2023年，“拼經(jīng)濟”成了關鍵詞。

開局關乎全局，起步?jīng)Q定后程。面對外部環(huán)境的不確定，以及自身的結構性難題，今年，中國經(jīng)濟將如何穩(wěn)中求進？

疫情陰影正在淡去，全國兩會隨著初春回暖的節(jié)奏向我們走來，觀察者網(wǎng)和復旦大學中國研究院聯(lián)合推出“經(jīng)濟學家建言2023中國經(jīng)濟”系列視頻訪談，邀請十余位著名經(jīng)濟學家，從房地產(chǎn)、數(shù)字經(jīng)濟、穩(wěn)投資、促消費等諸多領域前瞻并建言2023年中國經(jīng)濟。

房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2023年中國房地產(chǎn)將會怎么走？針對相關問題，觀察者網(wǎng)對話中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長、植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平教授。

【訪談/觀察者網(wǎng) 王慧 整理/房佶宜、王沫初 審核/周小婷、朱敏潔】

觀察者網(wǎng)：從2021年下半年到現(xiàn)在，整個房地產(chǎn)市場一直處于全面下行的階段。國家統(tǒng)計局1月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10%，這是非常罕見的情況。對于當前的房地產(chǎn)市場，您怎么看？造成這一困局的原因又是什么？

連平：2022年以來，房地產(chǎn)市場全面下行態(tài)勢十分明顯，銷售、拿地、投資各方面總體情況非常不如人意，增速也在下行。之所以會出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10%的情況，我認為最重要的原因有以下幾方面：

第一，從周期性的角度來看，房地產(chǎn)作為一個重要行業(yè)，有其周期性運行的變化，每個周期時長大概為3.5年，有向上、平衡、向下三個階段。與2020年的由下向上不同，自2021年下半年以來，整個房地產(chǎn)市場是由上向下，在這一下行階段，再加上其他因素的影響，導致2021年至2022年、尤其是2022年，成為整個房地產(chǎn)市場運行最明顯的下行階段。

第二，房地產(chǎn)市場受到壓力后，自身運行中出現(xiàn)了一些風險，例如“保交樓”事件。這些事件嚴重打擊外界對房地產(chǎn)市場的信心，也讓大家逐步認清市場的風險，投資、尤其是購房變得特別謹慎。

第三，疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊。房地產(chǎn)市場的銷售受疫情影響特別大，這是當前遇到的最為嚴重的一道坎。

圖自國家統(tǒng)計局

觀察者網(wǎng)：劉鶴副總理在前不久的達沃斯論壇向來自世界各國的與會者重申，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。您覺得當前中國房地產(chǎn)業(yè)的波動會對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生哪些影響？

連平：這次中央關于房地產(chǎn)市場和行業(yè)的定調是非常及時和清晰的，從某種意義上來說，這對整個房地產(chǎn)市場以及市場上對房地產(chǎn)的認識，起到撥亂反正的作用。

一段時間以來，由于房地產(chǎn)市場本身存在的一些不規(guī)范亂象，使得大家對房地產(chǎn)的整體評價不高，甚至帶有一些情緒。這也導致大家在觀察這個行業(yè)和市場時，看不清楚它在整個國民經(jīng)濟運行中的作用、功能和地位。

劉鶴副總理在達沃斯論壇的演講，是從資產(chǎn)的角度講述了房地產(chǎn)的重要性。他指出，與房地產(chǎn)相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關收入占地方綜合財力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%至70%。

房地產(chǎn)的重要性也體現(xiàn)在整個國民經(jīng)濟運行的各個方面。過去5年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占名義GDP比重年均為6.8%，這個比重也是所有行業(yè)中最多的。從最近幾年的平均水平來看，房地產(chǎn)對整個GDP的貢獻約達7%。2022年，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占比約為23%，商品房銷售額占全國社會消費品零售總額的30%。

這些數(shù)據(jù)說明，不管房地產(chǎn)市場好不好、是否規(guī)范、是否存在許多不盡如人意的地方，它在國民經(jīng)濟中的地位都是非常重要的。

從這一點來看，不光是中國，全球很多重要的國家也是如此。以美國為例，與房地產(chǎn)相關的信貸資產(chǎn)占銀行信貸比重大約為40%。另外，美國也有很多經(jīng)濟數(shù)據(jù)預測，觀察經(jīng)濟運行需要依靠這些前瞻性數(shù)據(jù)，而在這些前瞻性數(shù)據(jù)中就有不少跟房地產(chǎn)相關，這說明房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟中是非常重要的。美國還建立了一些重要的金融機構，例如房地美（Freddie Mac），房利美（Federal National Mortgage Association），來處理房地產(chǎn)市場的問題。

房地產(chǎn)市場問題確實不少，但對整個國民經(jīng)濟影響非常大。從之前列舉的我國國內數(shù)據(jù)之中，可以得出一個基本結論，就是如果房地產(chǎn)好了，整個經(jīng)濟運行也會比較平穩(wěn)；反之，整個經(jīng)濟的增長運行也會受到較大的壓力。

劉鶴副總理在達沃斯世界經(jīng)濟論壇致辭。圖自微信公眾號“世界經(jīng)濟論壇”

