觀察者網(wǎng)：您之前寫(xiě)過(guò)一篇文章，廣為傳播，標(biāo)題是《“先立后破”重在“慎破”》，其中您提到了重要的傳統(tǒng)增長(zhǎng)引擎之一房地產(chǎn)行業(yè)。過(guò)去兩年多的時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于全面下行的態(tài)勢(shì)。2023年全國(guó)出臺(tái)了很多穩(wěn)房地產(chǎn)的政策，您怎么評(píng)價(jià)這一系列措施？2024年，在房地產(chǎn)行業(yè)方面，政策端可以怎樣發(fā)力？

徐高：當(dāng)下房地產(chǎn)下行壓力確實(shí)較大，情況也較復(fù)雜。地產(chǎn)行業(yè)之所以走到今天這個(gè)局面，我認(rèn)為和2021年開(kāi)始的地產(chǎn)融資緊縮政策密不可分，從地產(chǎn)投資到位資金的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前到位資金的總量大概只有2021年上半年的一半。這種急劇的資金收縮，當(dāng)然導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)偏大，具體表現(xiàn)為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊，信用風(fēng)險(xiǎn)高，而這反過(guò)來(lái)又使得潛在購(gòu)房者有很強(qiáng)的“惜購(gòu)”情緒。

我也觀察到一個(gè)數(shù)據(jù)，從2021年融資緊縮政策出臺(tái)以來(lái)，期房銷(xiāo)售面積已經(jīng)收縮了一半左右，而過(guò)去三年同期現(xiàn)房銷(xiāo)售面積不降反升。這說(shuō)明老百姓現(xiàn)在不敢買(mǎi)期房了，因?yàn)閾?dān)心開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)高，甚至爆雷，導(dǎo)致期房無(wú)法交付、爛尾。從數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)在抑制地產(chǎn)需求的，是老百姓對(duì)開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)的憂慮。

不僅老百姓“惜購(gòu)”，銀行也“惜貸”。由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)高企，銀行也擔(dān)心自己放的貸款變成壞賬，因此我認(rèn)為市場(chǎng)在給開(kāi)發(fā)商提供融資方面存在一定程度的協(xié)調(diào)失靈。

這時(shí)候就需要政府站出來(lái)，協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)，為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供足量充裕的融資，打消市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商系統(tǒng)性信用風(fēng)險(xiǎn)的憂慮，只有這樣才能夠讓整個(gè)行業(yè)恢復(fù)正常。

從2023年下半年開(kāi)始，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一些刺激地產(chǎn)需求的政策，包括放松限購(gòu)限貸、降低貸款利率等。這些政策對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)而言當(dāng)然有正面意義，但是我認(rèn)為沒(méi)有觸及到當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，即開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)高企。

為了根本上化解地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前困局，還是要向開(kāi)發(fā)商提供更多融資，落實(shí)去年中央金融工作會(huì)議和經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到的，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”。

觀察者網(wǎng)：目前，我們國(guó)家面臨著人口老齡化程度加深、生育率走低、年輕人生育意愿下降等狀況，這些因素會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展造成多大影響？

徐高：人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響肯定存在，但我認(rèn)為，從全國(guó)層面來(lái)看，影響有限。人口問(wèn)題盡管重要，但人口畢竟是長(zhǎng)期、緩慢、單向的變量。我們不妨把人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)變化做個(gè)對(duì)比，比如2022年，全國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積下降了約30%，同期25歲到39歲年齡段購(gòu)房主力軍的人口數(shù)量下降了約1.5%。二者差距太大，你很難通過(guò)1.5%的青年人口數(shù)降幅來(lái)解釋30%地產(chǎn)銷(xiāo)售面積降幅。

另一方面，2003年、2004年以及2009年，我國(guó)25歲到39歲年齡段人口數(shù)降幅其實(shí)比2022年還要大，接近2%，然而當(dāng)時(shí)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)明顯正增長(zhǎng)，增幅一度達(dá)40%、50%。當(dāng)計(jì)算各項(xiàng)人口指標(biāo)和地產(chǎn)銷(xiāo)售面積變化率之間的相關(guān)性，會(huì)發(fā)現(xiàn)沒(méi)什么正相關(guān)性，甚至有負(fù)相關(guān)性。

