觀察者網(wǎng)：對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，更加可持續(xù)的復(fù)蘇依賴于住房需求的穩(wěn)健恢復(fù)。說到需求，我注意到網(wǎng)上流傳著這樣一個數(shù)據(jù)，即中國現(xiàn)有的住房存量足夠34億人居住，也就是現(xiàn)有房屋的空置率相當(dāng)高。您怎么看這個數(shù)據(jù)，它是準(zhǔn)確的嗎？

連平：“34億”這一說法的來源主要涉及兩個數(shù)據(jù)，一個是人口，另一個是住房的庫存總量，爭議主要集中在住房庫存總量的計(jì)算以及它的價(jià)值上。

“34億”所依據(jù)的房產(chǎn)價(jià)值評估數(shù)據(jù)為450萬億，這個數(shù)據(jù)不是很客觀，有明顯夸大。我們認(rèn)為從住房銷售面積、銷售價(jià)格和居民總資產(chǎn)比例等各種因素綜合來看，經(jīng)過相對公允的測算，我國存量房產(chǎn)的價(jià)值大約為300萬億。

不過，在某些地方、某些城市的一些地段，明顯存在房屋空置率偏高的問題。原因是房地產(chǎn)市場長期的粗放式經(jīng)營發(fā)展，以及地方上的一些政策出現(xiàn)了偏差。例如，在某些地方，其本身沒有太多的需求，但地方政府為了創(chuàng)造收益，低價(jià)給了開發(fā)商一塊地。由于成本低，開發(fā)商只要賣掉三成，就已經(jīng)賺錢了，然后就離開這個市場，這就導(dǎo)致了高空置率。這不是極個別現(xiàn)象，在一些三線甚至四五線城市，經(jīng)常出現(xiàn)這種情況。

但在一些重要城市，房子基本是供不應(yīng)求的。以上海為例，5年、10年前，有人說，一到晚上就會發(fā)現(xiàn)黃浦江畔很多較好的住宅空置率很高，但現(xiàn)在那里住宅的空置率明顯不高了，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的流入以及人們收入水平的提高，改善性需求在增加。

所以從全國來看，在解決人口流出城市空置率問題的同時，還要解決重點(diǎn)城市供不應(yīng)求的問題。這就需要政策有更多的針對性。

最近，國家特別強(qiáng)調(diào)因城施策，即根據(jù)不同城市采取不同的策略，如果繼續(xù)實(shí)施一刀切政策，就會出現(xiàn)很大的偏差。現(xiàn)在因城施策正在逐步體現(xiàn)，但力度還不夠，仍需在很多方面努力，真正把因城施策落地。

觀察者網(wǎng)：隨著未來城鎮(zhèn)化速度放緩、生育率下降、人口結(jié)構(gòu)不斷老齡化，住房需求會受到多大沖擊？怎么做才能更好地推動需求釋放？

連平：人口紅利在慢慢淡去是一個客觀事實(shí)?，F(xiàn)在勞動年齡人口正在逐步減少，其中20-50歲的適齡購房人群也在減少，而老年人口逐步增加。因此，購房的需求從中長期來看，不會持續(xù)不斷地增長。

2012年—2021年全國60周歲及以上老年人口數(shù)量及占全國總?cè)丝诒戎?。圖自國家衛(wèi)健委網(wǎng)站

但這只是影響需求的因素之一，不是決定性因素。比如，人口流動會帶來住房需求，當(dāng)?shù)厝丝谝蚴杖朐鲩L也會產(chǎn)生改善性住房需求，諸如此類的因素加在一起的需求增長，可能會比因人口問題而減少的需求量更高。

現(xiàn)在，我國一直強(qiáng)調(diào)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化最重要的特點(diǎn)就是建設(shè)城市群和都市圈，人口進(jìn)一步向這些地方聚集。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來說，隨著產(chǎn)業(yè)、人口的聚集，城市群和都市圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率會明顯高于其它地區(qū)，也有利于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

從近10年的數(shù)據(jù)來看，人口流動已經(jīng)在整個房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了巨大作用，最典型的是長三角、珠三角、成渝地區(qū)以及京津冀。此外，中西部地區(qū)的省會城市也成為人口流動的重要集聚地，推動這些地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們可以發(fā)現(xiàn)，未來因人口流動所帶來的住房需求增長是比較可觀的。

2022年我國城鎮(zhèn)化率為65.22%，未來要達(dá)到發(fā)達(dá)國家城市化的較低水平（75%-80%），至少還需要10年，起碼還有1億人會逐步進(jìn)入城市。此外，隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們收入水平進(jìn)一步提高，改善性需求也在不斷增長。

