（觀察者網(wǎng)訊）近日，中消協(xié)網(wǎng)站發(fā)布《2021年第三季度全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》，并公布商品房投訴情況專題報(bào)告。中消協(xié)指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入調(diào)整期。但是部分房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營者仍未擺脫賣方市場思維，仍在利用自身強(qiáng)勢地位，通過各種手段“壓榨”消費(fèi)者以圖牟利。

中消協(xié)意見稱，面對政策調(diào)整和市場變化，相關(guān)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，以質(zhì)量求發(fā)展，向服務(wù)要效益，立足長遠(yuǎn)發(fā)展，摒棄短視行為，嚴(yán)格落實(shí)《民法典》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律法規(guī)及政策文件規(guī)定，切實(shí)承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任，保護(hù)好購房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

中消協(xié)還提醒消費(fèi)者，購房要注意多看多問，加強(qiáng)自我保護(hù)。要仔細(xì)查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信譽(yù)。購買新房時(shí)，注意查看《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。對于房屋位置、環(huán)境、配套等情況，切勿輕信口頭承諾，重要內(nèi)容一定要寫入合同。注意了解房屋產(chǎn)權(quán)、限購政策、貸款條件等相關(guān)內(nèi)容。自身不符合購房條件的，不要抱僥幸心理，寄望經(jīng)營者的不實(shí)承諾。簽訂合同前，要認(rèn)真閱讀、完整理解合同條款及補(bǔ)充協(xié)議、合同附件，比如房屋面積、樓層、房號(hào)、房屋價(jià)格、交房時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)、解除合同的條件、違約責(zé)任等。要注意保存樓盤和中介的宣傳資料、購房合同、付款票據(jù)、樣板房資料等證據(jù)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

商品房投訴情況專題報(bào)告 全文如下：

居住需求是老百姓最重要的消費(fèi)需求之一，通常也是單筆支出最大的消費(fèi)。普通消費(fèi)者由于商品房交易頻次少，相關(guān)知識(shí)比較缺乏，而房產(chǎn)交易中又關(guān)聯(lián)金融等多個(gè)行業(yè)，使得商品房交易問題復(fù)雜化，消費(fèi)者通過買賣商品房實(shí)現(xiàn)居住需求的同時(shí)，也經(jīng)常發(fā)生消費(fèi)糾紛。

（一）房屋質(zhì)量，暗藏玄機(jī)不勝防

在房屋質(zhì)量方面，消費(fèi)者投訴的主要問題有：一是房屋質(zhì)量差，墻體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等；二是精裝修房暗藏玄機(jī)，如用材不實(shí)，高端宣傳、低標(biāo)配置，工藝粗糙、質(zhì)量不過關(guān)等；三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等；四是水電管線布設(shè)不規(guī)范，使用不合格、劣質(zhì)材料等。同一小區(qū)工程質(zhì)量相仿，出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)容易引發(fā)群體投訴；五是房屋有質(zhì)量問題不及時(shí)維修或維修質(zhì)量差。

例如，2020年張女士購買了位于山東省青島市黃島區(qū)的一套商品房，開發(fā)商承諾最晚于2021年7月份交房。2021年6月份開發(fā)商通知交房，但張女士在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的廚房頂部鋼筋外漏、衛(wèi)生間防水層未鋪設(shè)、房屋層高不符合合同約定等情形，要求開發(fā)商進(jìn)行整改，但開發(fā)商一直不予理睬。青島市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)接訴后，聯(lián)系開發(fā)商負(fù)責(zé)人調(diào)查核實(shí)，負(fù)責(zé)人表示張女士反映的問題屬實(shí)，后期將會(huì)積極和張女士協(xié)商，妥善處理張女士提出的整改方案。

