（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）以內(nèi)地收入作為支柱，卻不積極拿地的九龍倉集團似乎有些矛盾。

“我們追求的是回報和風(fēng)險的平衡?！本琵垈}集團主席吳天海在2020年業(yè)績發(fā)布會上表示，“內(nèi)地樓市今日的回報相對于風(fēng)險，不比我們在香港做類似的投資好?！?

但事實上，九龍倉收入增長主要得益于中國內(nèi)地發(fā)展物業(yè)作出的貢獻(xiàn)。

7成收入來自內(nèi)地

3月9日，九龍倉集團有限公司發(fā)布2020年全年業(yè)績。

報告稱，九龍倉2020年全年收入209.97億港元，同比增長24%；營業(yè)盈利111.04億港元，同比增長41%。

九龍倉集團在內(nèi)地的收入主要分為投資物業(yè)和發(fā)展物業(yè)兩部分。在地產(chǎn)開發(fā)方面，2020年全年收入112.22億港元，同比增長59%；投資方面，2020年全年收入42.01億港元，同比增長7%。

據(jù)此計算，九龍倉集團有7成收入來自內(nèi)地。

此外，在中國內(nèi)地發(fā)展物業(yè)銷售方面，如按應(yīng)占份額計入合營公司及聯(lián)營公司，九龍倉集團在2020年確認(rèn)收入176.58億港元。同時，九龍倉在內(nèi)地實現(xiàn)合約銷售額174億元，超過150億元年度銷售目標(biāo)16%。

剔除地產(chǎn)業(yè)務(wù)，九龍倉其他業(yè)務(wù)板塊業(yè)績表現(xiàn)不佳。酒店收入3.96億港元，下跌25%；物流收入25.66億港元，下跌1%。

按照這個邏輯，九龍倉大概率會加大對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的投入。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進也向觀察者網(wǎng)表示，隨著內(nèi)地經(jīng)濟的復(fù)蘇，預(yù)計九龍倉后續(xù)會在內(nèi)地追加投資。雖然此前也有壓縮此類投資的計劃，但預(yù)計經(jīng)過這輪疫情后，其對于內(nèi)地投資的意愿會增強，也有助于增強九龍倉后續(xù)業(yè)績的提振。

不過，吳天海在業(yè)績會上表示，由于內(nèi)地住宅市場價格受到控制，壓縮九龍倉邊際利潤，從而影響回報。在追求最適當(dāng)?shù)幕貓蠛惋L(fēng)險的平衡下，九龍倉在內(nèi)地招拍掛市場出價是比較審慎的。

出價審慎自然在很多時候都投不到地。資料顯示，在2018年斥資181億在內(nèi)地共購入了12幅土地后，九龍倉集團2019至2020年兩年內(nèi)從未在公開招拍掛市場出手。截至去年年末，九龍倉在內(nèi)地只擁有280萬平方米的土地儲備。

和保守的內(nèi)地市場不同，九龍倉在香港屢次砸下大手筆。

吳天海介紹，九龍倉分別在去年12月和今年2月斥資120億港元和72.5億港元，奪下山頂文輝道2-8號、9-11號（占50%權(quán)益）兩幅土地。按規(guī)劃，兩幅地塊將發(fā)展成可遠(yuǎn)眺整個港島南區(qū)及海景的超級豪宅。

年報稱，九龍倉在山頂豪宅物業(yè)開發(fā)上經(jīng)驗豐富、戰(zhàn)績彪炳。Mount Nicholson項目年內(nèi)一個分層單位以5.33億港元售出；2021年出售的山頂?shù)?7/79號項目最新一宗成交價為5.58億港元；種植道11號項目在3月初租出第一號洋房，月租金達(dá)135萬港元，創(chuàng)下香港豪宅租價新紀(jì)錄。

囤地收益40倍

年報表示，在中國內(nèi)地發(fā)展物業(yè)中，集團占55%權(quán)益的靜安壹號落成是亮點。

據(jù)悉，靜安壹號是由九龍倉集團打造，項目由4棟高層住宅和1棟寫字樓組成。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，住宅部分于2018年開盤，商業(yè)部分則在2020年正式入市。

有意思的是，靜安壹號早在1993年就被九龍倉集團以土地批租的形式收入囊中。

公開信息顯示，1993年3月12日，九龍倉集團與上海靜安區(qū)方面達(dá)成協(xié)議，以土地批租的形式拿下的該地塊。熟地樓面地價為520美元/平方米，占地2.98萬平方米，容積率4.7，使用年限50年。

另據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，該項目拿地時間為1993年，不過地塊在隨后的10年里均歸政府所有，直到2003年才交由九龍倉。

換句話說，即使從2003年著手開發(fā)，九龍倉靜安壹號項目的開發(fā)周期也耗費了約15年時間。

值得一提的是，按1993年美元兌人民幣1：5.76的平均匯率計算，該項目的樓板價約2995元/平方米。而靜安壹號一期住宅銷售均價為12.8萬/平，二期均價12.9萬/平，翻了超40倍。

也就是說，對于靜安壹號而言，土地增值所帶來的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)項目本身的收益。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，港資開發(fā)商擅長都通過土地增值獲利。雖然旗下高端產(chǎn)品需要更多時間打磨，但“低吸高拋延緩開發(fā)”是香港地產(chǎn)商慣用的開發(fā)模式，可以使房企利益最大化。

例如，李嘉誠的和記黃埔地產(chǎn)公司以21.35億元總價拿下成都1號，十六年后賣了78億；長實集團于2006年年底拿下上海真如板塊的項目，十三年后才正式對外出售；新鴻基于2005年拿下上海頂級豪宅濱江凱旋門項目，六年后推出的項目一期，十五年后推出項目二期，多次陷入“囤地”漩渦。

此外，從拿地到開發(fā)，港資開發(fā)商雖能以時間換取利潤，卻犧牲了規(guī)模。在克而瑞發(fā)布的2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜上，九龍倉以212.6億元的操盤金額排名108位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于內(nèi)地的后起之秀。

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