8月5日，為探索城市住房空置情況，貝殼研究院重點(diǎn)研究國內(nèi)28個城市的3萬個小區(qū)，發(fā)布《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報告》（以下簡稱報告），首次盤點(diǎn)了主要城市住房空置率水平。調(diào)研結(jié)果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區(qū)間。

具體到調(diào)研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上?？罩寐首畹?，均在7%以下。據(jù)悉，本次報告基于貝殼平臺交易數(shù)據(jù)，結(jié)合對5萬經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研結(jié)果，橫向比較各城市的住房空置現(xiàn)狀，并從微觀和宏觀分析其影響因素，進(jìn)而分析該地區(qū)市場的真實(shí)狀況。

住房空置率城市PK

南昌廊坊佛山空置率TOP3

對于空置住房的定義，國內(nèi)外并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在此次調(diào)研方法上，貝殼研究院選取平臺連接的資深經(jīng)紀(jì)人——即入職三年及以上業(yè)務(wù)“老人”，對其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)摸底調(diào)研，將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”，并對不同小區(qū)的空置戶數(shù)、小區(qū)總戶數(shù)分別加總，設(shè)定空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。

住房空置率的區(qū)域差異，直接反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的潛力。通常來說，空置率在5%—10%之間是合理的，低于此區(qū)間則認(rèn)為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認(rèn)為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風(fēng)險。

此次貝殼研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，我國28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區(qū)間。住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個城市高于15%。

分城市看，深圳、北京、上?？罩寐首畹停?%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

需要特別說明的是，本次調(diào)研范圍未包括期房和現(xiàn)房待售部分，故較其他統(tǒng)計口徑會整體偏低。即便如此，內(nèi)地28個大中城市的平均住房空置率依然處于較高水平，僅低于日本，高于美國、加拿大、法國、澳大利亞、英國。

那么，為何不同城市、不同區(qū)域結(jié)構(gòu)性差異較大呢？影響空置水平具體有哪些因素呢？

人口老齡化、購房門檻與租金回報

影響住房空置率的宏觀指標(biāo)

從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。

首先，人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求存在顯著的相關(guān)性。國內(nèi)研究表明，當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度（65歲以上人口占比達(dá)18%），住房需求會下降。

比如，南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%；重慶老齡化人口占比達(dá)17%，空置率為17%，兩個城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強(qiáng)勁的市場潛力。

同時，城市購房門檻的約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房價也越低。

此外，持有空置住房的機(jī)會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市租金（中位數(shù)）與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為-0.70，租金與住房空置率顯著負(fù)相關(guān)。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位數(shù)在5000元以上，而空置率排名后兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數(shù)在1600元以下。

核心城市中心區(qū)空置率低于2%

“高樓齡成熟住宅”更吃香

在微觀層面，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。

就房屋本身的屬性來看，住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長逐漸變低。五年以內(nèi)樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒有明顯差異。

老舊小區(qū)的空置率較低，因?yàn)榇蟛糠掷吓f小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導(dǎo)致很少有住房空置，像北京的阜成門、金融街附近，空置率均在2%以內(nèi)。此外，較早建成的城市中心區(qū)域，也是優(yōu)勢教育資源的聚集區(qū)，數(shù)據(jù)顯示，學(xué)區(qū)附近的住房空置率比其他區(qū)域低5%。

反觀次新小區(qū)，業(yè)主通常出于裝修或通風(fēng)等原因不著急入住，購買新小區(qū)的投資客也不以居住為目的。此外，從地理位置來看，次新小區(qū)多位于離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)，小區(qū)配套不齊全，出租或出售的難度相對較高，因此住房空置率更高。

從物業(yè)類型看，同一個城市不同類型小區(qū)的空置率有明顯差異，住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅，其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。

如北京整體空置率為6%，順義商圈某些別墅小區(qū)的空置率高達(dá)20%。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關(guān)，比如部分公寓用于投資經(jīng)營，部分別墅用于度假等。

結(jié)語   警惕過高的住房空置

對于當(dāng)前的國內(nèi)城市住房空置率現(xiàn)狀，貝殼研究院認(rèn)為一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過高的住房空置率值得警惕，其潛在的風(fēng)險不容忽視。

其合理性在于，中國整體城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然較快，仍有較多的人口向城市聚集，特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的熱點(diǎn)城市，比如成都、杭州和合肥等。相對較高的空置率，有助于平穩(wěn)接納人口涌入，避免了住房供應(yīng)緊張導(dǎo)致房價、房租過快上漲，空置房屋起到了較好的緩沖作用。

其風(fēng)險在于，從市場供需角度來看，空置住宅意味著潛在供給，高空置率等同于大量潛在供應(yīng)。當(dāng)房價下跌預(yù)期較強(qiáng)時，大量空置房屋進(jìn)入存量房市場會導(dǎo)致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房價下跌風(fēng)險。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增掛牌房源激增，一定程度上也是空置住房過多的體現(xiàn)。

在空置房風(fēng)險治理上，境外城市治理經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。本次研究發(fā)現(xiàn)，境外住房空置率較低，是因?yàn)槭浅钟锌罩米》康某杀据^高。據(jù)不完全統(tǒng)計，法國、英國、加拿大、澳大利亞以及中國香港均設(shè)有住房空置稅。相比之下，中國內(nèi)地沒有相關(guān)房產(chǎn)稅、空置稅征收，導(dǎo)致住房空置成本低，房屋居住使用效率低下。