房地產(chǎn)不再是外資“蓄水池”

我們?cè)谏鲜龃蟊尘昂痛蠓较蛳?，分析下未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

供給方面，房地產(chǎn)政策依然是限制新增和強(qiáng)調(diào)“保交樓”，保持了政策的一慣性。對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

需求方面，中央要求各部委及地方政府回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率。

在供給不變或者緩慢增長(zhǎng)的情況下，取消或優(yōu)化限購(gòu)政策可以激發(fā)一波具有投資和改善需求的人參與購(gòu)買，降準(zhǔn)降息以及降低首付比例可以激發(fā)剛需人群參與購(gòu)買?！?17房地產(chǎn)新政”發(fā)布不久，筆者曾撰寫《落實(shí)房地產(chǎn)新政，如何理解“人民性”和“政治性”》一文做同類分析，感興趣的讀者可以參閱，不再贅述。

理解政策要義，必須充分理解宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及當(dāng)前背景，同時(shí)需要結(jié)合相關(guān)政策及其方向，堅(jiān)持“宏觀政策取向一致性”的認(rèn)知。因此，筆者認(rèn)為，本輪政策出臺(tái)的目標(biāo)在于提振市場(chǎng)信心，且以A股為錨，房地產(chǎn)相關(guān)政策更多是為了“促消費(fèi)惠民生”。換句話說，房地產(chǎn)政策是配套的惠民政策，而非本輪重點(diǎn)的刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

估計(jì)很多網(wǎng)友都會(huì)反駁筆者，繼續(xù)秉持著“A股和房地產(chǎn)是兩大蓄水池”的觀點(diǎn)，且會(huì)舉出上次應(yīng)對(duì)金融危機(jī)時(shí)我們的做法來證明房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)加速器。別急，且聽筆者分析。

首先，本次房地產(chǎn)政策目標(biāo)是“止跌回穩(wěn)”，并非要房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌反彈”。兩個(gè)目標(biāo)很相近，但區(qū)別在于現(xiàn)狀及預(yù)期均有所不同。

其次，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。過去房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，是基于城市化快速推進(jìn)，全國(guó)大大小小的城市都在“建新城”?，F(xiàn)在人口增長(zhǎng)放緩不說，政府對(duì)新基建項(xiàng)目也進(jìn)行了嚴(yán)格限制。新城市人口、城鎮(zhèn)人口對(duì)住宅需求大大減少，尤其在房?jī)r(jià)下跌和交房困難的背景下。嚴(yán)控增量既是要求，更是無奈。

再次，房地產(chǎn)軟著陸是有代價(jià)的。房地產(chǎn)的著陸到底是“軟”還是“硬”尚存爭(zhēng)議，但房地產(chǎn)著陸是有代價(jià)的，這點(diǎn)想必是共識(shí)。無論是施策者還是參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的企業(yè)和個(gè)人，都不愿意再經(jīng)歷類似的產(chǎn)業(yè)調(diào)整。

最后，以房地產(chǎn)做外資蓄水池不再合適，更無必要。充當(dāng)資金蓄水池的兩個(gè)必要條件就是“大市場(chǎng)”和“流動(dòng)性”，從現(xiàn)階段政策和地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊很大，但缺少流動(dòng)性。與其重新激活房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性，不如選擇做大A股及私募股權(quán)投資市場(chǎng)。再看現(xiàn)階段的政策方向，一方面在加快保障性住房建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以期租售并舉；另一方面則是在鼓勵(lì)創(chuàng)投、完善和提升A股交易和退出機(jī)制。

工人在建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)施工。資料圖：新華社

何為房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

外資是否會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)？答案是肯定的。比如，9月20日，中國(guó)奧園發(fā)布公告稱，公司主要股東Ace Rise擬轉(zhuǎn)讓約6.22億股公司普通股予Multi Gold公司。轉(zhuǎn)讓完成后，Multi Gold這家來自阿聯(lián)酋的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，將成為中國(guó)奧園單一最大股東。

未來是否會(huì)有更多外資進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)？答案也是肯定的。至于會(huì)流進(jìn)來多少外資、進(jìn)入到哪些房地產(chǎn)企業(yè)？則取決于房地產(chǎn)行業(yè)的“資產(chǎn)收益率”。

上個(gè)世紀(jì)八十年代末期，中國(guó)內(nèi)地推出了“商品房”，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)與成熟映襯出中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和壯大。至此，房地產(chǎn)想必已基本履行完它的使命。未來，商品房將依舊存在，當(dāng)將會(huì)與保障性住房一同構(gòu)成中國(guó)新型房地產(chǎn)市場(chǎng)。屆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果繼續(xù)引入外資，那就只能限定在改善型商品房，而社會(huì)主義的優(yōu)越性體現(xiàn)就在于保障性住房了。

普通住宅和非普通住宅、首套和二套住宅首付比例與貸款利率差異、單身和家庭購(gòu)房限制等等一系列“限購(gòu)政策”，正在各地區(qū)以不同程度、不同時(shí)間被取消，政策性的限購(gòu)將成為歷史。未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)租房和售房的分層，而在售房市場(chǎng)中，預(yù)計(jì)會(huì)按照市場(chǎng)化原則定價(jià)和銷售。

很多人關(guān)心接下來的房?jī)r(jià)是否會(huì)漲，那就先請(qǐng)您回答幾個(gè)問題：

1、您所在地區(qū)是否為超大、特大城市？

2、您是否是中低收入人群？

3、您是否申請(qǐng)保障性住房？

4、您是否要改善居住環(huán)境？

5、您是否炒股或參與其他投資？收益率多少？

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