【伴隨樓市政策的放松，北京出現(xiàn)了46萬(wàn)/平的天價(jià)學(xué)區(qū)房。而沈陽(yáng)更是朝令夕改，一天之內(nèi)“大學(xué)生零首付買房”的政策就從推出到廢止。

對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際工商管理學(xué)院院長(zhǎng)鞠建東不無(wú)擔(dān)憂地表示，樓市的火爆勢(shì)必會(huì)要擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存空間。在觀察者網(wǎng)對(duì)他的專訪中，他進(jìn)一步指出，一線樓市的火爆還會(huì)進(jìn)一步引發(fā)各地之間的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。各地會(huì)有爭(zhēng)相引導(dǎo)資金入市去庫(kù)存的沖動(dòng)，沈陽(yáng)的案例便是明證。

而在目前寬松的貨幣政策條件下，樓市的回報(bào)率遠(yuǎn)超實(shí)體經(jīng)濟(jì)。鞠建東教授指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)張更會(huì)擠占供給側(cè)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略空間；此外，樓市火爆同樣也會(huì)導(dǎo)致金融系統(tǒng)本身的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

對(duì)此，他開出了自己的藥方：一方面，要對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行充分的保護(hù)，對(duì)所謂的落后產(chǎn)能不應(yīng)一概而論；另一方面，應(yīng)嚴(yán)防外部沖擊對(duì)國(guó)內(nèi)金融體系的影響，資本市場(chǎng)開放并非當(dāng)務(wù)之急。】

北京驚現(xiàn)46萬(wàn)/平天價(jià)學(xué)區(qū)房

以下為訪談的全部?jī)?nèi)容：

觀察者網(wǎng)：2月29日，央行突然宣布降準(zhǔn)，這讓大家多少都覺(jué)得有點(diǎn)意外。尤其是在G20上，央行首次提出穩(wěn)健偏寬松之后還不到一周，結(jié)果就推出了降準(zhǔn)。對(duì)此，您有哪些解讀？

鞠建東：我認(rèn)為總體說(shuō)來(lái)有三大原因。

第一個(gè)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)需要要求比較寬松的貨幣政策。

第二個(gè)原因與我們國(guó)家現(xiàn)在的貨幣政策結(jié)構(gòu)有關(guān)；我們以前外匯占款比較多，量非常大，這就強(qiáng)迫央行去購(gòu)買企業(yè)持有的外匯，并由此在國(guó)內(nèi)增大了貨幣投放。

不過(guò)，現(xiàn)在由于不再?gòu)?qiáng)制結(jié)匯， 原來(lái)將近20%的準(zhǔn)備金率，就太高了，這是第二個(gè)原因。

第三個(gè)，從現(xiàn)在的匯率和利率這兩只手來(lái)看，匯率暫時(shí)不能動(dòng)， 那接下來(lái)當(dāng)然就是準(zhǔn)備金了，所以準(zhǔn)備金再降一下。從這幾個(gè)方面就是說(shuō)，降準(zhǔn)備金就是很正常的趨勢(shì)。

觀察者網(wǎng)：按照去年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的口徑，央行在進(jìn)行操作的時(shí)候，通常還是傾向于使用公開市場(chǎng)操作的手段來(lái)釋放流動(dòng)性。但央行推出全局性的貨幣政策，比如說(shuō)降準(zhǔn)或降息相對(duì)而言還是比較謹(jǐn)慎的。那現(xiàn)在降準(zhǔn)，與大家對(duì)2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期有關(guān)嗎？

鞠建東：對(duì)，我同意。 目前略寬松的貨幣政策，加上樓市房貸的新政，造成一線樓市價(jià)格瘋漲。如果地方政府出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)政策，比如說(shuō)沈陽(yáng)零首付這一類政策，那就會(huì)使得金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)大規(guī)模上升。這是我個(gè)人的看法。

觀察者網(wǎng)：看起來(lái)你對(duì)一線房地產(chǎn)的暴漲比較擔(dān)憂，不過(guò)，如果從積極的方面去理解中央政策操作的意圖，很多人可能會(huì)說(shuō)，這是給供給側(cè)改革贏得時(shí)間。

鞠建東：有另外一種故事的可能 。這個(gè)故事有幾個(gè)同時(shí)存在的要求：第一個(gè)要求，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率6.7%，這是底線，低于6.7%，我們的兩個(gè)一百年的目標(biāo)就很難實(shí)現(xiàn)了。

第二個(gè)，鑒于目前的形勢(shì)，房地產(chǎn)政策和比較寬松的金融貨幣政策，使得地產(chǎn)市場(chǎng)的年回報(bào)率超過(guò)20%。在地產(chǎn)回報(bào)率超過(guò)20%的同時(shí)，其他的實(shí)體經(jīng)濟(jì)大概是5%以下，好的地方大約5-6%。此外，還有很多地方在負(fù)增長(zhǎng)。