又如，2021年8月，消費(fèi)者江先生向上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)委投訴，其購買了一套精裝修房，2020年10月底，辦理了驗(yàn)收。入住后不久，發(fā)現(xiàn)多個(gè)房間墻體發(fā)霉?jié)B水、墻紙大面積脫落、天花板開裂等情況，向開發(fā)商反映多次，對方派施工隊(duì)上門維修，由于使用劣質(zhì)且有異味的墻紙、墻體滲水發(fā)霉問題始終得不到解決，給消費(fèi)者正常生活帶來很大煩惱。江先生認(rèn)為開發(fā)商施工質(zhì)量差，要求徹底解決問題。開發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為這些都屬正?，F(xiàn)象，不是施工質(zhì)量問題。上海市消保委與家裝辦專家走訪現(xiàn)場，經(jīng)檢測，墻體不同程度脫落、滲水均由基層處理不當(dāng)造成，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，因施工質(zhì)量給消費(fèi)者造成的損失應(yīng)予以賠償。2021年9月8日，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)解，雙方達(dá)成和解，開發(fā)商一次性補(bǔ)償消費(fèi)者現(xiàn)金2萬元，由消費(fèi)者自行維修。

再如，2020年9月6日，廣州某香港品牌樓盤60多名業(yè)主集體聯(lián)名向廣州市消費(fèi)者委員會(huì)反映小區(qū)內(nèi)剛收樓的樓盤水管存在嚴(yán)重生銹問題。水管銹蝕會(huì)影響用水安全，也會(huì)極大縮短水管正常使用壽命，構(gòu)成房屋質(zhì)量隱患。有部分業(yè)主自行雇人更換戶內(nèi)水管，卻發(fā)現(xiàn)依照開發(fā)商提供的戶內(nèi)給排水布置示意圖卻沒能挖到入戶的主水管。業(yè)主們多次通過物業(yè)與開發(fā)商交涉，質(zhì)疑工程質(zhì)量，要求提供分戶驗(yàn)收表、水管材料檢測報(bào)告及隱蔽工程驗(yàn)收等有關(guān)文件，并更換生銹的水管。開發(fā)商一直未正面回應(yīng)，只是授權(quán)物業(yè)公司解釋水管生銹為正常物理現(xiàn)象。廣州消委會(huì)介入調(diào)解后，采取了企業(yè)約談、媒體曝光等方式層層推進(jìn)，督促開發(fā)商回應(yīng)和處理， 2021年3月26日雙方達(dá)成和解。

消協(xié)意見

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！币虼?，當(dāng)房屋出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和嚴(yán)重質(zhì)量問題，影響消費(fèi)者居住時(shí)，消費(fèi)者可以要求解除合同并主張開發(fā)商賠償損失。當(dāng)房屋出現(xiàn)滲水、空鼓等非嚴(yán)重質(zhì)量問題時(shí)，保修期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)并對造成的其他損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）價(jià)外加價(jià)，變相抬高售房價(jià)

在房屋價(jià)格方面，消費(fèi)者投訴的主要問題有：一是買房被要求購買裝修包、升級(jí)包等費(fèi)用，變相提高房價(jià)。一些搖號(hào)熱銷樓盤的置業(yè)顧問隱晦告訴購房者，不買“裝修升級(jí)包”就無法簽訂購房合同；二是隨意收取房價(jià)外費(fèi)用，如團(tuán)購費(fèi)、排號(hào)費(fèi)、改造費(fèi)、開戶費(fèi)等；三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開發(fā)商銷售時(shí)收取誠意金，選房時(shí)未經(jīng)消費(fèi)者同意將誠意金轉(zhuǎn)為定金并開具專用收據(jù)。發(fā)生糾紛時(shí)以定金不退為由拒絕退款。