如果是人口老齡化導(dǎo)致地產(chǎn)需求萎縮，我們應(yīng)該看到期房和現(xiàn)房銷(xiāo)售面積同時(shí)下滑。但并非如此，只有期房銷(xiāo)量在下滑。

總之，這一輪地產(chǎn)銷(xiāo)量的下滑，其實(shí)和人口的關(guān)系不大。

2024年1月3日，南昌，楞上村萬(wàn)村村民萬(wàn)青華夫婦帶著孫子去看新房。

觀察者網(wǎng)：還有一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，也是網(wǎng)友比較關(guān)心的，未來(lái)房?jī)r(jià)是會(huì)跌還是會(huì)漲？想買(mǎi)房的人什么時(shí)候出手是比較合適的？

徐高：我的結(jié)論是，2024年年初，房?jī)r(jià)依然面臨一定下行壓力，但是在未來(lái)1到2年，大城市房?jī)r(jià)上漲空間不可小覷。如果有剛需或者改善性需求，我認(rèn)為2024年就可以開(kāi)始考慮出手。

短期內(nèi)，地產(chǎn)供需矛盾是供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下行壓力大。供過(guò)于求的原因在于兩方面：第一是需求端，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)很大程度抑制了地產(chǎn)需求，老百姓不是不買(mǎi)房子，而是不敢買(mǎi)房子，擔(dān)心房子買(mǎi)完無(wú)法交付。期房一直是我國(guó)商品房銷(xiāo)售的主流，期房銷(xiāo)售面積占比一度超過(guò)80%。一旦老百姓不敢買(mǎi)期房，地產(chǎn)需求自然會(huì)萎靡。

第二是供給端，過(guò)去幾年期房市場(chǎng)不振，開(kāi)發(fā)商也傾向于盡快完工賣(mài)現(xiàn)房，所以過(guò)去幾年地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)里，房屋竣工面積這個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)最好，目前的房屋竣工面積和2021年的高點(diǎn)差不多。

但如果在不遠(yuǎn)的未來(lái)，政策調(diào)控得當(dāng)，讓地產(chǎn)行業(yè)從現(xiàn)下危急狀況中恢復(fù)正常，老百姓也恢復(fù)對(duì)開(kāi)發(fā)商交房信心，我想供需矛盾會(huì)很快逆轉(zhuǎn)。畢竟，當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)低迷需求不是常態(tài)，不會(huì)長(zhǎng)期延續(xù)。

與此同時(shí)，還需要注意一個(gè)重要指標(biāo)，房屋新開(kāi)工面積。從2021年地產(chǎn)融資緊縮政策出臺(tái)到現(xiàn)在，我國(guó)房屋新開(kāi)工面積已經(jīng)下降了超2/3。站在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上往后看，可以預(yù)期的是，我國(guó)即將迎來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)自90年代以來(lái)最嚴(yán)重的供給收縮，這是板上釘釘?shù)氖虑椤．?dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)供給顯著收縮，又逢市場(chǎng)回穩(wěn)、需求恢復(fù)，屆時(shí)房?jī)r(jià)上漲就是大概率事件，尤其是一二線大城市。

2021年，我國(guó)還出臺(tái)了“集中供地”政策，要求22個(gè)大中城市每年只能集中供地3次。我想政策初衷是好的，希望通過(guò)土地供給集中抑制地價(jià)上漲，但據(jù)我測(cè)算，從2021年上半年到2023年上半年，22個(gè)集中供地城市的住宅類(lèi)用地成交單價(jià)，最多時(shí)候累計(jì)上漲了約100%，而全國(guó)100個(gè)大城市里其余78城，地價(jià)幾乎沒(méi)怎么漲。這說(shuō)明，前述政策，反而顯著推高大城市地價(jià)水平。

考慮到地產(chǎn)供給很難被迅速修復(fù)，地產(chǎn)需求刺激政策的作用一旦充分釋放，房?jī)r(jià)勢(shì)必顯著上升。因此，無(wú)論是有剛性住房需求還是改善性需求，都應(yīng)該開(kāi)始考慮起來(lái)了。