（第一財(cái)經(jīng)12月17日文章）

我國(guó)城市建設(shè)用地9萬(wàn)平方公里，農(nóng)村建設(shè)用地19萬(wàn)平方公里，農(nóng)村人口已經(jīng)下降到50%以下，但農(nóng)村建設(shè)用地存量卻是城市建設(shè)用地的兩倍以上。

農(nóng)民一塊宅基地值多少錢？城市居民可能并沒有太多概念。一些數(shù)據(jù)可以為我們提供些直觀的感受。

600平方米42萬(wàn)元，1000平方米170萬(wàn)元，這兩份報(bào)價(jià)涉及的宅基地所在省份一南一北，在12月中旬出現(xiàn)在同一土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)上，轉(zhuǎn)讓信息中標(biāo)注的“流轉(zhuǎn)年限”均是70年。

農(nóng)民無(wú)償獲得的宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎？當(dāng)前法律是允許的，但有諸多前置條件。

從該土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)來(lái)看，包括上述兩宗地塊在內(nèi)，該平臺(tái)上眾多宅基地轉(zhuǎn)讓信息下方都單獨(dú)標(biāo)注了：宅基地轉(zhuǎn)讓非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得受讓該宅基地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)承包期的剩余期限?！?

2019年8月，全國(guó)人大常委會(huì)審議通過(guò)《土地管理法》修正案，其中規(guī)定國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

上述兩宗宅基地單價(jià)約合700元/平方米和1700元/平方米，這與國(guó)有住宅用地動(dòng)輒上萬(wàn)元的單價(jià)相比，價(jià)格看似不高，但考慮到農(nóng)戶獲得宅基地幾乎沒有成本支出，如能最終成交，這個(gè)收益也已經(jīng)足夠誘人。

新版《土地管理法》2020年元旦起就要正式實(shí)施，屆時(shí)，“有償退出”的宅基地流轉(zhuǎn)會(huì)形成一陣風(fēng)潮嗎？

不過(guò)，《土地管理法》并未詳細(xì)規(guī)定宅基地能退給誰(shuí)，或者誰(shuí)可以買宅基地使用權(quán)。而這將直接影響到宅基地流轉(zhuǎn)的可操作性。

此前一些政府部門規(guī)定，宅基地只能在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，或者退給集體組織。即集體之外，包括城市戶口的居民不能下鄉(xiāng)購(gòu)買宅基地。

今年5月6日，國(guó)家發(fā)改委召開專題新聞發(fā)布會(huì)，介紹關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的有關(guān)情況，相關(guān)負(fù)責(zé)人在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制的原則不能突破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。

政策上雖有諸多限制，但宅基地在民間私下的轉(zhuǎn)讓卻已屢見不鮮，漸成風(fēng)氣。

比如，上述宅基地在土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站上明碼標(biāo)價(jià)公開轉(zhuǎn)讓，與相關(guān)政策規(guī)定是否相違？因?yàn)榭床坏较嚓P(guān)成交信息，很難下判斷其受讓對(duì)象是否是集體內(nèi)部人士，或者是否是轉(zhuǎn)讓方所在的集體組織有償收回了上述宅基地。

不過(guò)，如宅基地持有者想把地塊退給其所在集體組織，是否還需要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)來(lái)轉(zhuǎn)讓？這看似是個(gè)大費(fèi)周章、不盡合理的行為。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦也曾在“農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村改革40年專題會(huì)”上表示，隨著農(nóng)村社會(huì)人口結(jié)構(gòu)的深刻變化，（宅基地制度）實(shí)踐中面臨許多新情況新問(wèn)題，一戶多宅、超標(biāo)占地等現(xiàn)象比較突出，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)地建房禁而不止。

民間自發(fā)、私自轉(zhuǎn)讓宅基地逐漸增多之際，地方政策監(jiān)管還在不斷強(qiáng)化。

海南省自然資源和規(guī)劃廳日前出臺(tái)的《海南省農(nóng)村宅基地管理試點(diǎn)辦法》規(guī)定，對(duì)于閑置宅基地及住宅，通過(guò)自愿協(xié)商等方式，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有償收回。

今年11月16日，韓長(zhǎng)賦在江西調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步加強(qiáng)宅基地管理，保障農(nóng)民住房權(quán)益，讓農(nóng)民住有所居。在此基礎(chǔ)上，要探索盤活閑置宅基地和農(nóng)房，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。

