(duì)象之一，在“泛亞高鐵經(jīng)濟(jì)圈”中的位置舉足輕重。

那些大工地里熱火朝天的建設(shè)場(chǎng)景、街頭密密麻麻騎著電單車的年輕人，都能讓中國(guó)人或多或少看到幾十年前中國(guó)的影子，他們不愿意再次錯(cuò)過(guò)這場(chǎng)買房紅利。