本文轉(zhuǎn)自品玩，作者：杜莉莉

自如房源規(guī)模突破100萬間了，但它還不著急上市。

11月5日，體量遠小于自如的長租公寓品牌青客成功在納斯達克上市，成為中國長租公寓第一股。自如另一位競爭對手蛋殼公寓，也于10月底向美國證交會遞交了招股書。

自2018年起，長租公寓就持續(xù)被現(xiàn)金貸、甲醛房和倒閉等負面信息困擾著，青客的上市，讓從業(yè)者稍微松了口氣。

但青客這次幾乎可以說是一次流血上市。

青客的募資金額幾乎減半，從原計劃的520萬股減至270萬股，最終以招股書中預(yù)期價格區(qū)間的最低位每股17美元發(fā)行，籌集金額從此前的1億美金，減少至4600萬美元資金。

招股書顯示，2017財年和2018財年，青客的凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。截至2019年6月30日為止的9個月，青客的凈虧損為3.73億元，高于上年同期的3.24億元，三年虧損累計11億。

成功上市后，青客CEO金光杰在“品牌公寓CEO年會”的活動上大吐苦水，他說，“有人指著青客的報表說，今年虧了好幾個億，去年也虧了好幾個億，這么多年加起來虧了大幾個億，但換一句話說，是不是這幾年我們用自己的錢補貼了租客大幾個億呢？為什么我們都補貼大幾個億還要挨罵呢？這對我們太不公平了吧。”

能把青客帶到納斯達克上市的金光杰自然是聰明人，他何嘗不知道公開財務(wù)報表會，會讓青客陷入輿論抨擊，但現(xiàn)在的它已經(jīng)到了即使自揭傷疤，也不能不上市的境地了。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，青客公寓的賬上現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物和限制性現(xiàn)金合計4.5億元。按照2018財年虧損5.8億元的速度，青客的現(xiàn)金流難再維持一年，必須通過上市造血。

青客在招股書也承認，公司發(fā)展業(yè)務(wù)的支出可能會比預(yù)期更高，并且可能無法立即或大幅增加收入來抵消運營費用，因此可能會蒙受重大損失。

國內(nèi)長租公寓運營商們跟青客一樣，大多都是依靠燒錢維持擴張，深陷盈利困難的境地，與此同時，還有現(xiàn)金貸、倒閉、隔斷間和甲醛房等負面困擾。舉步維艱。

環(huán)環(huán)嗜血

二房東的生意由來已久，在長租公寓還沒有出現(xiàn)時，就有不少個人房東在做這門生意。

一位長租公寓從業(yè)者告訴PingWest品玩，他們測算過，200個房間是一個個人房東的管理上限。這種個人瓶頸，可以通過公司化的運營解決，于是，一批長租公寓運營商應(yīng)運而生。

分散式長租公寓的優(yōu)勢在于有規(guī)模效應(yīng)，當運營商手上所簽約的房間數(shù)量達到一定量級時，就可以攤薄成本。劣勢在于模式的穩(wěn)定性不高，公司對于資產(chǎn)的管控力不強。今年房東決定簽約，明年就可以撕毀合作。

長租公寓的商業(yè)模式非常傳統(tǒng) —— 公司從房東手上租下房源，將房屋重新設(shè)計，配備基礎(chǔ)家具設(shè)備，再以“二房東”的身份轉(zhuǎn)租給消費者。同時提供清潔、搬家、解決鄰里糾紛等附加服務(wù)。他們賺取的是收房和出租之間的差價和服務(wù)費。

為了實現(xiàn)利益最大化，公租公寓需要以更低的價格從房東手上拿下房源，盡可能切割成更多的單間房，以更高的價格在更短的時間內(nèi)將房間租出去。這其中有三個關(guān)鍵點，一是低價收房高價出租，二是提高入住率，三是降低空置率。在這三個關(guān)鍵點上都有故事。

低價收房，高價出租，我們知道這只是個理想狀態(tài)，現(xiàn)實情況是市場競爭者過多，為了搶奪房源每個公司都在哄抬房源價格。

此前就有媒體報道，在2018年8月，房東準備以7500元/月的價格出租一套位于天通苑的120平米三居，自如開價8500元/月，蛋殼公寓開價9000元/月，自如再加500元，蛋殼公寓最終以1.08萬元/月，成功拿下這套房子。

2018年8月16日，北京住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門，集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確了“不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源，不得惡性競爭搶占房源”等。

2018年的8月17日，時任我愛我家副總裁的胡景暉就指出，房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，爭搶房源，以高出市場20%到40%的價格在收購房源，導(dǎo)致售房成本直接上升。胡景暉描述了一種最壞的情形：一旦資金鏈斷裂，將出現(xiàn)房東驅(qū)趕租客的情況。

在這段發(fā)言后的第二天，胡景暉宣布辭去我愛我家的職務(wù)。

各大長租公寓運營商自然不認可這個道理，當時蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽就否認長租公寓在通過價格戰(zhàn)的方式攪亂市場，自如CEO熊林也表示，不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。

