（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月11日，去年11月上市的融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布了首份業(yè)績(jī)報(bào)告。

作為去年分拆上市中，為數(shù)不多沒(méi)有破發(fā)的物業(yè)公司之一，融創(chuàng)服務(wù)的成績(jī)單尤為引人注目。

數(shù)據(jù)顯示，截至 2020 年 12 月 31 日，融創(chuàng)服務(wù)的收入約為 46.23 億元，較去年增長(zhǎng)約 63.5%；毛利潤(rùn)約12.75億元，同比增長(zhǎng)77%，毛利率27.6%；凈利潤(rùn)約6.26億元，同比增長(zhǎng)131.8%。

買，不買？

延續(xù)了孫宏斌“買買買”的一貫作風(fēng)，融創(chuàng)服務(wù)的營(yíng)收和利潤(rùn)飆升，主要也得益于此。

2020 年 5 月，融創(chuàng)服務(wù)以 15 億估值收購(gòu)開(kāi)元物業(yè) 84.92% 股份。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至 2020 年 4 月，開(kāi)元物業(yè)簽約項(xiàng)目合計(jì)逾 400 個(gè)，合同簽約面積逾 5300 萬(wàn)平方米。

除了收購(gòu)開(kāi)元物業(yè)外，融創(chuàng)服務(wù)通過(guò)成都環(huán)融收購(gòu)成都環(huán)球世紀(jì)物業(yè) 95% 的權(quán)益，對(duì)價(jià)為 867.23 萬(wàn)元。該標(biāo)的公司業(yè)態(tài)涵蓋高檔公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、會(huì)展物業(yè)和旅游度假區(qū)，管理面積總計(jì)達(dá) 421.81 萬(wàn)平方米。

收購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)服務(wù)的在管建筑面積、合約面積等關(guān)鍵指標(biāo)都進(jìn)展神速。

財(cái)報(bào)顯示，目前企業(yè)在管建筑面積順利突破1億大關(guān)，約為 1.35 億平方米，同比增長(zhǎng)約 155.1%，合約建筑面積約為 2.64 億平方米，同比增長(zhǎng)約 67.2%。

然而，相較于母公司在房企中的龍頭位置，融創(chuàng)服務(wù)在規(guī)模上仍舊十分尷尬。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，僅2019 年底，在管面積超過(guò) 1 億平方米的企業(yè)就有 15 家，如今1年時(shí)間過(guò)去，行業(yè)變得更加“物是人非”。

例如位居首位的碧桂園服務(wù)，根據(jù)中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)，2020 年僅投入在收并購(gòu)中的金額就有 44.45 億元。今年開(kāi)年之后，又豪擲 48.5 億元拿下藍(lán)光嘉寶服務(wù)，預(yù)計(jì)收購(gòu)?fù)瓿珊螅坦饒@服務(wù)合同管理面積將突破 10 億平方米，相當(dāng)于融創(chuàng)服務(wù)的7.5倍。

因此，2021年對(duì)于融創(chuàng)服務(wù)而言，規(guī)模擴(kuò)張需求變得更加迫切，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，對(duì)于未來(lái)公司在管面積方面的安排，在2021年將會(huì)保持比較高的增速，會(huì)有整體上億在管面積增長(zhǎng)。

“市場(chǎng)拓展是融創(chuàng)服務(wù)首選增長(zhǎng)途徑。”融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲稱，目前融創(chuàng)服務(wù)在跟進(jìn)的總量有1億平方米，3月底大概有1000萬(wàn)平方米體量的收并購(gòu)，上市公司的收并購(gòu)如果有合適的機(jī)會(huì)也會(huì)考慮。

不過(guò)有趣的是，融創(chuàng)服務(wù)董事會(huì)主席汪孟德在談及收并購(gòu)時(shí)卻認(rèn)為，現(xiàn)在中小標(biāo)的收并購(gòu)市場(chǎng)偏貴。融創(chuàng)服務(wù)的增長(zhǎng)核心還是靠自身能力和自身品牌，基礎(chǔ)服務(wù)能力和運(yùn)營(yíng)能力來(lái)支撐。企業(yè)要保證高質(zhì)量的收并購(gòu)，今年沒(méi)有一定要做到多少體量的收并購(gòu)。

基礎(chǔ)實(shí)力堪憂

回到企業(yè)2020年財(cái)報(bào)，去年的幾次大型收并購(gòu)確為融創(chuàng)服務(wù)增色不少。

其中首先體現(xiàn)出來(lái)的便是讓其擺脫了困擾多年的“母公司依賴癥”。

與其他脫胎于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)公司相比，融創(chuàng)服務(wù)此前對(duì)母公司的依賴程度有過(guò)之而無(wú)不及。

招股書(shū)顯示，2017-2019 年，融創(chuàng)服務(wù)管理母公司物業(yè)產(chǎn)生的收入占比分別為 99.4%、99.1%、99.6%，獨(dú)立第三方收入占比幾乎可以忽略不計(jì)。

而收購(gòu)?fù)瓿珊螅粌H讓融創(chuàng)服務(wù)的在管面積突破1億平方米大關(guān)，其中來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的面積占比直接增長(zhǎng)至32.1%，收入占比也從上一年的0.4%暴增至24.1%。

融創(chuàng)方面在財(cái)報(bào)中也直言，獨(dú)立第三方物業(yè)增加主要得益于對(duì)開(kāi)元物業(yè)管理的收購(gòu)以及合作、市場(chǎng)招投標(biāo)。

其次，本應(yīng)作為物業(yè)管理企業(yè)最為核心業(yè)務(wù)板塊的“物業(yè)管理”，融創(chuàng)服務(wù)該板塊收入?yún)s始終屈居“非業(yè)主增值服務(wù)”之下。

所謂非業(yè)主增值服務(wù)，即融創(chuàng)項(xiàng)目案場(chǎng)、咨詢及房屋中介等服務(wù)。換句話說(shuō)，融創(chuàng)服務(wù)作為一家上市物管企業(yè)，此前的主要收入來(lái)源居然是案場(chǎng)咨詢和房屋中介。

也正是得益于收并購(gòu)，融創(chuàng)服務(wù)2020年來(lái)自物業(yè)管理的收入從11.48億元暴增140%至27.74億元，占總收入比重也終于從此前的40%，一舉超越非業(yè)主增值服務(wù)，提升至60%。

不過(guò)，一位資深投行人士向觀察者網(wǎng)分析稱，如今的物管行業(yè)早已不再像當(dāng)初，各大物管公司大刀闊斧擴(kuò)張的年代，從去年下半年物業(yè)上市公司在資本市場(chǎng)頻頻受挫就可見(jiàn)一斑。沉淀之后，成敗如何終究還要看企業(yè)自身的基礎(chǔ)服務(wù)能力和運(yùn)營(yíng)能力。

汪孟德在業(yè)績(jī)會(huì)上也坦言，現(xiàn)在中小標(biāo)的收并購(gòu)市場(chǎng)偏貴。這對(duì)于一向喜歡直來(lái)直去“買買買”，自身基礎(chǔ)實(shí)力卻表現(xiàn)平平的融創(chuàng)服務(wù)而言，前路無(wú)疑充滿了未知。

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