綜合以上幾個方面，雖然中國房地產(chǎn)市場未來恐怕很難再有非常高速的增長，但在今后10年左右的時間仍會保持平穩(wěn)增長，不會像有些人說的那樣，中國房地產(chǎn)市場會一下子進(jìn)入冰冷時代。

觀察者網(wǎng)：您對2023年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做過周密的研究和分析，各類城市的房地產(chǎn)發(fā)展會出現(xiàn)不同的走向。觀察者網(wǎng)的讀者、觀眾中存在大量購房的需求者，您覺得隨著房地產(chǎn)寬松政策密集出臺，政策效應(yīng)疊加后，對于購房者來說，2023年哪些城市是入手的好時機(jī)？

連平：首先要把這個問題放到房地產(chǎn)市場與行業(yè)運(yùn)行的周期性變化中來看待。目前房地產(chǎn)處于周期性下行的主階段。

房地產(chǎn)的周期運(yùn)行大約是3.5年左右，其中的下行階段約為2年。中國房地產(chǎn)自2021年就開始下行，2022年是下行期的主階段；現(xiàn)在到了2023年的上半年，從周期運(yùn)行的角度來看，今年上半年可能是房地產(chǎn)市場下行的最后階段，或者是底部，又或者底部后會企穩(wěn)，變化也可能相對緩慢一些，到第二季度會呈現(xiàn)出底部，下半年出現(xiàn)企穩(wěn)回升的可能性比較大。因此如有購房打算，從現(xiàn)在開始的約半年時間，這個階段是可以考慮的重要窗口。

對購房者來說，既不要等待得太久，也不宜過急。適宜購房的時機(jī)不是一個點(diǎn)，而是一個階段。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場還在恢復(fù)過程中，現(xiàn)在還沒有真正的跡象表明市場已經(jīng)明顯見底，還有繼續(xù)下跌的可能。

其次，是對購房地點(diǎn)的選擇。如果不是有明確的城市選擇，從全國范圍來看，在一線和一些重要的二線城市，供求關(guān)系是非常緊張的，如果能買到房子，保值的可能性比較大。未來“房住不炒”這一基本原則將繼續(xù)存在，如果在上海買房希望房子像過去那樣有10倍的漲幅，這種可能性基本已經(jīng)沒有了，但希望房子買回來后能保持穩(wěn)定、能夠保值或者還有一定幅度的增值，這種情況還是會出現(xiàn)的。

房地產(chǎn)市場經(jīng)過這輪調(diào)整后，在從底部逐漸回升的過程中，房價(jià)開始或較為明顯的上漲將首先出現(xiàn)在一線城市和重要的二線城市，此后其他一些城市會慢慢跟進(jìn)。但不太可能出現(xiàn)二線或二線以下城市的房價(jià)帶頭上漲，因?yàn)榉績r(jià)上漲必定會從供求關(guān)系最為緊張的這一端來發(fā)端。

觀察者網(wǎng)：您對各類購房者有什么建議，購房時應(yīng)該有哪些考量？您認(rèn)為，接下來房地產(chǎn)還會回到過去的高增長狀態(tài)嗎？

連平：收入高的購房者，當(dāng)然應(yīng)該選擇供求關(guān)系比較緊張的、地段更好的房子。但是我不贊成現(xiàn)在還把房地產(chǎn)市場作為投資產(chǎn)品來進(jìn)行操作，因?yàn)槲磥怼胺孔〔怀础边@條紅線是非常明顯的。

2022年上海一售樓處。圖自澎湃影像

國家會在保障性租賃等方面進(jìn)行更多的資源投入，所以房地產(chǎn)市場將來可能會更多地走向平穩(wěn)，避免房價(jià)再出現(xiàn)很大的漲幅，否則老百姓承受不了。因此，在這一點(diǎn)上我們要有一個基本的判斷，那就是不要去炒房。

在自住房方面，我認(rèn)為較好的地段、未來有較好的成長空間，是大家在購房時首先應(yīng)該考慮的。

觀察者網(wǎng)：今年1月份剛剛召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，2023年工作將整體圍繞“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”這個主線。在促轉(zhuǎn)型方面，這個會議明確指出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位。這是否意味著房企將從預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變，這其中會面臨哪些改變和挑戰(zhàn)？

