【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 鹿鳴】

5月17日，房地產(chǎn)市場迎來一攬子利好政策。

國務(wù)院副總理何立峰在“全國切實做好保交房工作視頻會議”中講到：商品房庫存較多城市，政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。央行宣布：下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

當(dāng)日下午4點，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負責(zé)人在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，詳細介紹了切實做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，并回答相關(guān)提問。

加之近日杭州、西安等一線城市取消限購，市場又有了躁動的跡象?；ヂ?lián)網(wǎng)上又開始流傳“溫州炒房團”、“陜北煤老板”開始出動的真真假假消息；地產(chǎn)股紛紛漲停，已然分辨不出哪些曾經(jīng)違約、哪些正在違約、哪些傳言要違約……種種現(xiàn)象，不禁令人生疑，難道“房住不炒”不再堅持了？

·房地產(chǎn)工作的“人民性”和“政治性”，怎么理解？

“517新政”如何解讀，關(guān)鍵在于能否正確把握和充分理解所謂房地產(chǎn)工作的“人民性”和“政治性”。（注：何立峰在5月17日會議上強調(diào)，要認真學(xué)習(xí)領(lǐng)會習(xí)近平總書記重要講話精神，深入貫徹落實中央政治局會議部署，深刻認識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。）

“人民性”就是“以人為本”，居者有其屋，即“房子是用來住的”。“政治性”，包羅萬象，目前怎么解讀的都有，差別在于理解是否準確、充分。筆者嘗試做以下解讀。

“政治性”是指向哪一方？是希望開發(fā)商、購房者還是地方政府有“政治覺悟”？

首先分析購房人。央行下調(diào)住房公積金貸款利率，取消首套和二套住房商貸利率政策下限，以及取消限購等系列措施，對購房人而言是重大利好。

一方面，各大商業(yè)銀行會參考公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)低商貸利率，畢竟目前銀行面臨有錢放不出去的困境，住房按揭貸款必定成為各大銀行爭搶的對象，降低利率勢在必行。

另一方面，北京、上海、廣州、深圳、天津和?？趦?yōu)化調(diào)整限購政策，全國其他城市均已全面取消限購，極大推動了購房人的置業(yè)自由。

在消費者眼中，這一切都是市場化行為，即在不同的房地產(chǎn)政策背景下，結(jié)合收入、房價并根據(jù)借款利率配置適當(dāng)?shù)母軛U。新政不是、也不能要求購房人講“政治性”。相反，消費者的決策有可能是“放棄購買”。

房子作為居住商品，價格過高，消費者放棄購買——這是經(jīng)濟學(xué)中的理性人。但事實上，過去很長一段時間內(nèi)一直在呈現(xiàn)出相悖的現(xiàn)象，房價越高，人們越爭相購買。有錢人購買多套不在話下，中等家庭購買一套自住、一套收租也比較輕松，普通家庭湊一湊為兒女“捐”一套也是本分；農(nóng)村大學(xué)生背著貸款才能在城市安家，外來務(wù)工一族憑著“把小孩接來城里”的動力鑲嵌在城市中，租房和購房永遠不是選擇，只是結(jié)果。最終，被劃入“理性人”序列的是普羅大眾。

與其說是“房價預(yù)期”在作祟，不如理解為“購房者”混淆自身需求后建構(gòu)出房子的“稀缺性”，不斷推高房價的同時還能調(diào)動社會中的購買動力。

理論上，人們應(yīng)當(dāng)區(qū)分房子作為商品或消費品的居住需求（功能性）和作為投資品的投資需求（保值增值性），即作為購買者，應(yīng)當(dāng)明白或懂得權(quán)衡房子的居住權(quán)和所有權(quán)。但現(xiàn)實中，大家都很難將兩權(quán)單獨分開而論，原因是在前一個階段，中國社會沒有經(jīng)歷過或預(yù)期到房價全面下跌。

作為投資品，購房人習(xí)慣了并且認為房價只能是上升這一種走勢，和對股票的認知完全是兩碼事。你若追問一句為什么不可能下跌，他會告訴你全國有這么多人需要買房，包括剛畢業(yè)的大學(xué)生、外來務(wù)工人等等，如此大的購房需求推動下，房價不漲才怪。

確實，當(dāng)所有人都形成一致預(yù)期時，房價就會應(yīng)驗上漲。但這一預(yù)期應(yīng)驗的前提就是所有人擁有相同的預(yù)期，一旦某些人持有相反預(yù)期，并且這些人的數(shù)量不斷增多時，情況就會迥然不同。

為什么一部分人會出現(xiàn)相反預(yù)期呢？因為理性。如上稍作分析，就會發(fā)現(xiàn)關(guān)于房價為何一直上漲的回答存在漏洞，大學(xué)生、打工人等等是剛需群體，只有“居住需求”，這部分需求能否有效推動房價上漲呢？會不會投資需求才是助推房價一直上漲的主要動力源呢？

其實此前的限購限價政策及提供二套貸款利率等抑制房價過快上漲政策的出臺，已經(jīng)回答了這個問題：政策限制的對象是擁有投資需求的購房者，確保大多數(shù)剛需購房者通過“搖號”能保障居住需求；限購政策出臺后，各地普遍出現(xiàn)二手房價格上漲且出現(xiàn)二手房與新房的價格倒掛，這里面不排除有著急入住和改善的“居住需求”，但更多應(yīng)該是以“投資需求”為主。

限購期間，“假離婚”、借用資格、合資炒房等亂象頻出，一定程度上反映出投資需求的旺盛。