【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 鹿鳴】

5月17日，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一攬子利好政策。

國(guó)務(wù)院副總理何立峰在“全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議”中講到：商品房庫(kù)存較多城市，政府可酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。央行宣布：下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

當(dāng)日下午4點(diǎn)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，詳細(xì)介紹了切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，并回答相關(guān)提問(wèn)。

加之近日杭州、西安等一線城市取消限購(gòu)，市場(chǎng)又有了躁動(dòng)的跡象。互聯(lián)網(wǎng)上又開始流傳“溫州炒房團(tuán)”、“陜北煤老板”開始出動(dòng)的真真假假消息；地產(chǎn)股紛紛漲停，已然分辨不出哪些曾經(jīng)違約、哪些正在違約、哪些傳言要違約……種種現(xiàn)象，不禁令人生疑，難道“房住不炒”不再堅(jiān)持了？

·房地產(chǎn)工作的“人民性”和“政治性”，怎么理解？

“517新政”如何解讀，關(guān)鍵在于能否正確把握和充分理解所謂房地產(chǎn)工作的“人民性”和“政治性”。（注：何立峰在5月17日會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)習(xí)近平總書記重要講話精神，深入貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議部署，深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。）

“人民性”就是“以人為本”，居者有其屋，即“房子是用來(lái)住的”?！罢涡浴?，包羅萬(wàn)象，目前怎么解讀的都有，差別在于理解是否準(zhǔn)確、充分。筆者嘗試做以下解讀。

“政治性”是指向哪一方？是希望開發(fā)商、購(gòu)房者還是地方政府有“政治覺悟”？

首先分析購(gòu)房人。央行下調(diào)住房公積金貸款利率，取消首套和二套住房商貸利率政策下限，以及取消限購(gòu)等系列措施，對(duì)購(gòu)房人而言是重大利好。

一方面，各大商業(yè)銀行會(huì)參考公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)低商貸利率，畢竟目前銀行面臨有錢放不出去的困境，住房按揭貸款必定成為各大銀行爭(zhēng)搶的對(duì)象，降低利率勢(shì)在必行。

另一方面，北京、上海、廣州、深圳、天津和海口優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，全國(guó)其他城市均已全面取消限購(gòu)，極大推動(dòng)了購(gòu)房人的置業(yè)自由。

在消費(fèi)者眼中，這一切都是市場(chǎng)化行為，即在不同的房地產(chǎn)政策背景下，結(jié)合收入、房?jī)r(jià)并根據(jù)借款利率配置適當(dāng)?shù)母軛U。新政不是、也不能要求購(gòu)房人講“政治性”。相反，消費(fèi)者的決策有可能是“放棄購(gòu)買”。

房子作為居住商品，價(jià)格過(guò)高，消費(fèi)者放棄購(gòu)買——這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的理性人。但事實(shí)上，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)一直在呈現(xiàn)出相悖的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)越高，人們?cè)綘?zhēng)相購(gòu)買。有錢人購(gòu)買多套不在話下，中等家庭購(gòu)買一套自住、一套收租也比較輕松，普通家庭湊一湊為兒女“捐”一套也是本分；農(nóng)村大學(xué)生背著貸款才能在城市安家，外來(lái)務(wù)工一族憑著“把小孩接來(lái)城里”的動(dòng)力鑲嵌在城市中，租房和購(gòu)房永遠(yuǎn)不是選擇，只是結(jié)果。最終，被劃入“理性人”序列的是普羅大眾。

與其說(shuō)是“房?jī)r(jià)預(yù)期”在作祟，不如理解為“購(gòu)房者”混淆自身需求后建構(gòu)出房子的“稀缺性”，不斷推高房?jī)r(jià)的同時(shí)還能調(diào)動(dòng)社會(huì)中的購(gòu)買動(dòng)力。

理論上，人們應(yīng)當(dāng)區(qū)分房子作為商品或消費(fèi)品的居住需求（功能性）和作為投資品的投資需求（保值增值性），即作為購(gòu)買者，應(yīng)當(dāng)明白或懂得權(quán)衡房子的居住權(quán)和所有權(quán)。但現(xiàn)實(shí)中，大家都很難將兩權(quán)單獨(dú)分開而論，原因是在前一個(gè)階段，中國(guó)社會(huì)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)或預(yù)期到房?jī)r(jià)全面下跌。

作為投資品，購(gòu)房人習(xí)慣了并且認(rèn)為房?jī)r(jià)只能是上升這一種走勢(shì)，和對(duì)股票的認(rèn)知完全是兩碼事。你若追問(wèn)一句為什么不可能下跌，他會(huì)告訴你全國(guó)有這么多人需要買房，包括剛畢業(yè)的大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人等等，如此大的購(gòu)房需求推動(dòng)下，房?jī)r(jià)不漲才怪。

確實(shí)，當(dāng)所有人都形成一致預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)應(yīng)驗(yàn)上漲。但這一預(yù)期應(yīng)驗(yàn)的前提就是所有人擁有相同的預(yù)期，一旦某些人持有相反預(yù)期，并且這些人的數(shù)量不斷增多時(shí)，情況就會(huì)迥然不同。

為什么一部分人會(huì)出現(xiàn)相反預(yù)期呢？因?yàn)槔硇?。如上稍作分析，就?huì)發(fā)現(xiàn)關(guān)于房?jī)r(jià)為何一直上漲的回答存在漏洞，大學(xué)生、打工人等等是剛需群體，只有“居住需求”，這部分需求能否有效推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲呢？會(huì)不會(huì)投資需求才是助推房?jī)r(jià)一直上漲的主要?jiǎng)恿υ茨兀?

其實(shí)此前的限購(gòu)限價(jià)政策及提供二套貸款利率等抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策的出臺(tái)，已經(jīng)回答了這個(gè)問(wèn)題：政策限制的對(duì)象是擁有投資需求的購(gòu)房者，確保大多數(shù)剛需購(gòu)房者通過(guò)“搖號(hào)”能保障居住需求；限購(gòu)政策出臺(tái)后，各地普遍出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格上漲且出現(xiàn)二手房與新房的價(jià)格倒掛，這里面不排除有著急入住和改善的“居住需求”，但更多應(yīng)該是以“投資需求”為主。

限購(gòu)期間，“假離婚”、借用資格、合資炒房等亂象頻出，一定程度上反映出投資需求的旺盛。