連平：從政策含義來看，目前還沒有非常明確地表示要求房企很快將預(yù)售改為現(xiàn)房銷售，只是說有條件進(jìn)行現(xiàn)房銷售的，也不反對。現(xiàn)在很多地方仍然實(shí)行預(yù)售制，不過預(yù)售就必須做好資金監(jiān)管。

短期內(nèi)快速取消預(yù)售制的可能性比較小，如果快速取消預(yù)售，反而可能會帶來比較大的問題，造成市場的波動，甚至導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。

比如說，第一，很多房企很可能就因此爆雷，因?yàn)樯a(chǎn)投資供應(yīng)會斷檔；第二，即便一些房企沒有爆雷，能夠堅(jiān)持下去，但企業(yè)原本能通過預(yù)售獲得的資金會迅速減少，于是房企只能去市場上籌措資金，這樣一來成本就會快速上升，進(jìn)而必定導(dǎo)致房價(jià)上漲。房價(jià)如果大幅度上升，市場又會遭受比較大的沖擊。

預(yù)售制確實(shí)存在問題，今后需要在相關(guān)安排和政策鋪墊下，逐步通過改革來完善，這一轉(zhuǎn)型過程應(yīng)當(dāng)是漸進(jìn)的。

2022年4月19日的政治局會議，明確表示要改善優(yōu)化預(yù)售制，但不是說馬上取消?，F(xiàn)在的政策對于轉(zhuǎn)型的方向還是比較明確的。

那么，在今后優(yōu)化預(yù)售制的問題上，有幾個關(guān)鍵點(diǎn)要注意。第一是多方參與，制定明確的協(xié)議。比如房企、銀行，以及地方政府這幾個方面，簽訂一個協(xié)議，明確各方責(zé)任、監(jiān)管方式、監(jiān)管所明確的額度，以及違反監(jiān)管政策需要承擔(dān)的責(zé)任。

第二在實(shí)施過程中要不斷加強(qiáng)監(jiān)管，避免協(xié)議簽完后就不管了之的情況，導(dǎo)致一段時間后累積很多問題。監(jiān)管需要動態(tài)介入這個過程，不斷了解情況，評估其中是否存在風(fēng)險(xiǎn)和問題，以及應(yīng)該采取哪種規(guī)范的做法等等。這對監(jiān)管方面提出了明確的要求。

另外，銀行也扮演著重要角色。賬戶資金運(yùn)行是否規(guī)范，是否存在挪用資金的情況，銀行其實(shí)是十分清楚的，所以銀行也必須發(fā)揮好監(jiān)管功能，要在監(jiān)管部門的指導(dǎo)和推動下做好相應(yīng)工作。

未來如果這些方面都能夠比較好地落地，即使預(yù)售制以目前的方式運(yùn)行，也能夠保持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。但如果過程中監(jiān)管或者銀行方面不作為，同樣會出現(xiàn)許多問題。

所以，希望能持續(xù)不斷地對這個方面給予關(guān)注，在保持市場平穩(wěn)運(yùn)行的條件下，逐步推進(jìn)改革。

觀察者網(wǎng)：還有一個“老生常談”但又非常重要的問題，就是“土地財(cái)政”。您曾在一篇文章中提出，“十三五”以來地方財(cái)政對土地財(cái)政依賴度不斷提升。2015年以來，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重從不到三成上升至將近五成，年均增速約為13.2%，遠(yuǎn)高于同期一般公共預(yù)算收入年均6.9%的增速。目前的情況是，一方面絕大多數(shù)地方政府財(cái)政對土地財(cái)政的依賴度仍在提升，另一方面絕大多數(shù)地方政府因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的嚴(yán)重不景氣，而導(dǎo)致土地財(cái)政收入劇烈減少。面對這樣的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和巨大風(fēng)險(xiǎn)，決策部門應(yīng)采取哪些更有力更長遠(yuǎn)的對策？

連平：最近幾年房地產(chǎn)市場情況不好，使得很多地方政府入不敷出，需要靠中央政府的轉(zhuǎn)移支付才能保持運(yùn)營。這是當(dāng)前許多地方政府所遇到的困境。