例如，2019年5月，蔣先生購買了江蘇省南京市某樓盤的房子，刷卡付款時(shí)蔣先生被要求按照2筆刷，一筆是276萬多元，另一筆50萬元，兩張收據(jù)的單位名稱不同，其中50萬元為改造費(fèi)，收據(jù)單位為某建筑裝飾工程有限公司。當(dāng)時(shí)未給出改造項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，且合同內(nèi)未體現(xiàn)50萬元改造的內(nèi)容。后經(jīng)過了解，與蔣先生同一下疊戶型的其他業(yè)主存在未收50萬元改造費(fèi)的情況。2021年6月30日，蔣先生向南京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)反映相關(guān)問題，并提出要求退還50萬元費(fèi)用。經(jīng)南京市消協(xié)房地產(chǎn)消費(fèi)維權(quán)專業(yè)委員會(huì)工作人員調(diào)解，該公司最終將50萬元費(fèi)用退還給了蔣先生。

又如，2021年8月17日，四川省涼山州會(huì)東縣保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)接到某小區(qū)的多名業(yè)主代表關(guān)于某房地產(chǎn)開發(fā)公司違規(guī)收取841戶業(yè)主天然氣開戶費(fèi)的群體投訴。經(jīng)調(diào)查，該房地產(chǎn)公司近日要求小區(qū)業(yè)主每戶繳納3500元天然氣開戶費(fèi)，但購房合同上寫明該小區(qū)水、電、氣三通交房。業(yè)主們在多次與公司協(xié)商無果后，集體到會(huì)東縣消委會(huì)投訴?？h消委會(huì)多次組織雙方進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)解。房地產(chǎn)公司稱是能源公司要收此項(xiàng)費(fèi)用，他們只是代收，但未能出示任何收取天然氣初裝費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)。國家發(fā)改委、住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)燃?xì)夤こ贪惭b收費(fèi)的指導(dǎo)意見》（發(fā)改價(jià)格〔2019〕1131號(hào)）明確規(guī)定“新建商品房配套建設(shè)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的燃?xì)夤こ贪惭b費(fèi)用統(tǒng)一納入商品房開發(fā)建設(shè)成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、燃?xì)馄髽I(yè)等不得另外向買受人單獨(dú)收取?！毕瘯?huì)工作人員向房地產(chǎn)公司詳細(xì)解釋了相關(guān)內(nèi)容。經(jīng)調(diào)解，房地產(chǎn)公司對業(yè)主做出承諾不再收取天然氣初裝費(fèi)，且不得以任何名義收取該費(fèi)用。

再如，2021年9月6日，安徽省宿州市靈璧縣消保委接到消費(fèi)者陳女士投訴，稱其到靈璧縣某房產(chǎn)項(xiàng)目看房，銷售員口頭宣傳該小區(qū)初中部是六中的學(xué)區(qū)房，經(jīng)消費(fèi)者再三確認(rèn)，決定購買并繳納兩萬元認(rèn)籌金，之后又在銷售員的引導(dǎo)下轉(zhuǎn)為認(rèn)購。7月22日教育局出臺(tái)學(xué)區(qū)劃分文件，該房產(chǎn)初中部是另一學(xué)校，不符合當(dāng)初承諾。消費(fèi)者于7月30日找銷售員退房，銷售員堅(jiān)稱是六中學(xué)區(qū)，消費(fèi)者要求將六中是該小區(qū)學(xué)區(qū)加入合同，銷售員不同意，消費(fèi)者要求房地產(chǎn)公司退房退定金。接到投訴后，經(jīng)工作人員調(diào)解，經(jīng)營者退還消費(fèi)者購房定金兩萬元。

消協(xié)意見

《價(jià)格法》第十三條規(guī)定，經(jīng)營者銷售商品、提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！薄睹穹ǖ洹返谖灏侔耸邨l規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！鄙唐贩抠I賣中，開發(fā)商經(jīng)常以認(rèn)籌金、誠意金、排號(hào)費(fèi)等各種名義提前收取消費(fèi)者費(fèi)用，然后通過合同將其轉(zhuǎn)化為定金，限制消費(fèi)者解除合同的權(quán)力，使消費(fèi)者權(quán)益遭受損害。消費(fèi)者要注意查看相關(guān)票據(jù)和合同內(nèi)容，防止交費(fèi)名目發(fā)生變化。

