（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)13年之后，吾悅廣場去年對新城控股的毛利貢獻(xiàn)率接近半數(shù)水平，商業(yè)板塊對公司利潤的貢獻(xiàn)正在顯現(xiàn)。

新城控股公布的業(yè)績顯示，去年公司實現(xiàn)營業(yè)收入約為890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，同比增長2.07%；扣非后歸母凈利潤8.7億元，同比增長183.07%；公司整體毛利率為19.8%。

新城控股也成為地產(chǎn)行業(yè)市場下行期，少數(shù)凈利潤仍能逆勢上漲的房地產(chǎn)企業(yè)。這其中，以吾悅廣場為代表的商業(yè)運營業(yè)務(wù)表現(xiàn)尤為搶眼。

財報顯示，去年商業(yè)運營總收入128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標(biāo)。物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利達(dá)到84.4億元，在公司總毛利占比提升至47.89%，和地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的占比基本看齊。

盡管在房地產(chǎn)高速發(fā)展時期，已經(jīng)有不少房企意識到商業(yè)運營可以帶來更長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤水平，但真正愿意以時間換空間，并在商業(yè)運營上進(jìn)行持續(xù)投入的開發(fā)企業(yè)卻并不多。

然而新城控股做到了。在經(jīng)過了13年的商業(yè)運營投入后，吾悅廣場接住了由促進(jìn)消費帶來的消費復(fù)蘇紅利，并成為新城控股可以持續(xù)發(fā)展的另一條支柱業(yè)務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)“住宅+商業(yè)”雙驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略。

商管業(yè)務(wù)毛利撐起“半邊天”

財報顯示，去年公司近890億元的營收當(dāng)中，物業(yè)出租及管理所帶來的營收為120.29 億元，較上年同比增長13.15%。物業(yè)出租和管理的營收，絕大多數(shù)來自于新城商業(yè)吾悅廣場的貢獻(xiàn)。

除了流量金額上升之外，該業(yè)務(wù)的毛利率也達(dá)到70.17%，較上年增加0.27個百分點，利潤水平進(jìn)一步增強。

目前新城控股在全國已經(jīng)布局了200家吾悅廣場，在已經(jīng)開業(yè)的173家當(dāng)中，有148座為公司自持的項目，有25座為管理輸出項目，超過1600萬平方米的商業(yè)體量已經(jīng)在行業(yè)位居第三。

這其中，去年新開的吾悅廣場有15家，有7家為自持商業(yè)，另外8家為管理輸出的商業(yè)。

新城控股表示，預(yù)計明年還將有5座自持、管理輸出的商業(yè)項目將新開入市，并將商業(yè)運營收入目標(biāo)瞄準(zhǔn)至140億元。

雖然自持商業(yè)仍是商業(yè)主力，但可以看出，管理輸出項目在新增業(yè)務(wù)的比重也在提升，這對于商管企業(yè)而言，能帶來更好的流動性和利潤率。

不僅商業(yè)體量在增加，吾悅廣場的出租率也達(dá)到一個較高水平。財報顯示，吾悅商管與超過3.2萬家品牌商家的長期緊密合作，保證整體商管出租率達(dá)到97.97%，在行業(yè)處于領(lǐng)先位置。

其中吉林、海南、貴州、福建、青海、甘肅等省共計11個成熟商業(yè)的出租率，達(dá)到100%滿租水平，在行業(yè)中也屬于較少比例的優(yōu)質(zhì)水平。

事實上，近年來受到整體環(huán)境影響，全國新開商業(yè)項目也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，去年全國新開項目降至363個，商業(yè)地產(chǎn)運營方也正在從“跑馬圈地”擴(kuò)規(guī)模的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸仄焚|(zhì)、重運營”的思路。這對于商業(yè)地產(chǎn)運營方對消費者需求，有著更深的洞察力和挖掘能力。

另一個顯著特征是，全國范圍內(nèi)低線城市單位商業(yè)面積遠(yuǎn)未飽和，消費意愿也在走高，2024年低線城市新開業(yè)餐飲、文化娛樂、生活休閑商戶數(shù)同比增長 47%、27%和 58%，三四線消費需求的增長紅利凸顯。

這與吾悅廣場重視二線以下商業(yè)市場的布局策略相吻合，從去年各地商業(yè)的毛利率表現(xiàn)來看，云南、陜西、貴州等地的吾悅廣場都處于較高水平，當(dāng)年毛利率增幅都超過10個百分點。疊加近年來國家大力促進(jìn)居民消費，低線城市居民展現(xiàn)出的購買力，也讓吾悅很好地接住了這波線下商業(yè)的客流增長。

同時，吾悅廣場還抓住了商業(yè)的流量入口，搭建好會員體系，到去年末，吾悅廣場的會員人數(shù)達(dá)到4370萬人，較上年末增加了32%。這一龐大的會員人數(shù)，不論對于新城的商業(yè)或是地產(chǎn)開發(fā)，都是頗具黏性的用戶人群。

銷售回款率達(dá)到102%，保證充?，F(xiàn)金流

在商管業(yè)務(wù)大力發(fā)展的同時，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)仍是公司的支柱板塊。

財報顯示，去年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬平方米，公司實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額1336.66億元，房地產(chǎn)開發(fā)銷售帶來的年度營收額為760.41億元。

在“保交房”方面，新城控股去年完成10萬套房屋的交付，交付面積達(dá)到1388.85萬平方米，完成保交付任務(wù)。

面對波動的市場行情，新城控股管理層認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展模式仍處于調(diào)整期，人口增量變化、住房觀念轉(zhuǎn)向、 房企經(jīng)營模式變化等都將重構(gòu)。面對去年四季度逐漸回暖的居民購房需求，市場正在呈現(xiàn)出階段性企穩(wěn)跡象。

值得注意的是，新城控股去年回款金額達(dá)到411億元，回款率達(dá)到102%，高于簽約金額，顯現(xiàn)出公司對現(xiàn)金回款的把握能力，為公司的穩(wěn)定的現(xiàn)金流提供了基礎(chǔ)。

同時，新城控股連續(xù)第7年保持正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流，去年達(dá)到15.12億元，為公司持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間。截至去年末，新城控股在手現(xiàn)金余額為102.96億，流動資金較為充裕。

債務(wù)方面，公司去年凈負(fù)債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平。截至期末，公司期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元，繼續(xù)持續(xù)降低債務(wù)水平。

對于今年的市場走勢，新城控股管理層認(rèn)為，房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，有望圍繞“促進(jìn)需求”和“優(yōu)化供給”繼續(xù)展開，公司將仍將繼續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營的原則，加強政策跟蹤與市場分析，不斷提升管理運營效率和化解風(fēng)險能力，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。