觀察者網(wǎng)：去年以來，從中央到地方，房地產(chǎn)政策進入全面寬松周期，尤其是下半年以來獲得了更多政策支持，包括“金融16條”、“三支箭”等等。這些支持政策的力度夠不夠，您有什么評價？從現(xiàn)狀來看，這些政策的效果還很有限，市場依然普遍情緒低迷，為什么會出現(xiàn)這樣的狀況？市場回暖程度究竟取決于什么？

連平：從2021年9月之后，相關政策就開始向寬松方向進行調整。這樣的調整起到了一定的效果，不應該被抹殺。它對市場的平穩(wěn)運行和改善發(fā)揮了一些積極作用，只是這些作用還沒有最終反映出來。

效果體現(xiàn)在兩個方面，一是房企獲得的金融支持力度明顯增大，融資環(huán)境有了明顯改善?，F(xiàn)在的金融支持狀況與2021年之前有了明顯變化，那時的相關政策是在收縮房企的金融環(huán)境和空間。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在2022年底，一些頭部房企和大銀行之間簽訂了許多意向性授信協(xié)議，涉及的信貸總量超過4萬億元。此外，債券市場、發(fā)債融資也開始松動，股權融資也在發(fā)展。

二是在“保交樓”問題的處理上及時采取了一系列措施，使得市場逐步穩(wěn)定下來。如果“保交樓”事件沒有及時處理好，可能會蔓延開來，導致整個市場出現(xiàn)更大的風波甚至是風險。

這些政策中也存在一個結構性問題。這次融資給房企提供的信貸額度總量不算少，但獲得融資機會的基本都是盈利狀況非常好的頭部房企，非頭部房企或中小型房企獲得的融資機會就非常少。

我給它的評價是“錦上添花有余，雪中送炭不足”。這是當前整個金融體系存在的基本問題，全球的商業(yè)銀行都有這樣的特點，錦上添花的活兒很愿意干，需要雪中送炭的時候就縮回去了。

但目前央行也正在通過包括再貸款在內的貨幣政策工具，推動商業(yè)銀行給困難房企提供信貸支持。

觀察者網(wǎng)：力度更大的政策出臺的空間是否存在？在提升市場信心、穩(wěn)定預期方面，您有什么建議？

連平：現(xiàn)在的政策已經(jīng)做了大量調整，很多政策都在逐步落地。下一步市場可能要解決的問題，一方面是金融要進一步寬松，進一步有針對性地支持房地產(chǎn)市場、房企和房地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，要想房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)好轉，銷售要能跟上去。

對于房企來說，貨幣資金的流動性來源主要是三方面，第一是銷售，第二是銀行貸款，第三是包括自籌資金和發(fā)股票等在內的其它融資，目前這一塊的融資難度相對較大。

首先，對于當下的房地產(chǎn)行業(yè)來說，房企想要徹底改變現(xiàn)狀，就要把房賣出去。只有把房子賣出去，錢才能收回來，資產(chǎn)負債狀況改善了，盈利、收入情況好了，銀行才愿意給這些房企貸款。所以，房地產(chǎn)市場的銷售是關鍵問題，在下一階段，銷售問題得到突破，能夠快速增長，房地產(chǎn)市場才能慢慢火起來。

其次是房企負債的接續(xù)和權益的補充?！柏搨永m(xù)”是對房企負債進行展期延續(xù)，防止資金鏈崩斷；而“權益補充”是指資本的補充，房企的資本充足率要滿足監(jiān)管的要求。

最后是信心要得到提升。

除此之外，在相關政策方面還可以有一些更大力度和范圍的動作。

從釋放需求角度來說，第一，可以再適當降低首付比例，一些城市首付已經(jīng)從三成降到了兩成，從兩成再往下降現(xiàn)在也在考慮中；可以考慮再降0.5成，從三成降到2.5成或者從兩成降到1.5成，尤其是在某些市場需求比較低迷的城市，可以嘗試更低的首付。

也有人表示，首付低了，未來要交的房款和付的利息就多了。針對這種情況，如果是首套房，在首付比例下降的情況下，也可以進行一些補貼。

第二，房貸利率可以進一步調降，但下調空間比較有限。現(xiàn)在利率已經(jīng)降了不少，但幅度并不是很大，從歷次政策調整的比例來看，現(xiàn)在利率下調幅度相對有限。但在此必須指出的是，房貸利率水平在經(jīng)過多年的調整以后已經(jīng)很低了，在此背景下再進一步下調利率，其邊際的下行是很明顯的。

2020年7月17日，市民在青島西海岸新區(qū)住房公積金貸款聯(lián)合辦理大廳辦理業(yè)務。圖自視覺中國

第三，可以增加首套房購買者的公積金貸款額度。

從支持房企的角度來說，可以增加開發(fā)貸的支持力度。目前開發(fā)貸在銀行信貸中所占的比重約為6%，處于歷史較低水平，此前比較高的時候占比達到7.5%，所以可以將開發(fā)貸比重上調0.5%，0.5%已經(jīng)很多了，有好幾萬億。開發(fā)貸增量大，對房企的支持力度就會明顯增加。

此外，針對房企其它方面的融資，例如債券、股票等，都可以進一步放寬條件、降低門檻。