在5.17房地產(chǎn)新政中，輿論往往集中在降息、降首付等需求端政策，其實(shí)自然資源部減少供地等供給端政策更加重要。特別是央行設(shè)立3000 億元保障性住房再貸款，用于支持地方政府收購已建成未出售商品房用作保障性住房的政策是前所未有的做法。

如果把減少供地比作股票市場(chǎng)停止IPO，回購股票（土地）顯然能更加有效修復(fù)資產(chǎn)的市值（房價(jià)）。雖然3000億元再貸款看上去規(guī)模不大，但重要的是打通了央行通過資本市場(chǎng)投放貨幣的渠道——在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)通過購買不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)造貨幣，就像美聯(lián)儲(chǔ)和日本央行二級(jí)市場(chǎng)通過購買國債和股票創(chuàng)造流動(dòng)性是一個(gè)道理。

很多人會(huì)擔(dān)心這樣做會(huì)不會(huì)導(dǎo)致“債務(wù)貨幣化”。這是因?yàn)閭鶆?wù)在傳統(tǒng)認(rèn)知中已經(jīng)妖魔化。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，所有貨幣都是債務(wù)創(chuàng)造的。債務(wù)是現(xiàn)代財(cái)富的載體。過去四十年中國債務(wù)端擴(kuò)張主要是地方政府借助房地產(chǎn)通過商業(yè)銀行創(chuàng)造的。

通過房地產(chǎn)創(chuàng)造貨幣，乃是中國經(jīng)濟(jì)過去幾十年繁榮的基礎(chǔ)。央行再貸款既解決了保障性住房融資問題，又解決了流動(dòng)性創(chuàng)造問題。但相對(duì)于嚴(yán)重過剩的房地產(chǎn)市場(chǎng)，3000億的回購可謂是杯水車薪。

有人估算，要想達(dá)到市場(chǎng)出清（把去化周期降到18個(gè)月），至少需要1萬億～5萬億人民幣左右。3000億回購資金，人民銀行若按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款也不過5000億元。

而地方政府是此輪房地產(chǎn)的重災(zāi)區(qū)，財(cái)政已經(jīng)捉襟見肘，融資能力有限，即使利率低至1.75%，以保障房的低回報(bào)率也難以支持更大規(guī)模的融資。這時(shí)就需要中央財(cái)政一起發(fā)力，發(fā)行萬億量級(jí)的國債專項(xiàng)收購存量住房。

那么市場(chǎng)有沒有這樣的需求？5月17日上午，首只超長期特別國債票面利率出爐。財(cái)政部官網(wǎng)顯示，本期國債實(shí)際發(fā)行面值金額400億元，期限30年，經(jīng)招標(biāo)確定的票面利率為2.57%。此次參與競(jìng)爭性招標(biāo)的金融機(jī)構(gòu)承銷團(tuán)有56家，根據(jù)Wind（萬得）數(shù)據(jù)，“24特別國債01”全場(chǎng)倍數(shù)3.9，邊際倍數(shù)高達(dá)382.6（此前國債投標(biāo)倍數(shù)在2倍-3倍附近）。

從發(fā)行的利率及認(rèn)購倍數(shù)來看，中國無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的缺口非常大，國債還有很大的發(fā)債空間。特別是中國當(dāng)下通縮的環(huán)境為發(fā)行超低利息國債提供了寶貴的窗口。

92億老舊住房更新也應(yīng)扮演關(guān)鍵角色

一場(chǎng)戰(zhàn)役要想取得勝利，需要協(xié)調(diào)一致行動(dòng)，有人進(jìn)攻就要有人防守。在“放量限價(jià)”轉(zhuǎn)向“限量保價(jià)”的過程中，很多地方政府的財(cái)政會(huì)變得極端困難，特別是那些依賴土地收益補(bǔ)貼的公共服務(wù)，都會(huì)面臨痛苦的收費(fèi)和漲價(jià)。

即便如此，地方政府也必須意識(shí)到現(xiàn)在賣更多的地就是飲鴆止渴，本地目標(biāo)必須服從國家目標(biāo)。壓縮房地產(chǎn)供給的另一個(gè)政策后果，就是房地產(chǎn)上下游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的巨大沖擊。這就必須提到國家的另一項(xiàng)配套政策——城市更新。

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，中國城鎮(zhèn)人口為9億，住建部口徑人均居住面積為37㎡，估算全國城鎮(zhèn)房屋存量為333億平方米。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，1990年前房屋占8.7%，約29億平方米；2000年房屋占比27.5%，到2030年僅房齡30年以上的住房就將高達(dá)92億平方米。即使分到5年完成這92億平米住房的更新，年均總面積也有12億平方米。

這和2019年房地產(chǎn)頂峰時(shí)新開工面積16.7億平方米基本在一個(gè)數(shù)量級(jí)，其建設(shè)規(guī)模足以接替房地產(chǎn)下降帶來的需求缺口。這意味著城市更新在全局中必定要扮演戰(zhàn)略性的角色。

緊接著的問題是城市更新的錢從哪里來？以往的城市更新主要是政府靠房地產(chǎn)融資（拆遷-增容-回遷），現(xiàn)在這條路顯然走不通了。這就需要?jiǎng)?chuàng)造一套新的城市更新模式——業(yè)主自主更新。

這一模式簡單講，就是利用業(yè)主的信用為物業(yè)更新進(jìn)行融資。由于不包含地價(jià)，老舊住房的更新成本一般不到同面積商品房的1/5（高房價(jià)的區(qū)位甚至不到1/10）。

如果用房子做抵押貸款，本金可以在產(chǎn)權(quán)交易時(shí)抵扣，自住業(yè)主只需支付利息，這就大大降低了居民改造的負(fù)擔(dān)。由于改造后的物業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)高于改造成本，住房本身會(huì)是非常安全的抵押品。這一過程不僅幫助居民解決了融資問題，帶來相關(guān)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)的就業(yè)和投資，刺激耐用商品的消費(fèi)，更重要的是通過銀行貸款可以創(chuàng)造出新增貨幣，推動(dòng)債務(wù)端的進(jìn)一步擴(kuò)張。

宏觀經(jīng)濟(jì)的增長，說到底，就是資產(chǎn)負(fù)債表的擴(kuò)張。中國的資產(chǎn)負(fù)債表短板是債務(wù)端?？梢哉f，債務(wù)端的規(guī)模決定了中國的經(jīng)濟(jì)規(guī)模的上限。

在美國決心要中國與世界市場(chǎng)脫鉤的今天，內(nèi)生的資本和需求對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)減少外部依賴，實(shí)現(xiàn)自主增長變得極端重要。

正是在這個(gè)意義上，5.17新政絕不是一個(gè)應(yīng)急策略，而是事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)增長的全局大戰(zhàn)略。中華民族的復(fù)興是一場(chǎng)偉大的戰(zhàn)爭，其意義和烈度遠(yuǎn)比多數(shù)人想象得要大。5.17新政就是一場(chǎng)決定性的戰(zhàn)役。開弓沒有回頭箭，戰(zhàn)役一旦展開，就必須動(dòng)員全部力量，絕不能猶豫不決，更不能半途而廢。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，文章內(nèi)容純屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表平臺(tái)觀點(diǎn)，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載，否則將追究法律責(zé)任。關(guān)注觀察者網(wǎng)微信guanchacn，每日閱讀趣味文章。