·讓子彈再飛一會兒……

對于這份針對性極強的新政，該作何評價呢？

新政是不得已而為之。如果“三道紅線”對房企融資限制的周期短一些，金融機構(gòu)更加市場化、專業(yè)化地甄別房地產(chǎn)企業(yè)個別風險，而非一桿子打死，或許房地產(chǎn)企業(yè)不會出現(xiàn)大面積爆雷或困難，“保交樓”就不會成為突出的社會問題。再假設(shè)中央對房企融資的限制更加精細化，分類更加明確，監(jiān)測指標更加多元；地方政府勤政務(wù)實，不對“土地財政”上癮，不被地方債務(wù)裹挾，是否會有余力保民生于爛尾、救經(jīng)濟于地產(chǎn)？

新政極大限度尊重了市場。嚴格界定了地方政府、金融機構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)的各自責任，對于涉及民生的“保交樓”和保障性住房建設(shè)等問題，地方政府責無旁貸；對于需要紓困的房地產(chǎn)企業(yè)，則參照企業(yè)破產(chǎn)及債務(wù)重組等方式，予以有償處置，方式包括政府回購、市場化轉(zhuǎn)讓等?？茖W分層，在不新增土地供應(yīng)的前提下，盤活土地存量的同時，為房地產(chǎn)增量創(chuàng)造了機會。

新政為多層次住房市場的形成奠定了基礎(chǔ)。地方國企收購存量住房作為保障性住房，將有效彌補保障性住房供給的不足，緩解地區(qū)住房緊張壓力；全力推進保交樓，城市新青年順利入住自有商品房。這類措施可以有效保障絕大多數(shù)城市常駐人口的居住需求，其他具有改善需求的購房者未來有望獲得更佳的居住體驗，屆時房地產(chǎn)市場也將出現(xiàn)更加細分的發(fā)展格局。

新政之后，房價會上漲還是下跌呢？

這恐怕是普羅大眾最關(guān)心的問題了。

沿用文章開頭提出的關(guān)于房屋兼有居住品和投資品的分析邏輯，如果保障性住房（租賃的也好，限價的也罷）能夠滿足基本的居住需求，購買商品房的剛需群體就會減少很多；在沒有新增商品房供應(yīng)，存量商品房（包括二手房和目前未售出且為出售給政府的一手房）供應(yīng)不變的情況下，價格自然會下跌。再疊加下跌預期及投資者拋售，價格會加速下跌。

如果保障性住房供應(yīng)較慢，人為地造成短期內(nèi)供應(yīng)不足，那么在消費刺激及引導下，商品房房價會出現(xiàn)上漲。上漲的幅度及持續(xù)性取決于保障性住房供應(yīng)的進度，以及購房人（包括剛需和投資）的反應(yīng)速度和上漲預期形成與否。后者較為綜合，既受自我認知、綜合消息處理能力的限制，又受外部環(huán)境、第三方行為的影響。不過，其中有一條極為關(guān)鍵，通貨膨脹。

中國人民銀行副行長陶玲

根據(jù)陶玲副行長介紹，中央人民銀行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。國家金融監(jiān)管總局副局長肖遠企介紹，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

上述二位所言僅僅是貨幣政策方面的支持。在財政政策方面，今年已發(fā)行1萬億元超長期特別國債、3.9萬億元地方政府專項債券（預計后續(xù)可能有新增）。新冠疫情相關(guān)政策放寬一年多來，經(jīng)濟恢復缺乏較大動力，商業(yè)銀行貸款新增乏力，資金空轉(zhuǎn)問題相對嚴重。在上述政策綜合作用下，M2增速及社會融資規(guī)模有望改變其頹勢，CPI及PPI等物價指數(shù)也會相應(yīng)回升。

當然，以上分析是在沒有考慮房地產(chǎn)市場分層的前提下展開的。一旦考慮分層，如城市差異、同城板塊差異、是否為學區(qū)房、房屋年限及其拿地價格等等，則又會迥然，不能詳盡。

“降低個貸利率”、“降低首付比例”、“放開限購”、“房屋以舊換新”……，到底能不能刺激購房需求？

要回答這個問題，還是要回到對房地產(chǎn)工作的“人民性”和“政治性”的把握和理解。房地產(chǎn)行業(yè)過去是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，但未來是不是呢？至少當前階段不是。妥善處理房地產(chǎn)“工作”關(guān)系到社會層面的“消費恢復”，處理得好，才能為中國經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展換取空間。

新政第一層面的“保交樓、消化存量商品房”工作是圍繞“拯救房地產(chǎn)企業(yè)”展開的，利好的是無房剛需群體。配租型保障性住房環(huán)節(jié)了青年群體的住房壓力，能有效釋放該群體的旺盛消費力，為基礎(chǔ)商品的消費恢復提供強支撐。配售型保障性住房價格會受到政府指導，購房人資格嚴格篩選和“以需定購”的國企收購策略將保障該市場的穩(wěn)定。

無論如何，這都會在一定程度上會激發(fā)該群體對特定商品的消費需求，包括裝修材料、家具及其他衍生的需求。未來有望引發(fā)消費聯(lián)動，促進消費市場的恢復，具體情況有待觀察。

新政第二層面是圍繞“激活房地產(chǎn)行業(yè)”展開的“消費刺激”，這個層面更多是由市場規(guī)律主導的。以改善型住房為例，合理的“以舊換新”政策估計仍可以激發(fā)大批城市“中產(chǎn)”的換購積極性，同樣會催生其對家具類特定商品的消費需求。

此時，城市“中產(chǎn)”成為前面分析“房價上漲趨勢”中的“最終消費者”角色，投資人群會伺機進場，加入這個游戲。

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要行業(yè)之一，與民生息息相關(guān)，但作為資產(chǎn)，又無法擺脫價格跳升的價值規(guī)律。這是房地產(chǎn)的宿命，但不應(yīng)成為中國民眾的困擾。

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