但如果依然對(duì)流轉(zhuǎn)的渠道進(jìn)行管控，只能允許內(nèi)部流轉(zhuǎn)，是否有利于消化閑置的宅基地？是否有利于增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入？

近段時(shí)間，一些專家學(xué)者就宅基地問(wèn)題密集發(fā)聲，呼吁擴(kuò)大宅基地流轉(zhuǎn)范圍，賦予宅基地更多權(quán)利。

全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉世錦近日在多個(gè)場(chǎng)合提出，明年要加大六方面的改革，其中第一就是通過(guò)城鄉(xiāng)要素流動(dòng)加快大都市圈發(fā)展?！白罱锻恋毓芾矸ā方o農(nóng)村集體建設(shè)用地入市開了一個(gè)口子，但是宅基地朝外流轉(zhuǎn)還不允許，這個(gè)改革必須加快，否則大都市圈的潛能，只能是看得見、抓不住?！?

12月6日，在中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院主辦的“協(xié)同創(chuàng)新高端論壇”上，清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明表示，《土地管理法》修改后仍然把宅基地流轉(zhuǎn)配置限于集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部，或者退給集體經(jīng)濟(jì)組織，或者轉(zhuǎn)讓給周邊的鄰居。雖然是鼓勵(lì)有償退出，但沒有退出的渠道，農(nóng)戶不會(huì)交給集體，也不會(huì)轉(zhuǎn)讓給周邊的鄰居，因?yàn)檗r(nóng)村實(shí)行一戶一宅，大量的房子閑置在那里。

他表示，我國(guó)城市建設(shè)用地9萬(wàn)平方公里，農(nóng)村建設(shè)用地19萬(wàn)平方公里，農(nóng)村人口已經(jīng)下降到50%以下，但農(nóng)村建設(shè)用地存量卻是城市建設(shè)用地的兩倍以上。農(nóng)村的建設(shè)用地里面70%是宅基地，由于大量的人口進(jìn)城，宅基地大量閑置。

“有人說(shuō)閑置3000萬(wàn)畝，相當(dāng)于城市住宅用地的總和?！辈汤^明稱。

他表示，宅基地只有使用權(quán)、居住權(quán)，沒有收益權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，而城市的宅基地具有完整的用地權(quán)。大量的離退休干部、公職人員和一些大學(xué)生，他們希望能夠參與鄉(xiāng)村振興，但到了農(nóng)村沒有落腳之地怎么辦？

在《土地管理法》修訂完成之后，蔡繼明表示正在關(guān)注《物權(quán)法》的修改。他認(rèn)為，希望能夠通過(guò)《物權(quán)法》的修改，賦予城鄉(xiāng)建設(shè)用地包括宅基地同等的權(quán)利。

在上述論壇上，中央黨校（國(guó)家行政學(xué)院）政治與法律教研部教授宋志紅表示，雖然外界對(duì)于今年《土地管理法》的修改評(píng)價(jià)不一，但該法也為未來(lái)的改革探索留下了空間。

在她看來(lái)，雖然法律修改并未允許宅基地直接入市，但流轉(zhuǎn)之路也并未完全堵死。

本輪《土地管理法》修改時(shí)刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國(guó)有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員或村民代表同意的條件下，通過(guò)出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以依法入市，那宅基地與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地之間能否關(guān)聯(lián)起來(lái)？

宋志紅表示，存量宅基地入市不是農(nóng)民自己把自己家的地賣了入市，宅基地入市需要經(jīng)過(guò)退出途徑，即農(nóng)民把他的宅基地退出給農(nóng)村經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)組織，然后對(duì)這些地進(jìn)行整治和規(guī)劃調(diào)整之后，納入經(jīng)營(yíng)性建設(shè)范圍，開展經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，這同時(shí)為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市提供了龐大的蓄水池。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂此前也曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，建議不要對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行過(guò)多限制，也可以將一些閑置的宅基地轉(zhuǎn)化成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，在符合政策的前提下入市。

今年5月，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》也提出，允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

以此觀之，這種宅基地曲線入市的思路開始被決策層采納，但依然設(shè)置了前提條件：村集體是流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)力量，而非農(nóng)戶自身。

在新版《土地管理法》即將正式實(shí)施之際，自然資源部等部門正在抓緊制定《土地管理法實(shí)施條例》，其是否會(huì)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)做出更為明晰的規(guī)定，業(yè)界也將拭目以待。

（記者 劉展超）