我們自然沒有進一步證據(jù)佐證房租上漲和運營商擴張的直接關(guān)系，但胡景暉的判斷已經(jīng)變成現(xiàn)實。先是房價居高不下，后是運營商的資金鏈斷裂后，房東開始驅(qū)趕租客。

2018年8月，杭州長租公寓品牌鼎家“爆倉”，公司發(fā)布通知稱因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金斷裂，停止運營。這件事把“租金貸”帶進消費者視線內(nèi)。

“租金貸”指的是租客與運營商簽訂租約的同時，與金融機構(gòu)簽訂貸款合約。金融機構(gòu)為該租客支付全年房租費用，租客則按月向金融機構(gòu)償還貸款。大部分租客都是不知情的情況下，簽訂了該合約。

租客以為自己在繳的是房租，實際上是在償還分期。

運營商和房東的支付時間是有時間差，運營商可以利用這個時間差，拿著這筆金融機構(gòu)支付的租金，來搶占市場或做其他投資。一旦投資失敗，資金鏈斷裂，長租公寓倒閉，收不到租金的房東自然要上門驅(qū)趕租客。但此時租客身上還背著與互聯(lián)網(wǎng)金融公司的貸款，不僅沒房子住了，還要繼續(xù)償還分期。

另外為了提升入住率，大部分運營商選擇在房源原有基礎(chǔ)上改造出隔斷間。一個更簡單的例子，長租公寓以6000元/月從業(yè)主手上租下一套兩居室，把客廳改造成隔斷間，可以出租給3戶租戶，每戶租戶的租金約3000元/月，這就多出了3000元的月租。這中間的利潤也隨之水漲船高。

2018年9月，北京市住建委聯(lián)合多部門開展了“治理房地產(chǎn)市場亂象”的專項行動，其中提到，為不符合交易條件的“商改住”、“隔斷房”、“大棚房”等房屋提供經(jīng)紀服務(wù)為違法違規(guī)行為。直到2019年3月1日，住建委又發(fā)布消息稱，18家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)存在發(fā)布群租房、隔斷房、違反限購政策發(fā)布虛假房源信息等違法違規(guī)行為被查處。即使政策明令禁止，隔斷間現(xiàn)象仍不能消失。

還有另一個熱點社會話題，自如房甲醛超標。2018年9月，一篇《阿里 P7 員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏，文章里講述了一名阿里員工住進了自如房半年后得白血病死亡。他的妻子在他死后，對他所居住的自如房進行檢查，發(fā)生該房甲醛超標。

實際上這是為了降低空置率。長租公寓運營商從房東手上拿下房源，經(jīng)過簡單裝修后才出租給消費者。運營商從簽下該房源起就開始計算費用，房間空置時間越長，公司損失就越大。有不少消費者表示，曾參觀尚未裝修完畢的房間，有部分管家甚至會表示，“今天裝修完，明天就可以入住?！?

說到這，我們自然也能理解，為何房價居高不下，為何會有現(xiàn)金貸，為何隔斷房屢禁不止，為何甲醛難以解決。這里的每個環(huán)節(jié)都與利益有關(guān)，環(huán)環(huán)嗜血。

亂象制造者

自如有一則廣為流傳的廣告。在川流不息的地鐵上，海報上的模特滿臉微笑，旁邊寫著“你可以住得更好一點”。

自如、蛋殼和青客等長租公寓最初就是以這樣的形象定位走進市場，他們給消費者描繪了這樣的藍圖：在結(jié)束了一天的忙碌后，你回到自己的小窩。這里不需要你花時間辦置家具和家電，房間設(shè)計年輕且溫馨，甚至還提供保潔服務(wù)和管家服務(wù)。

他們瞄準的就是這樣一批人，他們是尚沒有條件買房的進城務(wù)工人員和新就業(yè)大學生，需要通過租房解決居住問題。

對于這樣的消費者來說，影響消費決策的永遠都只有兩個因素，一是價格，二是安全。但現(xiàn)在沒有運營商真正解決了這兩個問題，他們甚至為了追求利益，不斷在破壞這兩個最基礎(chǔ)的需求。

在道德和利益背道而馳時，資本似乎早就做出了選擇。

2019年11月28日，住建部部長王蒙徽在《中國紀檢監(jiān)察報》撰文指出住房租賃中介機構(gòu)亂象。文中談到專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構(gòu)8萬多家，查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機構(gòu)1萬余家，通報違法違規(guī)案例8000余起。并且已對一些涉嫌犯罪的“黑中介”和人員，移送司法機關(guān)立案查處。

接下來將通過強化協(xié)同聯(lián)動機制、建立管理服務(wù)平臺、推進完善法規(guī)制度、增加租賃住房供給等手段，加強制度建設(shè)，建立規(guī)范住房租賃市場秩序的長效機制。

文中指出，城鎮(zhèn)租房群眾約1.8億人，大多是收入不高、目前尚沒有條件買房的住房困難群眾，90%以上是進城務(wù)工人員和新就業(yè)大學生，需要通過租房解決居住問題。

似乎越是困難，越是被難題困住。