（三）隱瞞夸大，違規(guī)誘導(dǎo)購房人

在售樓宣傳方面，消費(fèi)者投訴主要問題有：一是隱瞞房屋性質(zhì)，違規(guī)誘導(dǎo)消費(fèi)者交易，比如隱瞞限售房情況（限售期內(nèi)不能過戶）、公寓房的產(chǎn)權(quán)年限（大多為40年）等，損害消費(fèi)者權(quán)益；二是通過圖片文字、現(xiàn)場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾；三是以協(xié)助辦理貸款為名誘導(dǎo)不具備條件的消費(fèi)者購房；四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務(wù)，比如周邊設(shè)施情況等；五是夸大宣傳房屋的有利條件，誘導(dǎo)交易，比如學(xué)區(qū)房、交通條件等。

例如，2021年7月23日，消費(fèi)者宮女士來到浙江省嘉興市平湖市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴，稱其和丈夫于兩個(gè)月前來到平湖，在6月13日定購了當(dāng)湖街道某樓盤一套商品房，當(dāng)時(shí)支付了20萬誠意金，手上只有認(rèn)購書和收款收據(jù)，投訴購買時(shí)開發(fā)商沒有告知該商品房位于火葬場旁邊，隱瞞了重要信息，要求開發(fā)商退房，開發(fā)商拖延不肯退。平湖市消保委工作人員接訴后，經(jīng)過多次溝通，開發(fā)商同意退款，消費(fèi)者表示滿意。

又如，2021年7月5日，消費(fèi)者董先生向廈門市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴，稱其于2018年5月15號(hào)與廈門某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，2020年9月準(zhǔn)備收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)無法明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時(shí)承諾贈(zèng)送的花園及地下室的使用性質(zhì)及范圍。消費(fèi)者多次要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予相關(guān)說明和解決，但過了十個(gè)月時(shí)間，對方仍沒有任何明確回復(fù)和解決問題的誠意。廈門市消保委接到投訴后立即展開調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示原先承諾贈(zèng)送的前后花園性質(zhì)是屬于業(yè)主共有，無法給予明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。最終，經(jīng)多次調(diào)解，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償消費(fèi)者董先生半年物業(yè)費(fèi)，消費(fèi)者表示同意。

再如，2021年5月初，消費(fèi)者鐘先生在四川省內(nèi)江市威遠(yuǎn)縣某房地產(chǎn)售樓部看中一套79平方米商品房，房屋總價(jià)款為33萬余元。鐘先生告知售樓人員自己因征信問題可能無法辦理貸款，售樓人員稱他們有渠道可以協(xié)助消費(fèi)者向銀行成功辦理貸款。隨后雙方簽訂了訂購合同，消費(fèi)者以按揭方式支付了3成首付款共計(jì)10萬余元，雙方約定，余款23.6萬元將由售樓部協(xié)助消費(fèi)者向銀行申請辦理貸款。由于貸款未獲批，消費(fèi)者無力承擔(dān)剩余房款，6月初消費(fèi)者要求解除購房合同并退還房款。開發(fā)商稱若解除購房合同，應(yīng)當(dāng)按合同約定支付房款總價(jià)15%共計(jì)5萬余元違約金。雙方多次協(xié)商無果，消費(fèi)者于7月1日投訴至威遠(yuǎn)縣保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)。經(jīng)工作人員組織4次現(xiàn)場調(diào)解，最終開發(fā)商同意退還消費(fèi)者首付房款，終止合同。

消協(xié)意見

消費(fèi)者有權(quán)知悉所購房屋的真實(shí)情況，包括房屋本身、配套設(shè)施及周邊規(guī)劃?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！贝送猓斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾、不得以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置、不得違反國家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定、對規(guī)劃或者建設(shè)中的市政條件作誤導(dǎo)宣傳。對于房屋交易，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發(fā)商或中介協(xié)助成功辦理貸款的承諾。