但我們要求整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是7%，可上面三個(gè)東西加在一起之后，會(huì)強(qiáng)迫資本從實(shí)體經(jīng)濟(jì)向房地產(chǎn)市場(chǎng)傾斜。而這樣傾斜的做法卻很難扭轉(zhuǎn)，結(jié)果就是房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)地上漲，針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的所有措施，包括調(diào)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)可能不會(huì)十分樂(lè)觀，而最終也會(huì)反過(guò)來(lái)導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題。

目前這三個(gè)東西加在一起，就是我們剛才說(shuō)的三個(gè)：第一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率6.7%的要求不放棄；第二，由于各種各樣的原因房地產(chǎn)增長(zhǎng)率超過(guò)20%，就算15%也行，這個(gè)大大高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率，其結(jié)果就是導(dǎo)致金融體系風(fēng)險(xiǎn)大規(guī)模增加。

至于供給側(cè)改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展小微企業(yè)與新興企業(yè)這些目標(biāo)，很可能會(huì)因房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張而遭到擠壓。超過(guò)10%的地產(chǎn)收益率很難讓年收益率5-6%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)不動(dòng)心。但這一問(wèn)題目前并沒(méi)有引起足夠的重視。

觀察者網(wǎng)：目前去庫(kù)存主要目標(biāo)是二三線城市，一線城市樓市的政策并沒(méi)有放松……

鞠建東：只要房地產(chǎn)價(jià)格像一線城市開始這么漲了，那么二三線城市也會(huì)著急的，像沈陽(yáng)那樣的措施，大家都會(huì)出來(lái)，憑什么你們漲我不漲？

大家都要活呀，你上海要活，我沈陽(yáng)不能不活。這樣會(huì)形成全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)和泡沫。 沈陽(yáng)本來(lái)給資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造，結(jié)果基礎(chǔ)設(shè)施改造的資金全到房市去了，還會(huì)搞什么基礎(chǔ)改造？

觀察者網(wǎng)：從目前的結(jié)果看，一線城市出大漲，是大家不愿意看到的情況，那政策調(diào)整是不是哪里有紕漏？

鞠建東：我覺(jué)得可能是大家對(duì)目前資本市場(chǎng)的走向缺乏認(rèn)真的研判。可以說(shuō)，資本市場(chǎng)的實(shí)際走向從兩三年來(lái)一直是這樣，投到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的都跑到房地產(chǎn)，或者炒股市，真正去流向基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的很少。

所以我個(gè)人看，我不覺(jué)得目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)是政策的錯(cuò)，它有它的必然性。

觀察者網(wǎng)：那您覺(jué)得針對(duì)目前的這種情況，在政策層面上，有哪些比較具體的意見和建議？

鞠建東：具體政策建議就是這幾條：

第一條就是資本市場(chǎng)不能開放，這樣金融體系存在的問(wèn)題就不會(huì)大規(guī)模傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

第二個(gè)就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到的沖擊需要保護(hù)，需要保護(hù)的涵義就是說(shuō)，在進(jìn)行產(chǎn)能壓縮的時(shí)候，需要有清楚的界定，就是有些賬面上是一些沒(méi)有價(jià)值的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上它是有價(jià)值的。

觀察者網(wǎng)：對(duì)，復(fù)旦中國(guó)研究院的陳平和復(fù)旦史正富他們也在提。有一些“僵尸企業(yè)”，也不是真正的“僵尸企業(yè)”，像現(xiàn)在壓縮的煤鋼企業(yè)，有一部分是有效產(chǎn)能，只不過(guò)是目前因?yàn)槿蛐枨笪s的原因，日子顯得很難過(guò)。

鞠建東：對(duì)，有些東西不能一概而論，得想辦法把金融市場(chǎng)的問(wèn)題和實(shí)體經(jīng)濟(jì)作某種分離，所以就是從信貸來(lái)看，從去年做的措施和今年做的措施，試圖通過(guò)金融市場(chǎng)調(diào)整結(jié)構(gòu)，看來(lái)是做不到的，去年流入股市，今年流入房市，這是第二個(gè)。

現(xiàn)在最重要的事情就是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，這是最重要的事情。如果說(shuō)金融風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法充分規(guī)避，那就是想辦法不讓金融風(fēng)險(xiǎn)大規(guī)模擴(kuò)散到實(shí)際經(jīng)濟(jì)。

這次央行的降準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正式調(diào)整都是常規(guī)操作。但第一季度商業(yè)銀行貸款量卻大大增加，這并不是央行直接操作的結(jié)果 。

一個(gè)有意思的事情是，從去年的811匯改和去年的股市監(jiān)管來(lái)看，實(shí)際上從政策角度而言，監(jiān)管部門并沒(méi)有多使勁兒。從近期的政策調(diào)整來(lái)看也是一樣， 房市做了一些調(diào)整，而且也不是什么非常劇烈的調(diào)整，也就是首付比最低降至20%，以及對(duì)契稅作出了調(diào)整。但最終卻引起這么大的反應(yīng)，從去年的金融市場(chǎng)和今年的房市變化來(lái)講，說(shuō)明目前的金融市場(chǎng)高度不穩(wěn)定。我們要對(duì)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)引起充分重視。

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