除此之外，我們在研究中也發(fā)現(xiàn)，未來可能還會出現(xiàn)另一個需要高度關(guān)注的結(jié)構(gòu)性問題。

目前確實(shí)有很多地方政府對土地財(cái)政的依賴比較大，未來隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展，意味著更多的產(chǎn)業(yè)、資金、勞動力和技術(shù)人才會流動到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。那么，發(fā)達(dá)地區(qū)對住房、生產(chǎn)用地、商業(yè)用地、建設(shè)用地的需求越來越大，當(dāng)?shù)卣梢再u出更多的地；反之，人口流出的中小城市，就比較困難，因?yàn)槟抢餂]有產(chǎn)業(yè)和人口流入，住房需求可能會出現(xiàn)收縮，土地賣不出去，政府收入就會減少。這樣一來，就會出現(xiàn)“富者越富，窮者越窮”的狀況，這在未來五到十年會更加明顯。

我們需要采取一系列舉措來規(guī)避一部分消極因素，因?yàn)檫@些因素會給中國經(jīng)濟(jì)帶來不利影響，導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)增長中的結(jié)構(gòu)問題被放大。

第一點(diǎn)，進(jìn)一步通過各種政策放松勞動力的自由流動。發(fā)達(dá)國家已基本做到完全自由的流動，國內(nèi)目前正在逐步取消限制，推動更多的人口自由流動，從而使中國的勞動力市場真正成為全國統(tǒng)一的市場。

但也要注意的是，人口自由流動后，勞動力更多的是流向經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市。但有些城市規(guī)模已經(jīng)很大了，例如北京、上海的人口都已經(jīng)超過了2000萬，因此要從結(jié)構(gòu)上適當(dāng)控制超大型城市的人口聚集。

上海五大新城為松江新城、嘉定新城、青浦新城、奉賢新城、南匯新城。圖自《上海市城市總體規(guī)劃2017-2035》

上海在這方面的經(jīng)驗(yàn)值得其他大城市借鑒。上海目前是控制中心城區(qū)的人口，適當(dāng)放開郊區(qū)的人口流入；2022年提出建立長三角綜合性節(jié)點(diǎn)城市，未來可以將人口更多地導(dǎo)向松江新城、嘉定新城等五大新城中去，促進(jìn)這些地區(qū)的發(fā)展。所以，將來大城市人口還可以進(jìn)一步增加，但它的增加不是在中心城區(qū)，是在人口本身不是太多的中心城區(qū)外圍的郊區(qū)。這樣既達(dá)到了城市群和都市圈的要求，也使得大城市人口的導(dǎo)入保持在比較合適的狀態(tài)，不會過于集中在中心城區(qū)。

第二點(diǎn)，重點(diǎn)城市的人口流入，關(guān)鍵是要在增加土地供給之后，再增加住房供給。但現(xiàn)在重點(diǎn)城市的土地供給增加存在一些困難，我們認(rèn)為可以通過一些改革來加以解決。

比如，在一些重點(diǎn)城市，過去有比較多的工業(yè)廠房或土地，現(xiàn)在生產(chǎn)用地，商業(yè)用地的需求可能都有所減弱，像是一些工廠已經(jīng)搬走，有的去了內(nèi)地，有的去了國外，那么這些工廠用地、生產(chǎn)用地、工業(yè)用地的性質(zhì)能否改變？再比如商業(yè)用地，現(xiàn)在網(wǎng)上銷售大幅增加，線下實(shí)體店鋪的需求有所減少，那么像這類原本的商業(yè)用地將來是不是也可以更改屬性，變?yōu)樽≌玫?？諸如此類的空間其實(shí)不小，很多大城市內(nèi)部仍可以進(jìn)行挖掘。

第三點(diǎn)，推動農(nóng)村宅基地進(jìn)入市場。黨的二十大報(bào)告明確提出“深化農(nóng)村土地制度改革”，把宅基地等問題都考慮進(jìn)去了。目前中西部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)個別村莊無人居住的情況，未來可能會有更多的村莊出現(xiàn)這種情況。

如果宅基地不能進(jìn)入市場，這些宅基地是城里打工人的財(cái)產(chǎn)，那么村莊還得繼續(xù)保留。但如果土地制度改革后，允許宅基地進(jìn)入市場，那么這些人可以選擇賣掉，這些地塊經(jīng)過重新打理后，可以成為農(nóng)地，也可以發(fā)展旅游，來促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

第四點(diǎn)，國家還需要投入更多的財(cái)政資源來推動保障性租賃住房的發(fā)展。在大城市中高檔住宅不斷發(fā)展的同時，也要提升保障性供給。

從各個角度、通過多元化的結(jié)構(gòu)方式增加供給，才能讓土地、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系處在比較平穩(wěn)的狀態(tài)，不至于出現(xiàn)隨著人口流入，重要城市出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲的壓力，整個房地產(chǎn)市場也可以取得更長期的穩(wěn)健發(fā)展。

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